大浪淘沙之年，房企正在發(fā)生這些變化

斷腕求生，逆向突圍......2020年以來(lái)，在“房住不炒”的總基調(diào)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策不斷，從2020年下半年的“三道紅線”開(kāi)始，行業(yè)進(jìn)入“去杠桿、降負(fù)債”的陣痛期，百?gòu)?qiáng)房企銷售規(guī)模、業(yè)績(jī)?cè)鏊僖约叭雵T檻均出現(xiàn)明顯下滑。

根據(jù)CRIC《2019-2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售榜單》，百?gòu)?qiáng)房企門檻自2020年不斷下降，百?gòu)?qiáng)全口徑銷售金額門檻從2020年的257.4億元逐步下降至2022年的141.1億元，操盤口徑、權(quán)益口徑門檻也出現(xiàn)了不同程度的下降。

(資料圖片)

大浪淘沙之年，房地產(chǎn)企業(yè)又將發(fā)生哪些變化？

整體而言，2023年以來(lái)，受樓市政策持續(xù)優(yōu)化、疫情及春節(jié)期間累積需求集中釋放等因素影響，部分核心一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒有所修復(fù)，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了較為積極的信號(hào)。

在今年的年政府工作報(bào)告中，關(guān)于房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”。可以看出，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展“穩(wěn)字當(dāng)頭”。過(guò)去多年房企在“三高模式”下，推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展，但也導(dǎo)致行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)積聚，未來(lái)房企的發(fā)展將更加強(qiáng)調(diào)安全，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

同時(shí)，城市分化與區(qū)域分化加劇，妥協(xié)于資金端壓力與現(xiàn)實(shí)行情，房企投資更趨謹(jǐn)慎和穩(wěn)健，精準(zhǔn)化投資，聚焦核心區(qū)域板塊。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年50家百億房企的一二線城市拿地金額合計(jì)占比為91.3%，可以看出，高能級(jí)城市或城市核心區(qū)域得益于較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展兌現(xiàn)力，強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求，安全邊際更高，更獲房企青睞。

今年來(lái)，房企布局核心區(qū)域的趨勢(shì)延續(xù)，以龍湖為例，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，今年前4月，龍湖權(quán)益拿地面積為行業(yè)第五名，是民營(yíng)房企中的第一名。根據(jù)龍湖在港交所披露的月度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，前4月共拿下13宗地塊，土地面積合計(jì)超40萬(wàn)平方米，收購(gòu)地塊權(quán)益對(duì)價(jià)超125億元。

統(tǒng)計(jì)顯示，龍湖傾向于布局的城市主要是一線城市及高能級(jí)的二線城市，其中杭州、合肥、寧波、武漢四個(gè)城市均為其2022年十大銷售收入貢獻(xiàn)地。這與今年3月龍湖管理層對(duì)于投資方面“優(yōu)中選優(yōu)”的表態(tài)一致，即聚焦主力城市、機(jī)會(huì)城市，城市的核心區(qū)域以及優(yōu)質(zhì)地塊，主要是由于銷售端表現(xiàn)更堅(jiān)挺。

龍湖1-4月份新增土儲(chǔ)情況統(tǒng)計(jì)（來(lái)源：公司公告）

日前，一批陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企正在謀求斷腕求生。

5月25日晚間，ST泰禾公告稱，遭興業(yè)信托申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，涉及四項(xiàng)糾紛，均因2019年為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)而向興業(yè)信托申請(qǐng)的貸款，泰禾集團(tuán)及實(shí)控人黃其森、葉荔夫婦為保證人。上述四項(xiàng)糾紛合計(jì)貸款本金為31.86億元，因債務(wù)到期未付，興業(yè)信托申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行本金及利息罰息。

同樣，官司纏身的寶能再次被強(qiáng)制拍賣了一項(xiàng)地標(biāo)項(xiàng)目。5月24日，阿里司法拍賣網(wǎng)再次上線了合肥寶能城部分項(xiàng)目，此次分兩個(gè)部分單獨(dú)拍賣，總評(píng)估價(jià)約63.4億元，起拍價(jià)總計(jì)約50.78億元，將于6月27日開(kāi)拍。

此前，因?qū)毮芗瘓F(tuán)拖欠民生信托借款，合肥寶能城項(xiàng)目相關(guān)資產(chǎn)被廣東省深圳市中級(jí)人民法院強(qiáng)制拍賣，首次拍賣是在去年12月，當(dāng)時(shí)因有與拍賣相關(guān)重要情況需進(jìn)一步核實(shí)，暫緩拍賣。

相比債務(wù)累累，有些優(yōu)等生卻以良好的現(xiàn)金流彰顯實(shí)力，正在逐步還清貸款。

據(jù)Debtwire報(bào)道，5月15日，龍湖提前償還了一筆153億港幣銀團(tuán)貸款的本金18億港幣及應(yīng)計(jì)利息，這筆貸款將于2024年1月到期，預(yù)計(jì)后續(xù)龍湖將在6月30日前后支付第二筆本金，具體數(shù)額尚未確定。

美銀認(rèn)為，龍湖最近提前償還了部分銀團(tuán)貸款，而且沒(méi)有2023年到期的境外債券，其與承包商的核實(shí)顯示龍湖的付款節(jié)奏正常。針對(duì)近期市場(chǎng)中的商票傳言，據(jù)接近龍湖人士透露，公司早在兩年前就停止使用商票。上海票據(jù)交易所信息披露查詢結(jié)果也顯示，龍湖及其關(guān)聯(lián)公司目前已無(wú)任何存續(xù)商票。

據(jù)龍湖2022年報(bào)顯示，其在財(cái)務(wù)上仍保持“三道紅線”綠檔，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為65%，凈負(fù)債率為58%，現(xiàn)金短債比為3.52倍。

龍湖集團(tuán)CFO趙軼今年3月在年報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上曾公開(kāi)表示，在波動(dòng)的市場(chǎng)環(huán)境中，集團(tuán)時(shí)刻保持低杠桿、安全性，并提前布局償債計(jì)劃，于去年底已對(duì)2023年到期的境外債務(wù)全部提前償還。

另一家國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)在研報(bào)中指出，隨著房地產(chǎn)銷售逐步企穩(wěn)，加之龍湖可觀的投資性房地產(chǎn)組合有望受益于中國(guó)日漸開(kāi)放的經(jīng)濟(jì)，將有助于該公司將其杠桿率控制在45%以下，龍湖的目標(biāo)是在2023年將總債務(wù)維持在2000億元人民幣左右，并將境外債務(wù)在總債務(wù)中的比例每年壓降。

經(jīng)歷過(guò)行業(yè)洗牌后，隨著穩(wěn)信心等諸多政策的出臺(tái)，未來(lái)行業(yè)發(fā)展也將進(jìn)入一輪新的穩(wěn)定期。

而目前這些業(yè)績(jī)較優(yōu)異的企業(yè)，要想實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)持續(xù)穩(wěn)定的上升，獲得更大的發(fā)展空間，仍需要在投資策略、產(chǎn)品研究、多元化布局等多方面進(jìn)行提升完善，持續(xù)的拿地能力以及在改善型趨勢(shì)下產(chǎn)品的升級(jí)能力也將成為重要的考量。

以地方性民企——頤居建設(shè)為例，該房企總部位于南京，在2022年以260.05億元位居南京土儲(chǔ)權(quán)益貨值榜榜首，也是南京唯一一家破200億貨值的房企。頤居建設(shè)在此輪行情中逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，主要得益于安居集團(tuán)擁有大型項(xiàng)目運(yùn)作能力的優(yōu)勢(shì)，加上強(qiáng)勁雄厚的資金實(shí)力，不過(guò)整體補(bǔ)倉(cāng)城市相對(duì)較為單一。反應(yīng)在銷售數(shù)據(jù)上上，2022年南京及蘇州的貢獻(xiàn)率分別為55%和41%，合計(jì)貢獻(xiàn)96%的業(yè)績(jī)。

同樣發(fā)家于廈門的象嶼集團(tuán)也在逆勢(shì)補(bǔ)倉(cāng)，2021和2022年拿地金額均超200億元，其中在上海近兩年總拿地金額占比達(dá)72%，另外，在廈門、重慶、昆山等地也有所收獲。不同于其他企業(yè)，象嶼集團(tuán)的深耕城市并不在起源地廈門，近幾年廈門的入市項(xiàng)目2個(gè)，占比僅3%，上海、昆山、蘇州反而是象嶼集團(tuán)近幾年貢獻(xiàn)銷售額的主要城市，其中，2022年上海單城的銷售貢獻(xiàn)超過(guò)70%。

美國(guó)銀行日前的研報(bào)顯示，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主航道外，龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也在保持高速增長(zhǎng)，前四月經(jīng)營(yíng)性收入為77.9億元。其中運(yùn)營(yíng)（商業(yè)投資、長(zhǎng)租公寓）收入約40.1億元，服務(wù)收入（物業(yè)管理、智慧營(yíng)造）約人民幣37.8億。

從商業(yè)來(lái)看，受消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇影響，4月份龍湖商業(yè)營(yíng)業(yè)額實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。美銀預(yù)計(jì)，隨著零售的持續(xù)復(fù)蘇以及新商場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，下半年龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)將加快。

受到多重?cái)?shù)據(jù)的利好，繼年初成為首個(gè)被國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)上調(diào)展望評(píng)級(jí)的民營(yíng)房企之后，龍湖集團(tuán)近日再獲得美國(guó)銀行研報(bào)認(rèn)可。

“盡管市場(chǎng)對(duì)行業(yè)銷售規(guī)模回落存在擔(dān)憂，但我們認(rèn)為龍湖當(dāng)前的股價(jià)疲軟表現(xiàn)過(guò)度了。”美銀在研報(bào)中表示，對(duì)于龍湖集團(tuán)（00960.HK）的目標(biāo)價(jià)格為33港元/股。

5月17日，美銀發(fā)布龍湖研究報(bào)告稱，盡管股價(jià)表現(xiàn)疲軟，但龍湖集團(tuán)的流動(dòng)性狀況表現(xiàn)穩(wěn)健，拿地投資進(jìn)度正常，維持“買入”評(píng)級(jí)。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至5月18日，有15家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)推薦“買入”，一致目標(biāo)價(jià)為30.09港元/股，而截至5月26日收盤時(shí)，龍湖集團(tuán)的股價(jià)為15.72港元/股。

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