地產工程，到了做選擇的時候_全球頭條

年前，明源君和地產工程人交流，大家最大的感觸，就是工程崗越來越難了。覆巢之下無完卵，行業艱難，地產人也不好過。

好在，明源君在此前文章中說過，房地產最困難的時刻已過去，現在在緩慢修復。

(相關資料圖)

與此同時，地產的分化仍在加劇，對工程人而言，越來越多舊經驗正在失效，挑戰與日俱增，同時，新的機遇也正在萌芽。這將是變局也一年，也是重生的一年。

行業分化加劇，

工程人才分流已成必然

2022年，商品房的成交額13.3萬億元，銷售面積13.5億平方米，規?；芈涞?015年水平。而這，并非階段性回落，而是新常態的開始。據經濟學家任澤平預測，未來10年年均新增城鎮居住需求約為10.9億平?？梢哉f，商品房大干快上的時代將成過去。

相應的，在商品房開發領域，工程人才溢出的風險也不可避免的加劇。

不過，值得一提的是，代建、產業地產、保障房、城市更新等的崛起，正與傳統商品房開發形成此消彼長的局面。

地產代建

在2022年，代建是地產行業最炙手可熱的業務。綠城管理、金地管理等老牌代建企業業績逆勢增長，旭輝控股、中糧控股等房企也爭相涌入。

這是因為，房企一致看好代建市場的潛力?？梢灶A見的是，新的一年，代建業務還有望進一步爆發。

一方面，2022年城投是土拍市場的主力，據克而瑞數據，去年城投拿地總建面達到58%。各地城投多數缺乏相應的項目開發能力，所拿的地未來大部分需要引入代建方或合作方共同完成開發。

另一方面，市場供需關系逆轉，那些開發成本高、產品力弱、知名度低的房企，生存環境愈加艱難。這些房企需要借助實力房企的品牌提升競爭力，進而實現項目銷售回款，這也助推了商業代建的崛起。

接下來，傳統“大包大攬”的地產商將分化成委托方、投資方和代建方三個角色，“有地沒錢”的找“有錢但不懂行”的來投資，而“懂行但沒錢沒地”的通過輸開發能力來賺錢。

各方揚長避短，各自賺優勢領域的錢。與此同時，地產工程人也會隨著分流，越來越多的工程人將流入代建項目。

產業地產

在2022年，產業地產的熱度就已經引人關注。尤其是兩宗工業廠房公募REITs爆火，更是讓產業園Reits的投資價值展現無遺。

值得一提的是，去年以來越來越多的城市把發展實體經濟放在首要位置。而隨著新型產業（如新能源）的發展，廠房尤其是一二線城市的廠房缺口也在擴大。

以深圳為例，去年底深圳就提出，將每年建設不少于2000萬平方米、連續5年向企業提供“工業上樓”的高品質、低成本、定制化產業空間。

廠房建設火熱，對工程人來說，無疑打開了又一扇窗。據明源君了解，去年就已有不少地產工程人轉型到產業地產領域，成為產業園區建設團隊的一份子。

保障房和城市更新

“租售并舉”的政策下，保障性租賃住房籌集規模大，圍繞保租房籌集、運營的相關政策也在持續出臺，政策的紅利仍將繼續釋放。

上個月，全國住房和城鄉建設工作會議指出，2023年要以發展保障性租賃住房為重點，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。

大力增加保障性租賃住房供給，扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套(間)。

這一規模，與2022年相比仍有所有提升。

除了保障性住房外，城市更新也是近年來政策大力支持的方向。按照中央的規劃，“十四五”期末，除了完成40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650 萬套（間）外，還將完成 2000 年底前建成需改造城鎮老舊小區的改造任務。

無論是保障房拓展，還是存量物業改造，都為地產市場帶來新的增量，房企，尤其是國央企，更有機會從中受益。

以華潤置地為例，其管理層就強調，將全面發展政府代建、大場館代建、綜合體代建和代運營業務?？梢姡A潤置地已經看到其中機遇，有意將公共代建進一步做大做強。

工程管理難度再提升，

傳統的經驗不夠用了

2020年全國商品房的銷售面積17.36萬平，創下了歷史新高。而到了2022年這個數據下滑了22%，按照業內人士的預測，接下來十年將在更低的水平徘徊。

開發規模下滑，再加之技術應用，商品房建設對工程類人才的需求必然也隨著縮水，許多工程人也不可避免的走到了職業分岔路口。無論是留在房企，還是轉型進入地產其他細分領域，工程人都面臨著自我革新的壓力。

1、降本提質，工程管理向“大生產"模式進化

地產項目的利潤不斷削薄，房企不得不向管理要效益。在項目管理上，體現為人員精簡，一個員工要承擔更多任務；成本卡得更嚴，每分錢都要用在刀刃上；品質要求提升，產品從設計到施工都要把好質量關。

近年來，“大工程”、“大生產”的概念越來越普遍，雖然提法不盡相同，核心要求卻基本一致。就是希望拆掉部門墻，讓各職能協同拉通，力往一處使。比如成立產品管理中心，統一執行設計管理、工程管理、成本管理、采招管理四大職能，打通整條生產鏈條。

生產鏈條拉通，可以減少現場的錯漏碰缺，有利于項目的進度成本質量等各項目標的達成。當然，這對地產工程崗的溝通能力及專業能力都提出更高的要求。

首先，要求一專多能，不僅懂工程，也懂設計、成本、招采等，形成全開發周期的知識儲備，跨部門溝通才時有“共同語言”。

其次，地產工程崗需拔高站位，具有全盤思考和全局統籌的能力。跳出工程“兜底”的慣性思維，學會前置解決現場問題。

再者，提升溝通能力。做好多職能的協同交圈，理順各種利害關系，爭取得到更多的資源傾斜去實現工程管理的目標。

2、過去的經驗正在失效，工程人需重新武裝自己

一位在地產就職多年的工程人曾對明源君表示，看似都是管工程，在代建方和在甲方的區別還是挺大的。有些人管自家項目得心應手，做帶起代建項目來還是手足無措。

代建方手里權力比較小，在現場管理上更為被動；想要獲得更多的管理抓手，關鍵得“搞定”委托方——獲得對方的信任，讓其愿意支持你的提議和工作；同時，要善于察言觀色，摸準委托方的意圖和目的，在委托方、自家公司以及施工單位之間找到利益平衡點。

而工程人普遍耿直，甚至不善言辭，以往在項目上可能只專注于自己手頭的一畝三分地，這種工作習慣在代建項目中可能會“水土不服”。

轉型其他業態的地產工程人，同樣面臨著類似的風險。比如一些工程人轉型去做廠房建設，發現廠房大多是專項債項目，采用的是大總包模式，一般由中字頭施工單位總承包。

總包的話語權大，現場管理起來也非常吃力；又如城投的項目，進度壓力不如房建，但安全生產抓得緊，須嚴格杜絕安全事故，而習慣做房建的工程人，在安全管理方面的意識可能遠遠不夠。

可見，無論是繼續留在房企，還是轉型其他領域，工程人都面臨著傳統經驗失效的壓力。地產進入深度轉型期，工程人也需順應時勢變化，重新武裝自己，才能應對新挑戰、抓住新機遇。

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