清水限價首破3萬，南中環這個被遺忘的板塊如何翻紅 全球熱頭條

文／成都商報-紅星新聞記者 謝雯

近日，位于武侯區太平園片區的兩宗住宅用地相繼成交。其中，82畝宗地被萬科以16600元/m2的樓面地價拿下，另一宗43畝的太平園TOD用地被國貿以17200元/m2的樓面地價競得。在此之前，武侯區發布的一則中標公告顯示，中鐵建地產中標了區域內雙華數字健康產業園D區住宅的代建項目。

(資料圖片僅供參考)

武侯區太平園片區的地塊現狀

從過去3年武侯區的住宅供應來看，主力供貨區是在三環外側的武侯新城，而這兩宗地所在的太平園片區除交投和電建開發的洺悅玖璽及二期天合玖璽之外，并無其他項目入市，這讓這一原本屬于南中環的板塊，顯得有些“孤立”，甚至滯后于城南大源西、怡心湖等新興板塊。

因此，當這兩宗清水房限價都突破30000元/m2的地塊拍出，刷新區域樓面地價和清水限價“天花板”后，不少粉絲在我們的后臺及購房群里提問：太平園片區，能否借此真正“翻紅”？

現狀：武侯高新交界，僅1個項目在售

太平園片區，在哪？從地圖上可以看到，位于南中環和南三環路之間，東連神仙樹，西靠大悅城，北臨紅牌樓和麗都板塊。

在5月拍地之前，業內對于該區域的評價大多來自兩方面，一是認為這是成都整個南三環內近乎唯一還有成片土地可供開發的區域；二是認為從行政區劃來看，這里地處武侯區與高新南區的交界地界，均不在兩個區域前一階段的發展重點里面，又被鐵路和多條斷頭路的切割，頗有些“被遺忘”的感覺。

成都商報-紅星新聞在現場看到，目前板塊內唯一的在售項目為交投電建·天合玖璽，其已交付的一期門口正好懸掛著武侯區和高新區的界牌。置業顧問介紹稱，在售的二期為建面約141 m2的洋房，帶裝修總價約在380萬元左右。

地處武侯區的天合玖璽

此次萬科與國貿拿下的兩宗地塊位于交投電建·天合玖璽以北，更靠近高新區一側，與已投入使用的武侯區第七幼兒園和華興小學僅一街之隔，距離地鐵3號線紅牌樓站約3公里左右，距離地鐵3號線、7號線及10號線換乘站點太平園站約2公里左右。

周邊的兩所學校

其中，萬科82畝地塊容積率2.0，起拍樓面地價14500元/m2，成交樓面地價16600元/m2，清水房最高限價30300元/m2。這是繼萬興苑、金色海蓉項目，萬科第三次在武侯區布局，項目預計于今年內入市。

國貿43畝地塊，容積率1.7，起拍樓面地價15500元/m2，成交樓面地價17200元/m2，清水房最高限價31300元/m2，同樣預計于今年內推出。

區域內將上新的萬科項目和國貿項目

盡管我們暫不能得知兩個項目的具體規劃，但從兩個項目的推盤節點來看，將成為今年南三環內住宅產品的一次“補倉”。

但入市后，區域和產品何以支撐起清水房首次突破3萬+/m2，那么未來太平園板塊何以撐起3萬+價格？誰會買這一板塊，記者跟一些業內人士和區域內房企的負責人溝通的過程中，他們都提到了兩個維度的確定性。

確定性一

全面改善化，承接麗都板塊置換需求

業內資深人士彭致遠稱，麗都板塊的崛起要追溯于2004年左右，“置信在這里打造了一個有海外風情的社區麗都花園，當時城市的發展脈絡還不像今天這么清晰，即便是在三環之外，因為置信的品牌號召力、產品力吸引了大量的購房者，有地緣性客戶，也有專門從全城而來的客戶。”

但近20年的發展后，貝殼APP的數據顯示，麗都板塊二手房成交均價約在21000元/m2左右，以套二和套三設計為主，且其中約57%的房源房齡基本都在10-15年，約15%的房齡在15-20年之間，存在著大量的換房需求。

如果繼續留在武侯區，擺在他們面前“最近”的選擇是紅牌樓，但由于在售和待售項目數量僅有越秀·天樾云錦、金房·云廬和富國上邦等少數項目，體量普遍較小。

因此，在包括彭致遠在內的多位業內人士看來，萬科、國貿所拍的地塊未來，在低容和產品全面改善化的定位下，是去承接麗都板塊部分地緣性客戶的購房需求。

確定性二

太平園TOD等新規劃，將會給到更多“題材”

拿地后，國貿地產相關負責人表示，是太平園TOD等城市配套的完善，給到了他們投資區域的信心。

如他所言，前一階段區域規劃“題材”的缺乏，是板塊發展速度落后于武侯新城等板塊的原因所在。對于未來，房企普遍談到了兩個區域不同的規劃利好：武侯區太平園TOD和高新區對馮家灣的城市更新。

根據《武侯發布》3月發布的信息，武侯區將聚力四大功能區建設，推動城市高質量發展。其中，太平園板塊所在的三國創意園正是其一，整體規劃面積19.63平方公里，致力于打造世界文創名城核心區和國家文化出口基地（三國文化）示范區。

而依托重點項目太平園TOD的整體規劃，將打造“一芯兩軸兩廊四片”，將打造新絲路都市商務區。上述提到的交投電建·天合玖璽及萬科、國貿所拿地塊，均位于“四片”中的花園洋房社區。

太平園TOD的規劃

截至目前，除2宗住宅用地在5月拍出外，太平園TOD一期商業已經啟動建設，二期117畝商業用地已列入出讓計劃。

相較于武侯區在太平園片區的發力，馮家灣片區城市更新的進展相對慢一些。早在2020年發布的《馮家灣片區城市有機更新項目》顯示，該項目用地約2500畝；在今年初高新區公示的國土空間總體規劃草案中，也明確將推進馮家灣產業社區建設，將馮家灣打造為高品質都市活力區。

不過，今年3月高新區公園城市建設局在高新區網絡理政平臺上回復稱，“馮家灣片區城市更新方案正在研究中”。這也就是說，馮家灣片區的煥新還需等待。

圖片來源：問政四川

太平寺現代都市工業谷

太平園板塊發展的最大變量

從對房企和市場機構的采訪來看，該區域的未來還取決于一大變量——南三環外側太平寺現代都市工業谷的進度。

今年2月，太平寺現代都市工業谷入選成都“三個做優做強”重點片區之一；另根據武侯區的“十四五”總體規劃顯示，整個武侯區將形成人南中心、武侯新城中心、太平寺中心發展的城市空間骨架。

換言之，在武侯區未來的重點，太平寺中心是其中之一。

2022年5月11日，太平寺片區相關的城市設計方案比選招標結果也已經出爐。規劃設計范圍總面積約11.8平方公里，大致范圍是北至三環路，西至百錦路、武侯大道鐵佛段、簇馬路、老川藏路，南至成都繞城高速，東至成渝環線高速、成都機場高速。

多位業內人士提到，雖然目前太平寺機場的搬遷工作還沒明確日期，但在片區城市設計設計方案等項目招標的同時，太平寺片區的發展已經開始提速。“一旦三環外側騰挪出大片土地，內側的太平園板塊城市面貌及產業布局還將會得到極大的改善。”

主編：余鴿

副主編：趙述錦

編輯：廖興

圖片來源：成都商報資料庫/IC photo/圖蟲創意/視覺中國

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