沉寂近兩年，廣州舊改破冰

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

歷經政策變動和市場調整后，廣州舊改終于在近期迎來了重啟。

【資料圖】

21世紀經濟報道記者從廣州交易集團了解到，今日，廣州市黃埔區廣州開發區永崗社區（不含橫東、橫南、橫北）舊村合作改造類項目（下稱永崗項目）在廣州交易集團（廣州公共資源交易中心）公開招商，項目拆遷安置總投資額約57.15億元。

永崗項目是今年廣州首個舊改項目，它的招商也標志著廣州舊村改造在政策調整等因素影響下暫停近2年之后，重新步入正軌。

永崗項目位于廣州黃埔區，現狀實測總建筑面積86.6萬平方米，其中村民住宅63.5萬平方米， 集體物業22.9萬平方米，公共配套1182.54平方米，歷史文保625.51平方米。

永崗項目在開發過程中一波多折。

早在2019年2月就已經啟動改造。其時，廣州本土國企知識城集團與永崗社區簽署了舊村全面改造合作框架協議。2020年，龍湖拿下永崗項目，且在當年11月正式破土動工。龍湖當時還稱，這一項目是自2013年進入廣州后首個浮出水面的城市更新項目。

進入2021年，由于多方客觀因素，龍湖也最終退出了永崗項目，直至此次公開招商，永崗項目才正式宣布重啟。

從招商文件中可以看到，本次永崗項目對合作方的要求首要仍然是保證安全。其中，對合作企業資格條件的要求就提到了，企業信譽好、社會責任感強、銀行信用記錄良好且最近3年在市場監管等部門沒有重大違法違規記錄，不存在工程“爛尾”等情況。

與此同時，永崗項目還接受聯合體投標。

招商文件要求，聯合體成員不得超過5個，其中具備與改造地塊相匹配資金實力的聯合體成員在聯合體中所占份額不得低于30%，由其以牽頭企業身份代表聯合體開展競選報名、繳納競選保證金、簽署相關文件等工作，牽頭企業在競選過程中的行為對聯合體各方均具有約束力。

永崗項目的重啟，也標志著廣州舊改進入了新的階段。

2021年1月，廣州市住建局發布《廣州市舊村改造合作企業引入及退出指引》（下稱“《指引》”），這份文件對舊改合作企業提出了頗高的要求，例如要求改造范圍內現狀建筑面積小于60萬平方米的項目，總資產不低于200億元；現狀建筑面積大于等于60萬平方米的項目，總資產不低于300億元。

此外，這份《指引》在產業導入上也提出了相應的要求，其中要求引入企業的行業地位和數量原則不低于下列條件之一：一是世界500強投資的企業1家；二是引入全球2000強、央企或中國500強、上市公司控股公司2家，此外還有行業榜單及創新型榜單企業、專業服務機構、科技企業孵化器等引進要求。

2022年，廣州市住建局對《指引》作出修訂并發布征求意見稿，新的《指引》于2023年1月19日正式對外發布，其中對合作企業的要求進行了適當調低。

在資產要求方面，其中要求改造范圍內現狀建筑面積小于60萬平方米的項目，總資產不低于100億元；現狀建筑面積大于等于60萬平方米的項目，總資產不低于200億元，也即是各調低了100億元的門檻。

而在引入要求上，《指引》僅要求合作企業引入產業的達產營業收入、稅收等經濟指標原則上不低于同地段國有儲備用地引入產業項目準入條件的50%。各區政府對舊村改造引入企業經濟效益已經有明確規定的可按其規定執行。

至于引入產業企業類型、地位、數量擇優條件和經濟效益的具體要求，《指引》明確由區政府組織區城市更新部門、產業主管部門、招商部門綜合考慮具體舊村改造地塊的產業定位、區域位置、可建筑面積等因素提出方案后指導村集體納入招商文件。

永崗項目是《指引》修訂后的第一個公開招商舊改項目。對應上述要求，永崗項目已經完全適應最新的《指引》要求，在企業總資產方面，要求總資產不低于200億元且企業凈資產不低于50億元。

在引入產業方面，永崗項目近要求申請合作企業應嚴格按最新版的《指引》要求導入產業、教育、醫療資源。

由于永崗項目招商仍在初期階段，最終將花落誰家目前仍未明確，它的最終歸屬也將成為廣州舊改領域的風向標事件。

廣州交易集團則表示，自接受永崗項目委托以來，其結合城市更新最新政策要求，主動對接廣州開發區更新局，研究確定新招商文件范本，并積極與委托方溝通對接，做好前期調研工作并編制招商文件，明確招商工作各環節規范性程序，同時耐心為各方交易主體釋疑，確保整個交易過程公開透明、規范有序。

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