媽耶！西安已誕生70宗“萬元地”，還想著房價會降？-全球看點

還記得2019年第一宗樓面價過萬地塊出現(xiàn)時，市場的震驚程度嗎？

(資料圖片僅供參考)

而隨著城市的發(fā)展，在區(qū)域價值的攀升過程中，萬元樓面價的地塊也從個位數(shù)增加到十位數(shù)，出現(xiàn)萬元地的區(qū)域，也從最開始集中在高新到全西安市遍地開花。

在地塊數(shù)量增加的過程中，一方面是對區(qū)域價值的肯定，另一方面也影響著接下來購房者的置業(yè)規(guī)劃。

今天我們就一起來看看，西安的那些“萬元地塊”的現(xiàn)狀以及它們對區(qū)域置業(yè)的影響。

西安70宗“萬元地”

高新占據(jù)44宗

從2019年開始至今，大家對西安萬元地塊的出現(xiàn)，已經(jīng)從最初的“令人震驚”到“見怪不怪”。

的確，在2019年西安出現(xiàn)5宗萬元地塊后，緊接著2020年全年萬元地塊的成交數(shù)量就開始了急速增加，每年都是十位數(shù)往上，到了今年，西安市共計有70宗萬元地塊已經(jīng)誕生。

丨8區(qū)域分布萬元地塊，高新占據(jù)44宗

這70宗萬元地塊分布較廣，根據(jù)統(tǒng)計共有8個區(qū)域在近幾年出現(xiàn)了萬元地塊。

當(dāng)然，高新作為城市各區(qū)域價格和價值都拔尖的區(qū)域，聚集著44宗地塊，一個區(qū)域占比高達(dá)62.8%，也是在意料之中。

除了高新之外，浐灞生態(tài)區(qū)、灃東新城和航天基地三個區(qū)域分別有7宗、5宗和5宗萬元地塊，也是各區(qū)域中分布相對較廣泛的。

當(dāng)然，或許對于三個區(qū)域來講很多人并沒有明顯的感受到因為萬元地塊帶來的房價變化，但實際上仔細(xì)研究能夠看出航天基地原本區(qū)域主打高端改善住宅，而隨著萬元地塊的出現(xiàn)，一時間區(qū)域內(nèi)的人居價值和產(chǎn)品品質(zhì)也有了進(jìn)一步的提升。

而浐灞生態(tài)區(qū)的7宗萬元地塊，目前僅有3宗在售，其余4宗暫未入市，加上這幾年區(qū)域其他住宅用地的成交，一定程度上沖擊了大家對于浐灞房價的感官。但不要忘記區(qū)域內(nèi)的源邸壹號、自然界·江月、招商西安序等都是均價已經(jīng)破3萬元/㎡的住宅項目，這些項目的出現(xiàn)也曾一時間拔高了浐灞生態(tài)區(qū)的人均置業(yè)價格。

丨在售項目樓面價和房均價相差2倍左右

回到這70宗地塊的價格來看，從現(xiàn)階段已經(jīng)在售或已售的項目中，也能預(yù)測到未來待入市地塊的價格。

在近期官方公示的價格信息中，就能有明顯的發(fā)現(xiàn)。

正在登記的高科·云天樓面價1.5萬元/㎡左右，目前銷售均價3.2萬元/㎡；

招商西安序樓面價1.9萬元/㎡左右，目前銷售均價3.9萬元/㎡；

永安華府樓面價1.27萬元/㎡左右，目前銷售均價2.7萬元/㎡。

從這些萬元地塊的售價信息來看，樓面價和房均價基本相差2倍左右。

這其實給后續(xù)我們預(yù)測待入市地塊房價信息帶來了一個參考作用。大家也可以根據(jù)這個信息簡單評測一下待入市萬元地塊未來的價格，以便更好的做出購房規(guī)劃。

32宗地塊還未開售

待公示、待入市各占一半

再回到70宗萬元地塊來看，現(xiàn)階段僅有15宗地沒有公示案名，其余55宗地塊均已經(jīng)公示了項目案名。

是不是聽起來，感覺萬元地塊入市量已經(jīng)很多，暫未入市的項目僅有21%？

其實在我們統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，55宗公示案名的地塊中，15宗暫未開啟銷售，僅僅是公布了案名和規(guī)劃，這意味著還沒有銷售的項目共計32宗，占比近一半。

這樣的數(shù)據(jù)說明了什么？

一方面，從房企拿地到銷售的節(jié)點來看，刨除個別地塊的特殊因素外，今年下半年會有30宗左右萬元地塊陸續(xù)入市，而隨著這些樓盤的入市，也會進(jìn)一步穩(wěn)定區(qū)域房價，同時更新區(qū)域價值。

尤其是一些發(fā)展價值不太穩(wěn)定的區(qū)域，隨著萬元地塊住宅的落地和銷售，也將進(jìn)一步促進(jìn)購房者對區(qū)域的市場信心，穩(wěn)固價值。

而對于現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)有萬元地塊，但本身還處在價格洼地的區(qū)域來講，萬元地塊的落地或許會讓區(qū)域房價和價值都有一定幅度的上揚(yáng)，因此想把握價值爆發(fā)前夕的機(jī)會，建議近期就可以多看多選，趕在價格變化前上車。

另一方面，在改善趨勢更加明顯的市場大環(huán)境下，人們對改善產(chǎn)品的品質(zhì)追求和需求都在進(jìn)一步加深，萬元地塊的陸續(xù)入市意味著多個區(qū)域會迎來匹配改善需求的住宅產(chǎn)品，讓區(qū)域內(nèi)的改善購房者能夠擁有更好的選擇機(jī)會。

這些地塊房源的入市，穩(wěn)定了區(qū)域供應(yīng)量的同時，也能夠在一定程度上煥新人居品質(zhì)。尤其是曲江新區(qū)的兩宗樓面價2萬+的地塊，對于整個曲江新區(qū)的住宅市場來說，不僅會增加住宅供應(yīng)的選擇，也將更進(jìn)一步提升曲江人居品質(zhì)。

畢竟現(xiàn)階段曲江住宅以二手房居多，純新的樓盤出現(xiàn)，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計理念自然更進(jìn)一步，更符合曲江高端改善的人居需求。

萬元地陸續(xù)入市

注意關(guān)注3個信號

目前來看，前期已經(jīng)開始銷售的萬元地塊項目，已經(jīng)有一半，另一半還在等待入市的過程中，而接下來至少30多個萬元地塊項目的入市，自然會給市場增加更多優(yōu)質(zhì)新鮮“血液”。

但在此前我們的稿件中也提到，西安萬元地塊的不斷增加，也進(jìn)一步導(dǎo)致房價的增加，從近期的房價數(shù)據(jù)就能看到，不止均價2萬+樓盤數(shù)量相對增多，3萬+房價的樓盤也開始滿滿出現(xiàn)甚至增多，因此也需要購房者們注意未來房價的變化，畢竟面粉貴了面包自然價也會增高。

對于接下來萬元地塊的陸續(xù)入市，購房者們需要關(guān)注3個信號。

丨樓面價2萬+地塊還未入市，警惕房價4萬+時代到來

前面我們通過數(shù)據(jù)能發(fā)現(xiàn)在售項目的銷售均價和樓面價相差2倍左右，但目前就在售和已售項目來看，最高樓面價在1.9萬元/㎡。

而通過我們的統(tǒng)計能發(fā)現(xiàn)，各區(qū)域內(nèi)仍有較多高樓面價地塊未入市，浐灞樓面價16768元/㎡的當(dāng)代府、曲江新區(qū)樓面價25342元/㎡位于曲江大城旁的住宅用地、高新樓面價15904元/㎡的紫薇時光云邸等等。

如果根據(jù)前期已經(jīng)銷售的項目來看，隨著這些高價地的入市，2萬+樓面價地塊將帶領(lǐng)樓市進(jìn)入房價4萬+時代，而住宅產(chǎn)品在這些萬元地塊的增多下，也會產(chǎn)生出更新的宜居“火花”，從而提升樓市人居品質(zhì)。

丨6區(qū)域接下來都有萬元地待入市，高新聚集度高

目前來看，30宗待售的萬元地塊分布在6個區(qū)域，其中高新依舊聚集度較高，有17宗待售地塊，這意味著即將到來的下半年甚至是明年上半年，高新仍然會是純新盤供應(yīng)的熱點，尤其是萬元樓面價地塊供應(yīng)的熱門板塊。

從高新聚集的待售萬元地塊來看，主要集中在絲路軟件城和CID片區(qū)，而這兩個片區(qū)，絲路軟件城的住宅供應(yīng)此前一直以“軟西”片區(qū)為主，今年隨著保利搖號摘地后，目前所剩地塊不多，周邊在售的樓盤房源也已經(jīng)不多，因此想要置業(yè)需抓緊機(jī)會。

而CID目前也開始存貨“告急”，核心地塊已經(jīng)不多，因此接下來待入市的萬元地塊需要多多關(guān)注，尤其是高新一中、一小新校區(qū)附近的純新盤中建悅廬學(xué)府，實景交付、高性價比等優(yōu)勢，也將成為接下來區(qū)域置業(yè)熱選。

丨警惕萬元地塊入市后，周邊二手房的“非理性”漲價

除了萬元地塊待入市的信號之外，對于購房者來講更需要警惕萬元地塊入市后引發(fā)周邊二手房“非理性”漲價連鎖反應(yīng)。

當(dāng)然這個連鎖反應(yīng)就目前來看，高新絲路軟件城和CID存在的情況比較少，畢竟宗宗都是萬元地塊，產(chǎn)品也各有特色。

這里要提醒的是區(qū)域內(nèi)只有個別萬元地塊且暫時還沒有入市的純新項目周邊。一般來講這些萬元地塊之所以地價高，有可能是因為稀缺價值，也有可能是因為周邊現(xiàn)在已有優(yōu)質(zhì)配套的加持，但對于地塊周邊的二手房來講，他們的二手售價在這些基礎(chǔ)上已經(jīng)相當(dāng)于擁有一次溢價。

此時當(dāng)萬元地塊出現(xiàn)后，如果因為萬元地塊的價格而導(dǎo)致二手房價漲幅，很可能會出現(xiàn)價格泡沫。因此如果想要購置周邊二手房，一定要對比近兩年區(qū)域房價走勢和周邊二手房走勢，判斷這些二手房價格變化的真正原因是什么。

如果是因為規(guī)劃和落地的稀缺配套引發(fā)房價增長，自然可以接受，但如果僅是因為萬元地塊入市趁機(jī)“非理性”漲價，那對于購房者來講購買的價格將超過價值，因此意義不大。

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