當前速讀：牽手北京建工、廈門國貿 中海再戰石景山里的房企抱團記

觀點網再現項目增資，這一次是中海在北京石景山的項目中海長安譽。在增資完成后，該項目也迎來新的合作者廈門國貿和北京建工。

【資料圖】

4月27日，北京金鑫興業房地產開發有限公司增資項目于北京產權交易所掛牌，該增資項目擬征集2個投資方，持股比例各為20%，募資資金對應持股比例40%。

增資完成后，原股東持有融資方股權比例為60%，新增投資方合計持有融資方40%股權。募集資金主要用于項目開發運營。

據了解，融資方北京金鑫興業房地產開發有限公司由北京中海地產有限公司100%持股。金鑫興業目前主要負責開發北京市石景山中海長安譽項目。

6月7日，北京產權交易所披露該增資項目成交結果。南京茂寧地產有限公司、北京建工地產有限責任公司、北京中海地產有限公司將分別投資2.8億元、2.8億元、8.3億元，分別持股20%、20%、59.29%。

挑剔的合作

事實上，中海長安譽目前已經處于銷售階段。據北京市住房和城鄉建設委員會披露的數據，長安譽分別于3月11日、5月27日取得住宅樓、地下汽車庫及設備配套的銷售許可證。

其中，批準銷售10棟住宅共計502套，準許銷售面積約為6.71萬㎡。截至6月9日，期房已簽約190套，簽約面積達2.5萬㎡，成交均價7.6萬元/㎡。而據中海方面披露，開盤首日去化80%以上。

中海長安譽樓盤表

來源：北京市住建委，觀點指數整理

中海長安譽項目于今年3月25日開盤，據稱當日去化80%。早在地塊掛牌之初，就有消息稱，從2013年就開始為儲備用地做相關工作，直到2022年的北京第四集中供地才正式出讓。

項目周邊也布局較多中海的項目，包括金石公館、金璽公館、中海大廈寫字樓、中海金鑫閣等。長安譽規劃設計10棟住宅樓，為7-17層的洋房+小高層產品，戶型則包括113-116㎡三居、130-135㎡四居、162-166㎡四居，共502戶。

而對于這樣一個在售階段的項目，又為何會通過產權交易所進行項目公司的增資？中原地產首席分析師張大偉向觀點新媒體表示，有國企參與的話，通過產權交易所是必須的交易流程，這種情況是在之前已經達成合作意向。

此次，北京金鑫興業房地產開發有限公司完成增資，南京茂寧地產有限公司、北京建工地產有限責任公司、北京中海地產有限公司分別投資2.8億元、2.8億元、8.3億元，分別持股20%、20%、59.29%。

南京茂寧地產有限公司由廈門國貿房地產有限公司持股95%，北京建工地產有限責任公司則由北京建工集團有限責任公司持股100%。

企查查信息顯示，廈門國貿為國有獨資企業，北京建工為國有控股企業，增資之后，二者在長安譽項目公司中的所占股份也并不大，這或許也是在拿地時未以聯合體參拍的原因之一。

類似的操作此前也曾發生。就北京市場而言，2022年2月，北京中泰金建房地產開發有限公司擬進行增資擴股，募集金額擇優確定，對應持股比例49%。北京中泰金建由中海企業發展集團有限公司持股100%。

根據公開信息，北京中泰金建負責開發位于北京市海淀區的中海·匯德里項目，項目地塊是在2021年10月的北京第二批集中供地摘得，成交價45億元，溢價率5.63%。

2022年5月12日，北京產權交易所披露，北京金隅地產開發集團有限公司新增投資北京中泰金建房地產開發有限公司，投資金額88431.35萬元，對應持股比例49%。

此后，在2022年6月的北京第二批集中供地，中海摘得順義新城第19街區地塊，拿地企業為北京中海地產有限公司的全資子公司北京中海盈璟房地產開發有限公司，拿地之后，中海也曾通過北京產權交易所進行增資處理。

8月末，該項目取得預售證，項目名為玖峪家園（湖光玖里），并于9月上旬通過北京產權交易所為項目公司擬募集資金，對應持股比例30%。

同年11月22日，據北京產權交易所信息，北京中海盈璟房地產開發有限公司增資項目獲得北京首都開發股份有限公司的投資，投資金額約為3億元。而據市場消息，之前就已傳出中海與首開有過相關接觸。

房企之間的合作已不是什么新鮮事，只是自過去一段時間以來，對于合作方的選擇不得不慎之又慎。曾有投資者在參加房企股東會時，就相關問題與管理層展開交流，該企業明確表示，具有國央企資質及資金狀況、信用表現優異的民企會是合作的首選。而這也已經成為行業的共識。

優勢積累

回到中海本身，北京石景山實為該企業近年來在北京重點深耕的區域。

觀點新媒體不完全統計，2022年以來，中海已經在北京市場斥資342.85億元拿下9宗地塊，若除去本月1日成交的石景山衙門口1615-713地塊，僅2022年中海在北京的拿地款支出也已經超300億元，約為314.55億元。

中海2022年以來在京拿地情況

來源：公開信息，觀點指數整理

實際上，2022年石景山區成交宅地共6宗，中海奪得其中1/3，未競得的地塊中，也不乏中海“舉起”的號碼牌。

當然，在北京市場拿地需要實力與運氣的雙重加持，“搖號”的設定使得熱門地塊的最終歸屬還是帶有懸念。

在石景山地區，中海打造的住宅項目已近二十個，公開信息顯示，中海自2008年起進入石景山地區，早期項目有金石公館、金璽公館、長安雅苑等，2018年后的中海寰宇天下、中海首鋼·長安云錦，2019年中海在石景山連拿三宗地塊，并于2020年陸續推出中海首鋼·長安云尚、中海·天鉆、中海首鋼·天璽。2021年的新盤中海寰宇天下天賦、中海云庭……

在石景山的持續加碼，又是否會對項目的去化造成擠兌？合碩機構首席分析師郭毅對觀點新媒體表示，中海在石景山是一個深耕的態勢，但它其實也形成了很好的對于客群的了解，同時，對于自身的產品優化和產品升級的自我迭代，以及在石景山也形成了很好的品牌效應。

“所以其實這種持續的深耕和多盤的布局，對于中海反而是不斷強化優勢的一個過程。”

郭毅提到，中海在石景山的項目也是在細分的不同板塊，項目之間產品的戶型設計、面積、總價也能拉開梯度，面向不同的人群。項目之間競爭的激烈性也沒有那么直接。

項目去化表現可能也是中海持續加碼的底氣來源之一。據官方數據披露，2022年3月25日，北京中海匯德里項目開盤，單日銷售人民幣50億元；9月18日，北京中海首開·湖光玖里項目開盤，銷售人民幣40.5億元……

而從首次進入該區域以來，石景山地區已逐漸形成一個更為成熟的城市界面。以首鋼為核心，在文旅科創的基礎上形成具有一定規模的產業集聚。

“中關村科技園石景山園、北京銀行保險產業園等國家級重點產業園區，形成了科創文化以及金融的相互鏈接、相互聯動，這樣一個多元化的產業集群的布局，” 郭毅表示，“對于石景山未來的發展勢頭來看，我覺得京西的購房家庭還是都非常認可的。”

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