培育新模式是系統工程

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近期召開的中央政治局會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩定工作，促進房地產市場平穩健康發展，推動建立房地產業發展新模式。

目前，房地產市場恢復的基礎還不牢固，需要堅持房住不炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，既要穩住市場，防止市場下行導致的系統性風險上升，又要防止部分城市房價大幅波動帶來新的風險。同時，通過城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房建設等帶動投資和滿足民生需求，穩住經濟大盤。

當下，需要推動建立房地產業發展新模式，與經濟社會發展相適應。在新的發展階段，需求端從解決“有沒有”轉向解決“好不好”的高質量發展階段，大部分家庭實現了住有所居，轉向了對高品質產品和服務的需求；供給端從以“高負債、高杠桿、高周轉”的開發銷售為主的模式，需要轉向負債、杠桿和周轉速度、利潤率下降的開發和持有運營模式以及存量更新和運營模式；金融端從支持賺快錢的開發銷售轉換到支持細水長流的租賃運營和城市更新；財政端從土地財政向多種稅源轉換。

這要求多措并舉，并探索建立新的房地產發展模式。在政府層面，要逐步優化地方政府財政收支結構，降低對土地財政的依賴，通過發展經濟培育更多稅源，實現地方財政的良性循環。在行業層面，鼓勵房地產業轉型升級，加大租賃房、高品質生產生活用房等的供應，鼓勵企業并購重組和業務轉型，從以房地產開發銷售為主轉向租賃經營、物業管理；發展保障性租賃住房和共有產權住房解決新市民和青年人住房難題；支持租賃置換、賣舊換新等消費升級；加強房產維護和社區更新。在金融方面，防范房地產市場風險的同時，也要維護房地產市場的穩定運行。

這需要完善房地產市場監管制度、政府績效考核制度、信息公開制度、金融與財政制度等外部制度環境，使外部制度環境和市場參與主體的內生動力機制形成良性互動。一方面，完善土地、新房、二手房和租賃住房市場，加強土地與房屋市場、租賃與買賣市場的協調聯動，以及住房市場與住房保障的協調聯動。另一方面，政府主導，充分發揮市場機制作用，確保保障房的可持續運營，實現城鎮中低收入家庭住房困難問題得到基本解決，新市民和青年人的住房得到改善。還應加強房地產基礎制度的頂層設計，出臺相關法律法規，確保房地產制度和長效機制的連續性和穩定性；完善配套制度，積極打造房地產基礎制度有效發揮作用的外部環境，創新激勵機制，通過集體土地入市、加強土地供應、房屋品質升級和品種創新等改革，采取減稅降費、補貼等手段，加大政策性金融、商業金融和REITs等的支持力度，優化監管，激發經營主體的有效需求；完善央地關系，形成合理的財權事權關系，強化地方政府房地產市場監管和住房保障績效考評機制；積極引進和開發大數據市場監管和信息公開，健全公眾參與，引導居民理性消費和消費升級，形成共建共治共享的社區更新和社會治理機制。

（本文來源：經濟日報 作者系中央財經大學管理科學與工程學院教授易成棟）

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