觀點：資產荒愈演愈烈，粵系奧園挖來“神助攻”

◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

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去年以來，房地產有多慘，相信大家已深有體會。近期，已有8家A股房企鎖定“1元退市”。其中，藍光發展已于上周被摘牌，成今年A股首家退市房企，其他被鎖定的有中天金融、泰禾集團、嘉凱城、美好置業、粵泰股份、陽光城、宋都股份。

H股房企也好不到哪兒去，今年4月上旬，新力控股成首家被港交所摘牌房企，參考悅讀《 》一文。

這些房企去年業績虧損，被ST警示，債務沉重，爆雷規模大，涉訴案件纏身，股價被持續看空，如今想翻身難如上青天。

大家不難看出，他們手上可騰挪或套現的優質資產已不多，又被一群債主瘋狂追債，凍結資產，最終被壓垮或直接躺平。

相對而言，融創、佳兆業、龍光、奧園等出險房企，當前似有大大緩過一口氣的勢頭。

比如，融創去年底境內160億元信用債整體展期，今年4月近百億美元境外債獲得高比例支持，參考悅讀 《 》。

作為粵系房企的佳兆業，危難時刻，居然得到長城資產、招商蛇口、中鐵五局等央企的積極支援，參考悅讀《》、《》。

目前出險H股房企，佳兆業今年3月上旬率先復牌，融創1個月后也得以復牌，大大提振了出險房企積極自救的信心。

近日，坊間曝出龍光 6月8日曾舉行過離岸私募債持有人電話會，涉及 公募美元債重組方案中，可能納入部分債轉股選項，規模約占30%， 增加約15 個 投資物業項目放入資產池，從此前 6個變成21-22個，變現后剩余現金將支付重組款。

無論是融創，還是佳兆業，抑或是正在推進債務重組的龍光、奧園，之所以能讓外界看到希望，背后最大看點，就是家底較為厚實，同時東風漸起。

今年以來，“資產荒”金融圈或投資圈愈演愈烈，受多次降準、降息等影響，市場上錢很多，M2屢創新高，去年初到今年1季度末新增43萬億元，但實體產業持續凋敝，可投資且有回報的地方太少，資本對優質地產項目仍很青睞。

比如融創，一二線優質住宅開發項目眾多，占比高，再看粵系的佳兆業、龍光和奧園，土儲地處大灣區的深圳、廣州、東莞、惠州等核心城市，特別是舊改規模龐大，優質土儲規模潛力可挖。

近期，知名投行高盛預期“7月左右樓市會有史詩級大招”。6月8日，國家金融監管總局局局長李云澤在第十四屆陸家嘴金融論壇上罕見提出，支持超大特大城市城中村改造等重大項目建設。

此消息一出，地產圈又開始狂想了。

深陷債務泥沼的中國奧園，近來在債務紓困及優質舊改項目盤活中，近半年引入了4家國資“白衣騎士”，加上如今樓市又有大變局跡象，突然備受關注起來。

6月初，中國奧園與中金國測（中國黃金集團下屬中金建設和國策地理信息科技園集團分別持股51:49，今年2月剛成立）達成全面戰略合作，雙方將重點在廣州城市更新乃至粵港澳大灣區建設等深度合作。

很顯然，中金國測是央企中國黃金間接控股子公司，參股方的國策集團扮演著“資本方和產業園開發及運營”雙重角色。如此以來，奧園捆綁中金國測介入廣州等大灣區核心舊改，勢必會在項目融資、產業等得到幫助。

今年4月，奧園與西安航投科創達成戰略合作，2月廣東國資背景的南粵基金平臺收購奧園健康近3成%股權，且承諾全面介入奧園大灣區舊改項目合作，1月奧園在 珠海主城規模最大舊改“翠微村”項目引入山東健康且持股60%。

從背景看，西安航投科創、山東健康均為地方國資，在相關特色領域，均頗具實力，介入奧園優質項目股權合作后，勢必將加快其資產盤活。

除了高貨值的舊改項目層面引入“國資戰投”外，奧園債務重組也開始稍有破局。

近日，奧園集團 18.2億元、4年期的“21奧園債”本息展期通過， 該筆公司債當初就是為“借新還舊”，償還3.2億元“18奧園04” 、15億元“19奧園02”回售所用的。

回頭看，奧園這筆“借新還舊”的發債節奏被打亂了，目前市場仍很關注“19奧園02”、“20奧園01”、“20奧園02”三只境內公司債的展期進展。

相較于境內信用債，今年3月，中國奧園曾披露其跟境外債權人臨時小組（占境外未償還債的20%）已達涉及12筆、總本金34.53億美元債（約合239億元人民幣）暫緩償債協議，以期全面落實重組、引入戰投等，目前暫無最新消息。

受出險等負面影響，2022年奧園合同銷售金額約202.2億元，較2021年1210.3億元同比下降83.29%，銷售遭遇重創，勢必已影響到償債。據克而瑞監測披露，今年前5個月，奧園取得權益銷售額36.8億元，排名第98位。

實際上，奧園銷售額跟償債能力互為影響，唯有債務重組迎來重大破局，擺脫出險的干擾，重拾消費者信心，聚合精干銷售團隊，有望加速邁入正軌。

5月底， 廣州發文明確支持房企與金融機構自主協商存量融資展期，做好重點房企風險處置項目并購金融支持和服務，對并購出險和困難房企項目的并購貸暫不納入集中度管理。 對總部位于廣州的奧園來說，無疑是當前可抓住的政策利好。

編輯：密探君

文章來源：地產密探

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