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今日的C位給海淀。
110億，北京3塊地。
海淀兩塊，順義1塊。其中海淀一口氣推出了兩塊，成功攬金近百億，吸引了超60家房企參與。
(資料圖)
順義新城地塊相較于海淀雙姝而言，在名氣和地位上雖遜色一些，但老城區成熟配套還是吸引了21家房企參與。
◎6月14日土拍結果地圖
最終：
海淀雙新村003-1地塊，被越秀拿下，條件是79.35億+4.5萬平超低能耗建筑。
海淀雙新村004-1地塊，被北京天恒摘得，條件是19.55億。
順義老城區6022等地塊，被石家莊創世紀搖中，條件是11.04億。
至此（6月14日），北京將其2023年宅地出讓數量刷新至13塊，賣地總收入也增至373億。
◎北京一批次土拍信息表
對今天的3塊地，你有啥想說的？周五也要拍萬眾矚目的亦莊新城X47地塊了，下周二要一次性拍完一批次最后的7塊地，簡直不要太熱鬧。
接下來，咱們聊聊今天土拍搖號大戰，成交的這3塊宅地。
四季青王炸 西山腳下的豪宅
豪宅也有可能算不過來賬。
◎海淀雙新村兩塊地具體位置
003-1、004-1兩塊地，在海淀與石景山的交界處，歸屬海淀，整體的形狀并不十分規整，但位置可以稱得上絕佳。
從地塊往西看，能直接看到西山，八大處公園、西山國家森林公園都在目之所及的范圍內，而地塊東側通過香山南路可直接進入西五環主路，算是上等別墅區的位置。
◎西五環主路與地塊位置
◎八大處公園入口
西山腳下，一直是北京豪宅首選，融創香山壹號院、頤和金茂府、香山藝墅等等，包括003地塊西邊的石景山區域，綠城西山云廬、遠洋源山春秋等豪宅項目也正在售。
尤其是003-1、004-1兩塊地中間夾著西山著名豪宅，西山美廬。
◎西山美廬
西山美廬目前二手房掛牌均價在11.7萬/平。因為都是別墅，所以總價在7200萬左右。值得注意的是，西山美廬有一套千平頂豪在售，掛牌單價達到17.9萬／平，總價1.79億。
◎圖源安居客
兩塊地的指導價定在了12.1萬/平，在樓Sir看來，算是一個合理的價格區間。
再來細說說這兩塊地的建設要求。
◎海淀雙新村兩塊地指標信息
首先，兩塊地的容積率都為1.05。
1.05的容積率，做低密別墅一點問題都沒有。但這個容積率的計算方式卻有點復雜，都有把不屬于地塊的公共綠地算到容積率中。
◎來源地塊文件
而且按照規劃文件要求，003-1地塊與003-2地塊之間，還會建設一條寬15米的街坊路。也就是說，003-1地塊并不與003-2地塊的綠地直接相連，而是隔著條馬路。
◎003-1、003-2地塊位置
這像極了前一陣維權的內城豪宅短端禮著，也是因為容積率合并計算的問題。
如果不算公共綠地，003-1地塊的容積率為1.21，004-1地塊的容積率為1.19。
這點開發商在拿地后的宣傳上，一定要注意。
003-1地塊除了容積率計算的問題，還有不上建設上的要求讓人頭疼。
003-1地塊的土地面積達到7.39萬平，地上建筑規模為8.96萬平。
按照拿地要求，003-1地塊的成交條件，除了79.35億的土地上限價外，還需配建4.5萬平的超低能耗建筑。
◎003-1地塊
而這無形中，也給拿地的開發商增加了成本。
003-1地塊的拿地樓面價是8.9萬/平，對比12.1萬/平±10%的銷售指導價，仍有3萬+/平縫差。
只是不知道這個3萬+/平的縫差，能不能涵蓋4.5萬平超低能耗建筑的成本，則是要考驗越秀的能力了。
再有就是003-1地塊里面有個南辛莊關帝廟，按照要求要實施原址保護，后期開發商在003-1地塊的關帝廟部分，越秀要怎么講好北京故事，樓Sir還挺期待的。
◎003-1地塊與關帝廟位置
老城區配套無敵 順義“幸福”搖號
老樹出新芽。
順義此次出讓的第2街區6022、6023-1地塊，位于老城區的核心區域，各項配套都達到了順義的頂級配置。
◎6022、6023-1地塊具體位置
先看區域配套圖，來了解一下地塊周邊有多繁華。
◎6022、6023-1地塊周邊配套
首先，6022等地塊距離15號線順義站，步行大概500米左右，可以稱得上臨鐵盤。
而且，圍繞順義地鐵站，有順義醫院、順義第三中學、順義第四中學、光明文化廣場等學校和醫院配套。
◎順義地鐵站
◎順義區醫院
◎順義區第三中學
最讓人羨慕的是，位于6022、6023地塊西側的新順大街是順義區最有名的商業街。
◎6022、6023-1地塊具體位置
樓Sir大概數了數，只大型商場就有七八家，包括新世界百貨、國泰百貨、華聯購物中心等。
怎么說呢，商業多到令人羨慕。
◎6022、6023-1地塊周邊商業配套
而且地塊東側約1.2公里，便是潮白河森林公園，環境絕佳。
◎潮白河森林公園
再來看看地塊本身，地塊屬性純粹，不含配建，占地面積約2.04萬平，建控規模約4.75萬平。
◎地塊建設要求
6022、6023-1地塊銷售指導價4.6萬/平，與2.32萬/平樓面價有大概一半兒的縫差，利潤空間尚可。
而4.6萬/平的指導價，這與去年入市的龍湖御湖境的指導價一樣。御湖境就在新地塊西南方向兩公里左右。
但論周邊配套，御湖境相較于6022地塊，要差好多。
因為在順義主城區，所以6022、6023地塊周邊的小區大都年代較為久遠，所以基本上沒有什么能打的二手房小區。
唯二品質還算不錯的，2011年建成的綠港家園4區、5區，二手房掛牌均價在4萬/平。
◎綠港家園
還有2011年建成的紅杉一品，二手房掛牌均價在4.6萬/平。
◎紅杉一品
順義新城6022、6023-1地塊4.6萬/平的指導價，價格上優勢并不明顯。
而且，雖然地塊周邊配套設施很齊全，但地塊位置在整個北京來講，屬于東北六環開外的“郊區”。
這個位置顯然對“城里”的人，沒有那么有吸引力。樓Sir的分析，順義新城這塊地的客源，可能會是15號線望京的上班族，以及順義本地的改善客戶。
這兩天，北京正式迎來夏天，最高溫度都突破40度了，土拍的熱度也一直飆升。
3塊拍完，還有3塊。再拍3塊，還有7塊。
我們6月16日、6月20日，繼續蹲守。
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