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樂居財經 李禮6月15日，首創證券發布房地產行業周報。
政策端：中央方面：上周《全國住房公積金2022年年度報告》印發，顯示2022年發放住房公積金個人住房貸款247.8萬筆，同比減少20.2%；發放金額11842億元，同比減少15.2%。因城施策方面：上周青島發布通知將非限購區域首套首付比例調整為20％、二套30％，已全面通知到項目。蘇州住房公積金新政，住房公積金余額可提取用作首付款，且不影響后續公積金貸款額度。江蘇省南通市通州區提出購買首套或改善性二套新房，最高可補貼房款總額的1.5%。上海官宣2023年第二批集中出讓地塊信息，共16幅地塊，起始總價接近390億元，將于7月11日開始競拍。土拍規則更新，由此前的一次書面報價改為觸頂搖號。
市場端：2023W23我們重點監測的39城商品房成交面積為311.3萬平米，環比-33.6%，同比-19%；全年累計成交面積8900.6萬平米，同比6.8%。2023W23我們跟蹤的10個城市商品房可售面積為6070萬平米，較上周環比0.11%；庫存去化周期為12.7個月，環比0.5個月。其中上海和杭州去化周期相對健康，分別為4.6和3.1個月；弱二線城市福州，三線城市莆田和寶雞去化周期較高，分別為24個月以上。2023W23我們跟蹤重點城市推盤套數為5479套，環比7.8%，年度累計總推盤數同比-7.4%；周度新開盤去化率48.1%，環比變動3.4%，較高位有所回落。小陽春后房企推盤有所下滑，我們預計商品房銷售呈現季節性回落。
投資建議：基本面持續走弱與核心城市限制性政策的寬松，引發市場對于新一輪寬松政策預期。近期核心城市青島、杭州、南京放松限制性調控政策，后續有望更多城市跟進，地產股迎來估值修復行情。歷史低效資產包袱較小，于周期底部獲取三高土儲（高能級、高去化、高利潤率）的房企，將形成較明顯的換牌效應，帶動資產質量優化。在區域分化的背景下，資產質量提升將帶動優質房企PB逐步回升至2018年行業高周轉模式前的水平。持續推薦：1）高能級布局、拿地換牌比例較高、規模適中的頭部房企：招商蛇口、華潤置地；2）行業底部拿地擴張的優質房企：濱江集團、華發股份。3）融資和拿地后續恢復正常的困境反轉類房企，有望迎來估值提升：金地集團。4）永續現金流類房企：龍湖集團、華潤置地。
風險提示：宏觀經濟走弱，政策反應鈍化，二手房掛牌量持續提升，房價超預期下跌等。
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