短短一年 大洗牌！樓市 全變了

文/顧天杰

百強(qiáng)房企 座次重排

短短一年時(shí)間，樓市格局再次發(fā)生劇烈變化。

(資料圖片)

先看房企，再看樓市。

百強(qiáng)房企入圍門檻大大降低，或者說剩者為王。

克而瑞最新數(shù)據(jù)顯示，2023上半年百強(qiáng)房企門檻降低到了50億級別。

曾經(jīng)的千億房企，迎來一波明顯縮水。

從銷售額排名來看，只有六家規(guī)模依舊在千億以上，分別是：

這個(gè)數(shù)字預(yù)示著開發(fā)商規(guī)模回到了2020年的水平，新的格局基本穩(wěn)定。

仔細(xì)觀察會發(fā)現(xiàn)，即使是第一梯隊(duì)內(nèi)部，也產(chǎn)生了細(xì)微的分化。

保利是毫無爭議的第一名，與第二名拉開明顯差距，華潤進(jìn)一步轉(zhuǎn)向加速拿地策略。

截至2023上半年，還有勇氣拿地的房企，基本可分為四類：

除了以上四類房企以外，剩下的非死即傷，或者已處于爆雷的邊緣。

然后再看2023上半年樓市成交量和成交價(jià)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，全國商品房銷售面積為4.6億平方米，同比下降0.9%。

1-5月商品房整體成交額為5萬億，其中商品住宅銷售面積同比小幅增長2.3%，銷售額同比增長11.9%。

大家買房的重點(diǎn)依舊在改善房上，一二手房供應(yīng)量減少，一手房庫存回落，三四線去化壓力越來越大。

一線城市的銷售情況，相比二三線稍微好一些。

比如上海上半年新房成交面積同比增長超過100%，一方面是因?yàn)槿ツ晖谑芤咔橛绊懕容^大，基數(shù)比較低。

另一方面是2023年以來，上海北京復(fù)蘇相比其他城市更快，樓市恢復(fù)速度也就比其他城市更好。

中國樓市在2021年最高峰時(shí)期，一度達(dá)到過18.2萬億的銷售額，連帶著房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售總面積都達(dá)到了歷史頂點(diǎn)。

然而從2022年開始房地產(chǎn)出現(xiàn)了一路下滑，從18.2萬億逐漸跌到13.3萬億，跌去了足足有5萬億銷售額。

曾經(jīng)激進(jìn)拿地的民營房企一度走上舞臺中央，然后默默走下舞臺。

國企、央企背景的開發(fā)商，重新拿回了主導(dǎo)權(quán)。

經(jīng)歷疫情三年洗禮之后，樓市走進(jìn)新常態(tài)。

這一階段的關(guān)鍵是兩個(gè)字：信心。

信心 急需修復(fù)

有人說，中國樓市與經(jīng)濟(jì)目前的狀況，和曾經(jīng)的日本很像。

無獨(dú)有偶，最近正好有一位日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家火爆出圈。

他就是辜朝明，他提出的資產(chǎn)負(fù)債表衰退理論，嘗試解釋的就是一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)難題：

20世紀(jì)50年代到70年代，是屬于日本的高光時(shí)刻。

日本經(jīng)濟(jì)學(xué)家野口悠紀(jì)雄曾描述當(dāng)時(shí)日本人的自信，稱20世紀(jì)80年代到歐美去的日本留學(xué)生不屑與人交流，他們相信“以后將是日本的時(shí)代”。

可惜的是，新生代的日本年輕人，觀點(diǎn)已經(jīng)和父母一輩完全相反。

他們既沒有體會過日本第一的自豪感，還親身經(jīng)歷了至少一次嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)危機(jī)，對投資、消費(fèi)甚至婚戀和人生，都失去了熱情。

日本經(jīng)濟(jì)評論家大前研一在2015年就寫了一本名為《低欲望社會》的書，精準(zhǔn)描繪了當(dāng)時(shí)的情景：

從政府到企業(yè)，從消費(fèi)到投資，整個(gè)社會都暮氣沉沉。

人口減少、超高齡化、失去上進(jìn)心和欲望的年輕人越來越多。

無論是量化寬松還是負(fù)利率，都無法提升消費(fèi)者信心，“撒幣”都不能振興經(jīng)濟(jì)。

無獨(dú)有偶，當(dāng)時(shí)有媒體針對日本首都圈1000名年輕員工做了一份調(diào)查，主題是“想不想出人頭地”。

結(jié)果顯示，12%的人非常想出人頭地，28.8%的人認(rèn)為能出人頭地的話最好，高達(dá)43.4%的人對出人頭地沒有執(zhí)念，更有15.8%的人完全沒興趣。

辜朝明嘗試用自己的理論解釋日本的衰退，他認(rèn)為：

日本政府通過巨額預(yù)算赤字來抵消企業(yè)存錢行為，將這部分超額儲蓄重新放回到收入流，促進(jìn)全日本GDP的增長。

他堅(jiān)持認(rèn)為，如果日本人從一開始就知道這是一場資產(chǎn)負(fù)債表衰退，需要財(cái)政刺激等政策，其他政策基本上是無效的。

那么政府可以把這個(gè)過程從20年縮短到10年，甚至更短。

他將過去的日本與現(xiàn)在的中國作對比，說了這樣一段話：

日本在泡沫破裂后的二十年里，無論企業(yè)還是個(gè)人，經(jīng)營的理念發(fā)生了翻天覆地的變化。

企業(yè)不再追求高利潤和廣闊的市場，個(gè)人不再瘋狂購買奢侈品與吃喝玩樂，全都開始了拼命存錢。

大家的目的突然之間變得非常一致了，那就是：

所有的經(jīng)濟(jì)問題根源都在于人，所有與人有關(guān)的問題，追根溯源都和信心有關(guān)。

原中房集團(tuán)理事長孟曉蘇曾經(jīng)講過一個(gè)故事。

當(dāng)1997年香港樓市達(dá)到頂峰以后，疊加金融風(fēng)暴和SARS的負(fù)面影響，在隨后六年里房價(jià)跌去70%，平均每戶房子跌去267萬港幣。

當(dāng)時(shí)香港居民確實(shí)有買房需求，關(guān)鍵問題在于預(yù)期已經(jīng)跌到谷底，無論如何都害怕再次進(jìn)入樓市了。

孟曉蘇與香港特區(qū)政府官員溝通交流，對方建議內(nèi)地資金能夠買幾棟樓，促進(jìn)兩岸交流，帶動民眾信心。

實(shí)際上的情況是，有媒體通過參會的官員獲得了信息，傳遞出的消息是：

這一舉動讓樓市價(jià)格迅速穩(wěn)定，隨后新房成交猛增300%，形成樓市拐點(diǎn)。

當(dāng)大眾的信心回來的時(shí)候，樓市也就同步回來了。

任正非在2019年接受采訪時(shí)，也講過兩個(gè)故事：

二戰(zhàn)時(shí)的德國和日本。德國因?yàn)椴煌督担詈蟊徽ǖ闷呶创妫搜艩査h留下準(zhǔn)備開會，其余地方全被炸成平地。

日本也受到了強(qiáng)烈轟炸，如果不投降，美軍也要全部炸平，最終日本采取了妥協(xié)的方法，保留天皇，日本投降，沒有被完全摧毀，但是大量的工業(yè)基礎(chǔ)被摧毀了。

當(dāng)時(shí)有一個(gè)著名的口號：什么都沒有了，只要人還在，就可以重振雄風(fēng)。沒多少年德國就振興了，所有房子都修復(fù)得跟過去一樣。

日本的經(jīng)濟(jì)也快速恢復(fù)，得益于他們的人才、得益于他們的教育、得益于他們的基礎(chǔ)，這點(diǎn)是最主要的。

所有一切失去了、不能失去的是人，人的素質(zhì)、人的技能、人的信心很重要。

經(jīng)濟(jì)和房價(jià)的修復(fù)，說到底是對人信心的重構(gòu)。

先有信心，再談其他。

（免責(zé)聲明：本文為葉檀財(cái)經(jīng)據(jù)公開資料做出的客觀分析，不構(gòu)成投資建議，請勿以此作為投資依據(jù)。）

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作者：顧天杰編輯：始末

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