央行再提存量房貸利率調整 釋放什么信號？

央行再提存量房貸利率調整，釋放何種信號？

8月1日，央行、外匯局召開2023年下半年工作會議。會議在部署下半年工作時明確指出，要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

政策支持力度持續加大

(相關資料圖)

事實上，這是央行近期第二次針對存量房貸利率調整表態，措辭也從“支持和鼓勵”變為“指導”，意味著存量房貸利率下調的方向已十分明確。

7月14日，國新辦舉行2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，按照市場化、法治化原則，央行支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

7月24日，政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。

政治局會議之后，7月28日，住建部明確提出，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施。隨后，北京、深圳、廣州、上海四個一線城市住建部門紛紛跟進表態，或許預示了一線城市后續政策將會調整。

國盛證券首席經濟學家熊園認為，央行本次提及調整存量房貸利率是對7月14日國新辦發布會、7月24日政治局會議對地產定調偏積極的延續。住房貸款是居民債務最主要的構成部分，降低存量房貸利率有助于穩定居民信心、降低負債端成本，進而穩定地產、刺激消費。

政策優化路徑如何走？

在國新辦發布會、政治局會議、住建體系發聲之后，地產行業政策優化路徑的具體實施則要看各地政府及金融管理部門的態度。

7月31日，國常會強調，要調整優化房地產政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產市場平穩健康發展的政策舉措，加快研究構建房地產業新發展模式。

業內分析人士認為，相較于政治局會議的明確方向，國常會提出的更多是執行方面的要求。如強調“根據不同需求、不同城市”，意味著總體思路仍是“一城一策、因城施策”等。

同時，中金貨幣金融研究團隊指出，盡管具體方案仍有不確定性，但根據央行表述，后續政策或許會呈現三方面特點：一是針對性下調存量按揭利率“加點”而非LPR基準利率普遍下調；二是以當地市場化形成的新發放利率為基準，即存量利率下調和用新發放貸款置換效果等同，對于新發放利率加點下調較多的三四線城市下調幅度更大，一線城市幅度相對較少；三是跨行轉按揭（他行新發放貸款置換本行按揭）存在放開的可能性，但“依法”“有序”意味著放開過程可能較為謹慎，避免出現銀行間過度競爭。

往后看，下半年政策總體偏積極，一批政策組合拳或將加快出臺。熊園認為，短期緊盯松地產、“一攬子化債方案”、“活躍資本市場”的細化部署，尤其是核心一二線城市可能很快松地產，包括下調首付比，放松限購限售、認房認貸等。

對盈利負面影響有限

存量房貸利率調整一旦落實，對于銀行而言，或許將面臨凈息差進一步縮窄的問題。

國盛證券研究所統計數據顯示，截至2023年6月，我國存量房貸規模為38.6萬億，其中：利率明顯偏高的主要集中在2018年Q1至2022年Q1，總計約9.6萬億元。如果將這部分存量房貸利率全部調降至當前利率水平，粗略估算帶來的年利潤降幅將在1200億元左右。

熊園認為，再進一步考慮到當前銀行凈息差已處于歷史較低水平，如果大面積調降，可能需調降存款利率、降準等措施，以同步降低銀行負債端成本。

廣發證券(000776)研究團隊也持相同意見，他們認為，存量房貸利率調整帶來的息差壓力，理論上可以通過降息、降準來解決。不過，相較于降準，連續降息會損耗政策空間，因此后續降準的概率相對更大。

綜合來看，在后續可能出現的存款利率下調、提前還貸減少、后續穩增長政策支持等對沖下，盡管存量房貸利率下調對銀行盈利可能造成一定影響，但負面影響有限。

據其他媒體報道，目前已有一些銀行在做出一些嘗試，但大多仍在等待政策落地。業內人士預計，按照銀行的一貫操作，或將通過利率優惠（折扣）等方式進行，同時會通過配套新增存貸款來減少對銀行的沖擊。

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