謝逸楓：樓市政策大招待落地！7月房地產(chǎn)市場下行幅度超預期

文/謝逸楓

房地產(chǎn)市場繼續(xù)下行，下行幅度超預期，國家、部委為遏制下行過快、防止市場過冷、避免預期與信心崩潰，2023年7月下半月、8月初進行頻繁的穩(wěn)房價、穩(wěn)市場、穩(wěn)預期政策救市集中喊話。

看看7月房價、銷售成交、土地成交、房企銷售、房企拿地的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場的下行幅度超預期，房企債務、逾期交房、市場銷售、土地市場、房企業(yè)績惡化趨勢不變，必須盡快落實已出政策并且出新的強有力一攬子房地產(chǎn)政策。

(資料圖片僅供參考)

一是中指數(shù)據(jù)顯示，7月百城新建住宅平均價格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與6月持平，同比下跌0.17%。從漲跌城市數(shù)量看，35個城市環(huán)比上漲，45個城市環(huán)比下跌，20個城市持平。

7月百城二手住宅平均價格為15685元/平方米，環(huán)比下跌0.39%，跌幅較上月擴大0.14%，同比2.04%，跌幅較上月擴大0.29%。從漲跌城市數(shù)量看，4個城市環(huán)比上漲，96個城市環(huán)比下跌。

從市場表現(xiàn)來看，7月新建住宅重點城市整體推盤量較6月減少，多數(shù)城市樓市交易呈持續(xù)疲軟態(tài)勢，百城新建住宅價格亦延續(xù)下跌趨勢。部分城市二手房掛牌量仍處高位，業(yè)主主動降價以促進成交，二手房價格持續(xù)下行。

二是CRIC數(shù)據(jù)顯示，7月30個重點城市成交面積為1104萬平方米，創(chuàng)5年來同期新低，環(huán)比下降33%，同比下降37%。前7月累計同比上漲9%，增幅較上月收窄9%，出現(xiàn)成交季節(jié)性如期回調。

事實上，按照往年規(guī)律，6月年中放量后7月都會迎來一波小幅下探。今年因行情低迷，供應下降。3月放量后已經(jīng)迎來四連跌，且7月環(huán)比降幅仍有擴大趨勢，整體市場行情不容樂觀。

按照城市分級看，一線城市7月預計整體成交196萬平方米，環(huán)比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三線，前7月累計同比仍增11%。26個二三城市整體成交908萬平方米，同環(huán)比分別下降37%和34%，前7月累計同比漲幅收窄至9%。

三是克而瑞數(shù)據(jù)顯示，7月份截至25日，300城經(jīng)營性土地總成交1560幅，同比下降16%，降幅較上月顯著縮小，環(huán)比增長約5%。考慮到6月份有接近一半的土地預計出讓時間在7月份最后幾天，土地成交規(guī)模環(huán)比增幅可能進一步擴大。

諸葛數(shù)據(jù)顯示，7月主要地級市土地成交441宗，成交規(guī)劃建筑面積為3208.71萬㎡，同比下降46%，環(huán)比下降27%。成交樓面價為5825元/平，同比下跌8%，環(huán)比下跌17%；土地出讓金1869.13億元，同比下跌51%，環(huán)比下跌40%。

四是克而瑞數(shù)據(jù)顯示，100強房企1月-7月累計商品房銷售金額同比下降5.9%，較前6月同比降幅進一步擴大。其中7月單月商品房銷售金額為0.38萬億元，環(huán)比下降約36.7%，同比下降37.2%，較6月降幅擴大9.6%。

銷售面積為0.23億平方米，環(huán)比下降約28.1%。1月-7月100強房企實現(xiàn)銷售額3.84萬億元，同比下降5.9%，前6月下降0.4%），實現(xiàn)銷售面積2.16億平方米，同比下降17.0%，前6月下降13.9%）。

五是中指數(shù)據(jù)顯示，1月-7月100強房企拿地總額降幅繼續(xù)擴大，城投托底拿地力度降低，長三角地區(qū)拿地金額領跑全國。100強企業(yè)拿地總額6946億元，拿地規(guī)模同比下降13.4%，降幅較上月擴大3.2&。

100強房企門檻值為20億元，較上年同期下降4億元。其中招拍掛權益拿地總額占全國300城土地出讓金的比例為59.3%。拿地金額位居前五的企業(yè)為華潤置地、保利發(fā)展、建發(fā)房產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城中國。

基本上可以判斷為新一輪房地產(chǎn)寬松政策已經(jīng)來臨，就等落實。國家、部委的一系列政策調整方式、政策范圍的框架，實際上就是一攬子范地產(chǎn)救市政策的組合拳，取消卡脖子的政策，增加存量政策為主。

從目前已經(jīng)出臺的國家層面、地方層面政策看，落實非常緩慢，規(guī)模、力度、范圍有限。一方面是全國性促進購房政策沒有出臺，地方以一城一策為主。另一方面是刺激性的房地產(chǎn)政策沒有出臺。

值得注意的是去年的金融16條措施、四支利箭與三道紅線、房地產(chǎn)貸款集中制延期執(zhí)行的政策，地方、銀行等部門沒有全面落實、執(zhí)行到位，導致市場下行預期、房企債務與交樓形勢惡化。

2023年出臺的國家層面房地產(chǎn)政策過于抽象性、指導性、口頭性、概念性、籠統(tǒng)性，缺乏實際性、可操作性的具體政策，既要房住不炒又要因城施策，既要看供需關系又要看不同需求還要看不同區(qū)域。

地方、銀行對國家、部委提出的適時調整房地產(chǎn)政策、二降一減免一認房不認貸、房企融資、保交樓的政策，在落實、執(zhí)行存在搖擺不定。因為國家、部委對政策執(zhí)行、如何落實，缺乏明確的規(guī)定。

值得關注的是即時強調適時調整房地產(chǎn)政策、二降一減免一認房不認貸、房企融資、保交樓的政策，只要卡購房者、銀行、房企脖子的購房、放貸、融資限制政策不取消或調整，利好政策的效果難言樂觀。

7月10日-31日，國家、部委頻繁釋放出房地產(chǎn)救市大招信號，出臺一攬子政策，只差落地。在7月10日、14日、19日、21日、24日、27日、28日、31日表述要實施穩(wěn)風險、穩(wěn)預期、穩(wěn)市場的一攬子救市政策。

涉及央行、金融監(jiān)管總局的金融16條措施，開發(fā)、保交樓貸款的延期，央行、國新辦的支持剛性和改善性住房需求，發(fā)改委31條民營房企企融資，國常會的超大特大城市的城中村改造政策、證監(jiān)會的繼續(xù)保持房企資本市場融資渠道穩(wěn)定。

7月14日國新辦表示，部分房企長期“高杠桿、高負債、高周轉”經(jīng)營，資產(chǎn)端土地、工程、多元化經(jīng)營資產(chǎn)無節(jié)制擴張，成了高額負債。其中7成是個人預收房款和上下游企業(yè)墊款，金融負債占比大約為31%。

2021年下半年以來，加大保交樓支持力度，保持房地產(chǎn)重點融資渠道穩(wěn)定，加快推動行業(yè)風險出清。加大金融支持保交樓，配合推出兩批共3500億元保交樓專項借款、設立2000億元保交樓貸款支持計劃。

穩(wěn)定債券和股權等重點融資渠道。去年11月以來，在“第二支箭”框架下，累計為民營房企約260億元債券發(fā)行提供增信支持。證監(jiān)會優(yōu)化房企上市融資政策后，已有多家企業(yè)獲得股權融資支持。

推動行業(yè)轉型發(fā)展，人民銀行、金融監(jiān)管總局擬定《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，為住房租賃提供多元化、全周期的金融服務。1000億元租賃住房貸款支持計劃在穩(wěn)步推動，已經(jīng)落地濟南、鄭州等試點城市。

去年以來，因為非金融負債收緊，開發(fā)貸款需求明顯增加，商業(yè)銀行開發(fā)貸款投放力度加大，今年上半年累計新增4200多億元，同比多增約2000億元，促進了開發(fā)商加快項目施工建設，有利于保障項目的交付。

個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

今年以來房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但部分房企長期積累的風險仍然需要一段時間才能逐步消化。下一步堅持房住不炒的定位，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風險有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。

考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

還有中政局的適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，住建部的二降一減免、認房不認貸的一攬子房地產(chǎn)救市政策，國院的超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署，發(fā)改委的關于恢復和擴大消費的措施，支持剛性和改善性住房需求。

還有國常會的支持剛性和改善性住房需求。要調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式。這和之前中政局所提出的政策支持方向一脈相承。

值得注意的是截至7月31日，已有41個城市出臺了各類穩(wěn)樓市政策，多為提高公積金貸款額度、購房補貼、落戶寬松、人才購房等政策。而一線城市相繼表態(tài)，將適時優(yōu)化房地產(chǎn)政策，向市場釋放出更加積極的信號。

一線城市北深廣上分別在7月29日、30日、30日、8月1日表述，響應中政局、住建部提提出的支持剛性與改善性住房需求，出臺降首付與新房貸款利率、稅費減免、認房不認貸、存量房利率下降、普通住宅標準調整的一攬子救市政策。

8月1日、2日、3日、4日，國家部委繼續(xù)頻繁釋放出房地產(chǎn)救市大招信號，出臺一攬子政策，只差落地。央行表示，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行，指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

央行、外匯局表示，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

央行召集8家民營房企開會說，要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。推進民營企業(yè)債券融資支持工具（“第二支箭”）擴容增量，強化金融市場支持民營企業(yè)發(fā)展。

再次明確強調實施差別化住房信貸政策，未來政策方向為：一是房價持續(xù)下跌的城市，階段性放寬首套商貸利率下限。二是當前首套及二套房貸首付、利率加點較高的城市迎來優(yōu)化。此外，未來二套房商貸利率下限存在調整預期。

發(fā)改委、財政部、央行、稅務總局聯(lián)合發(fā)布會，發(fā)改委說持續(xù)謀劃研究一批針對性更強、力度更大的儲備政策，根據(jù)形勢變化及時分批出臺實施。在更好滿足居民剛性和改善性住房需求、積極擴大有效投資等方面加強政策儲備，不斷釋放超大規(guī)模市場潛力

發(fā)改委說，推進超大特大城市城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，防范化解重點領域風險。穩(wěn)妥處置化解房地產(chǎn)、地方債務、金融等領域風險隱患，延續(xù)實施支持“保交樓”工作階段性政策。

央行說，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行。要因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導個人住房貸款利率和首付比例下行。落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。

聯(lián)合會的透露出，各政策部門當前正緊鑼密鼓地制定出臺政策，并將涵蓋購房、住房租賃、城中村改造、保障房等多個領域，支持力度大、覆蓋面廣。近期可能出臺各類融資利好政策，新一輪融資窗口的開啟。多管齊下，下半年樓市有望走出低迷狀態(tài)。

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