保利陳剛：預計平均每年將產生超過800萬套改善需求

伴隨立秋來臨，2023年房企半年報也即將相繼出爐。根據《觀點指數·2023中國房地產行業發展白皮書》，2023年上半年，中海、保利發展和萬科占據前三，分別錄得權益銷售金額1675.6億元、1657.5億元以及1325.6億元，其中中海和保利發展同比分別上升30.1%和17.4%，萬科同比下降5.3%。

作為央企巨頭，保利如何應對當下房地產市場？

在8月8日于海南舉行的2023博鰲房地產論壇，保利發展控股集團股份有限公司副總經理陳剛發表對行業趨勢與未來企業機會的四點思考。

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陳剛認為，房地產作為支柱產業的地位不會改變，“短期形勢看邊際變化，長期形勢看框架演變，保利依然看好行業發展，這個信心主要來自宏觀經濟與行業發展兩個方面：宏觀經濟穩，預期穩；預期穩，樓市穩”。

預計平均每年將產生超過800萬套改善需求

陳剛說，在國內各項穩經濟政策組合發力推動下，結合中國經濟發展韌性和潛力，經濟長期向好的基本面沒有改變。經濟基本面企穩向好，居民端就業和收入預期必然得到修復，也必將傳導到作為經濟支柱產業的房地產市場上。

“從1998年房改走到今天，中國的房地產行業帶動上下游60余個行業共同發展”。進入新時代，行業經過一輪深度調整，“三高”發展模式發生轉變，但是人們對美好生活的向往與追求并沒有變。隨著追求“質量均衡”的新發展模式逐步建立，產品與服務將迎來新一輪的迭代升級，將帶來市場供求關系的優化調整與潛在增長率的有效發揮，推動行業將走向可持續的穩健發展之路。

陳剛認為，房地產行業仍然具備強勁的結構性增長潛力，“峰值時代追求總量機會，品質時代追求結構機會”。拆解需求結構看，雖然當前投資需求已有所消退，但剛性需求和改善需求潛力仍有很大空間，有力支撐10萬億+的市場容量。其中，剛性住房需求將從“全面開花”到“多點綻放”，“我國城鎮化發展進入中后期，城鎮化率超過65%，提升幅度有所放緩，但預計也會保持在年均0.5-0.8個百分點的合理區間，疊加城市間人口遷移、經濟恢復帶動居民住房消費等影響，整體上我國中長期新增剛需住房需求充足”。

陳剛指出，“三高”時期庫存與現階段居住需求上存在的區位、戶型、品質等不匹配情況，住房供需不平衡和結構性短缺問題突出，將帶來持續性增量需求。數據顯示，我國2000年前建成的城鎮老舊小區有21.9萬個，面積小、質量低、配套差、物業管理不足。我國35%的家庭居住在這樣的住房之中，改善居住環境和條件的需求仍然比較迫切。從發達國家看，美國、英國等存量房流通率峰值在5%-6%，而我國當前僅1%-2%，仍有巨大提升空間，預計平均每年將產生超過800萬套改善需求，“從后疫情時代的健康家居到新家庭結構的需求演變，意味著行業有了更加多增值與升級的可能性”。

未來誰能贏？關鍵看產品夠硬，服務更好

陳剛指出，行業進入品質時代，傳統的高周轉模式下標準化產品設計，已明顯不適配當下市場新需求。

陳剛表示，今年年中保利做了一次全國性的購房需求調研發現（覆蓋70個城市，回收超1.2萬份問卷），促使客戶換房的，往往是“廚房經常堵”“客廳要長年開燈”“人車不分流”的產品硬傷，或者是“小區管理亂”“倒垃圾動線長”“物業服務跟不上”的服務痛點，“正是這些日常生活中的‘小事’，反映行業的產品服務水平已成為當下客戶置業的重要考量因素”。

陳剛認為，真正的“以客戶為中心”，就是要圍繞客戶生活場景，真正把客戶的喜好需求摸準摸透，創造出更符合客戶需求、匹配生活場景的產品，用差異化的產品力真正打動每個受眾客戶的購買需求。

陳剛建議，進入品質時代，必然要有品牌思維，從而形成對銷售力的最有力支撐。在品質時代，以客戶為中心，從重金融、重開發思維，回歸到專業與客戶本源，打造“始于客戶研究，終于客戶體驗”的產品服務體系。以好產品、好服務、好生活的“三好體系”，把更高的服務品質貫穿到銷售交付的全周期，才能時刻與客戶保持長期的良性互動，以品牌勢能反哺發展動能。

陳剛認為，在房地產行業由“規模擴張”轉向“高質量發展”的關鍵時期，基于住建部提出的供應好房子總目標，房地產開發要從“生產者思維”轉向“客戶思維”：從規劃、設計、用材入手，講究由內而外的美學享受與基于生活實際的理性設計；中端銷售案場環節，優化客戶的體驗旅程，要展示好產品、更要展示好品牌與理念，凝聚客戶與企業對美好生活向往的共鳴共知，以情緒峰值觸動購買需求；后端建造交付環節，高度重視品控，建立全周期、全鏈條的品控管理體系，全面兌現業主承諾，從交付房屋，到交付美好生活。

陳剛認為，“未來誰能真正殺出一條血路，就是要看誰的產品夠硬，服務更好，品牌度更高，才能憑實力‘種草’”。

南都·灣財社記者 邱永芬 發自海南

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