時隔四年半，萬科27億搶得北京通州地塊，釋放什么信號？

8月9日，北京通州、延慶兩宗宅地成功拍出，攬金32.6億元。通州鄧家窯地塊吸引7家房企報名參拍，最終由萬科以27.4億元摘得，這距離上次萬科在北京拿地已有四年半的時間。今年萬科雖然屢屢參拍，但“簽運”一直不佳，此次終于抱得通州鄧家窯地塊而歸。而延慶南辛堡村地塊則由住總底價摘得。

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當日北京兩宗宅地出讓后，也按下了北京宅地供應的“暫停鍵”，土拍市場暫無轉正地塊待出讓。

8月9日，通州鄧家窯地塊吸引7家房企報名參拍，最終由萬科以27.4億元摘得。資料圖片

時隔4年半萬科再度在京拿地

8月9日，北京土拍以通州、延慶兩宗地塊雙雙成功出讓收場。對此，中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，從報名企業數量及競價激烈程度來看，整場熱度不敵8月3日的土拍，全場收獲土地出讓金32.6億元，平均溢價率8.3%。

值得關注的是，萬科以27.4億元競得北京通州鄧家窯地塊。而萬科上一次在北京拿地，還要追溯到2019年2月，距離至今已有四年半的時間。

對此，張凱表示，萬科時隔四年半后重返北京土地市場，也成為本場土拍亮點。幾年前萬科打造的臺湖城市之光、豐臺青龍湖翡翠西湖、石景山五里坨翡翠山曉等大盤，貢獻了萬科在北京的業績。這些老盤雖有庫存，但已銷售接近尾聲，新鮮度、號召力都不足以形成新的流量，市場新盤陸續供應也給這些老盤帶來一定壓力。

“本次萬科重出江湖補充庫存，對外能夠重拾企業在一線城市熱度，維持企業影響力和競爭力；對內也能提振士氣鞏固團隊。從商辦市場回歸住宅市場，相信也與本輪利好政策釋放帶來的市場預期提升以及對核心城市市場機會的看好不無關系。”張凱稱。

在諸葛數據研究中心高級分析師陳霄看來，萬科作為房企中的頭部力量，本次時隔多年重返北京市場拿地引發關注。萬科是資金鏈穩健、目前未有爆雷違約風險的房企，一直以來遵循著謹慎穩健的經營風格，而萬科能夠多次穿越房地產周期，與其較強的憂患意識不無關系，早在2018年萬科王石就喊話“活下去”，并且適時調整戰略部署，成為在行業調整周期中活下來并且仍保持在第一陣營的房企。

“本次萬科時隔多年再次在北京拿地，釋放了積極的正向信號，展現了對于北京房地產市場的長期看好和信心，具有鮮明的風向標意義。近日北京住建委釋放利好信號，房地產政策調整優化正在向前推進，給予房企拿地一定的鼓舞，將在一定程度上助推拿地信心的回升。”陳霄稱。

通州國譽朝華喜迎“新鄰”

通州鄧家窯地塊總建面約7.85萬平方米，配建12班幼兒園，容積率2.0、限高36米，起始價24.9億元，地價上限28.635億元。期房銷售指導價期房6.5萬元/平方米。

在北京鏈家研究院分析師岳微看來，此次出讓地塊體量較大，雖處兩區交界處，但受通州“雙限購”影響較大，對開發企業產品設計及運營管理水平要求較高。報名參拍的房企包括招商、首開、城建、中海、華潤置地、中建玖合、萬科，這7家房企均為實力強勁的房企。

在現場競拍階段，此前進入該板塊開發的北京城建率先舉牌，華潤、中海、萬科緊緊跟進。最終，萬科以27.4億元的競拍價格成交，未觸及價格上限，溢價率10.04%，樓面價3.68萬元/平方米。至此，今年以來屢屢參拍但“簽運不佳”的萬科最終競得該地塊。

為何通州鄧家窯地塊吸引萬科出手？對此，張凱認為，通州永順鎮鄧家窯地塊形狀規整，近地鐵6號線物資學院站直線距離800米左右，滿足步行及騎行到達要求。該地隔壁新房項目北京城建·國譽朝華開盤勁銷13億元，月均流速50套左右，銷售去化表現較好，聚焦的是地鐵6號線上的首置人群。

岳微表示，該地塊位于通州、朝陽交界的物資學院板塊，生活配套相對完善，居住界面以二手住宅為主，新住宅圈層尚未形成，僅有一個新房項目在售。雖然通州仍為限購政策嚴格，但實力房企區域內積極的投拓意愿也是區域市場的強支撐。

對比今日的土拍，北京資深地產評論人澤龍認為，北京城建在去年底土拍低谷期成功“撿漏”。在2022年11月，在北京2022年第四批次集中供地中，北京城建以16.69億元、0.54%微溢價競得北京城建·國譽朝華所在地塊，銷售指導價6.5萬元/平方米，成交樓面價約3.36萬元/平方米。

值得關注的是，萬科拿下了的通州鄧家窯地塊緊鄰北京城建·國譽朝華，后者首次開盤熱銷13億，此次萬科入駐，也意味著北京城建·國譽朝華喜迎“新鄰”。

住總5.2億再度摘下延慶地塊

與通州鄧家窯地塊同一天成交的還有延慶南辛堡村地塊，僅有一家房企報名參與。最終北京住總地產以5.2億元底價摘得，住宅樓面價約1.27萬/平方米，銷售指導價3萬/平方米。該地塊容積率為1.6，占地面積約2.56萬平方米，地上建筑面積約4.09萬平方米，這也是住總2023年斬獲的第一宗土地。

延慶南辛堡村地塊距離媯水河直線距離僅200余米，距離世園公園直線距離僅300余米，景觀資源優勢突出，項目具備改善屬性。另外，項目距離延慶區政府直線距離1公里，周邊配有北京中醫醫院、延慶四小、延慶二中等優質資源，距離延慶高鐵站直線距離1.5公里，距離住總山瀾闕府直線距離1公里。

對此，張凱表示，2021北京住總以9.97%溢價拿下本次地塊東南方向1.3公里處的南菜園棚改項目0002地塊，打造的北京住總山瀾闕府憑借獨特的產品力，精準抓住地緣客戶需求，截至目前網簽率為84.3%，遠超同期拿地的許多近郊項目。本次住總再度拿地，是否會繼續打造山瀾闕府二期值得期待。

對此，岳微認為，延慶作為遠郊區縣，住房市場需求以地緣型客戶為主，市場飽和度較高，更需要深耕型實力房企打造優質產品。北京住總2021年在延慶打造山瀾闕府項目，去化良好，得到區域市場較高認可，此次底價競得新地塊，有較大的產品打造空間，有利于提升居住界面，助力區域新發展。

據悉，此前住總開發的山瀾闕府項目拿地45天取得規劃許可證，拿地當年實現當年開工、當年開盤、當年回款的既定目標。在開盤當日日化率超過50%，目前銷售去化率達到95%，車位倉儲銷售去化50%。

在延慶南辛堡村地塊成交不久，住總在官微發出的喜報顯示，在新地塊的獲取打造上，爭取了更多的前期成果，在前期手續上尋求技術突破，在規劃條件、土地供應上打造政策支持，在優化配套上規劃教育引進，在力促項目銷售回款上實行“拿地即開工”實質性開工政策。

至此，在北京第二輪擬供應地塊中，還有18宗地塊等待后續的上架掛牌，目前北京土拍市場暫無地塊待拍。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 柳寶慶

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