房企控成本，越來越粗暴了

楔 子

地產(chǎn)形勢在2023年下半年并沒有想我們想的一樣出現(xiàn)轉(zhuǎn)機，反而變得更加艱難，有的地產(chǎn)同仁在被裁員之后轉(zhuǎn)而進入到設(shè)計單位或者總包單位當(dāng)中，這當(dāng)屬于無奈也情有理解，畢竟當(dāng)下，活下去才是最重要的，干什么活并不太重要。

地產(chǎn)黃金時代，人人都是情懷的“締造者”，每個地產(chǎn)人都會不約而同的要為創(chuàng)造產(chǎn)品力而大談特談，如果不談地產(chǎn)情懷反而是那些年的異類；然而當(dāng)下，每個地產(chǎn)人都在談“降本增效”，如果不談降本增效反而又有些另類，所以地產(chǎn)這個行業(yè)的“氣氛”，并不是以個人意志為轉(zhuǎn)移的，是以大形勢為前提的。

(資料圖片僅供參考)

每個人都是時代的一粒沙，落在每個人的身上就是一座山。所以，地產(chǎn)人沒有所謂情懷，情懷都是時代給與的。

回望即將過去的三個月，所有的地產(chǎn)利好消息并沒有給行業(yè)帶來實質(zhì)性的變化，地產(chǎn)人再也不相信這個行業(yè)會有大的周期，不相信2022年地產(chǎn)還會有春天，是的，這個寒冬后，跌落至谷底的不僅僅是這個行業(yè)的銷售和回款，更多的是信心。

地產(chǎn)行業(yè)并沒有救世主，地產(chǎn)人也不會有被上帝垂青的命運，假如有，你前幾年應(yīng)該已經(jīng)被垂青，而非現(xiàn)在祈禱時來運轉(zhuǎn)，所以踏踏實實的鍛煉“”近身肉搏應(yīng)該的本領(lǐng)，才是當(dāng)下地產(chǎn)人最應(yīng)該去做的。

當(dāng)下地產(chǎn)青銅或廢鐵時代，撕裂的行業(yè)內(nèi)卷，更多的擠壓的是時運不濟的地產(chǎn)人、沒有專業(yè)能力的人以及十年如一日不思進取的人，無論如何，那些真才實學(xué)的地產(chǎn)人依然會在地產(chǎn)拼刺刀下求得一線生機。

進入地產(chǎn)下半場，行業(yè)風(fēng)云卷驟雨，很多既成事實的“法則”已經(jīng)開始不適合地產(chǎn)當(dāng)下的需求，比如數(shù)據(jù)支撐剛需戶型依然是目前中國房地產(chǎn)最暢銷的面積段，可實際2023年的改善盤賣的最好；

比如產(chǎn)品配置對標(biāo)依然被認(rèn)為是最有效的成本適配方式，可對標(biāo)過后才發(fā)現(xiàn)適配之后業(yè)主之前不關(guān)注的點成為了“群訴”的熱點，這就是地產(chǎn)人面臨的VUCA時代，易變性、不確定性、復(fù)雜性、模糊性成為了時代特征。

當(dāng)下地產(chǎn)，極簡模式下，讓一個人不僅僅需要干多個人的工作，并且也能夠干多個人的工作，一專多能的需求成為當(dāng)下地產(chǎn)人最需要急迫“升級”的技能。可我們不得不承認(rèn)，一專很難多能，尤其是技術(shù)崗位的專業(yè)鴻溝很難跨越，一專多能并不是專一一個技術(shù)、也擅長其他技術(shù)，而是指立足于本專業(yè)的基礎(chǔ)上，可以協(xié)調(diào)其他專業(yè)，也僅僅只是協(xié)調(diào)而已。

當(dāng)下的地產(chǎn)，部門墻依然存在，極簡模式被認(rèn)為是解決部門墻很重要的管理改革，但是極限模式大家都知道，它的出現(xiàn)并不是為了解決部門墻，而是為了減員增效，所以很囧的一件事……。

在地產(chǎn)多個職能中，地產(chǎn)設(shè)計管理在新時代賦予了更多的責(zé)任，一方面地產(chǎn)當(dāng)下需要急迫的提升產(chǎn)品力，一方面地產(chǎn)也急迫的需要控制成本；前者提升產(chǎn)品力更加傾向于賣點的投入，比如綠色建筑、智能建筑、健康建筑這幾年成為了土拍及銷售的熱點，這些同屬于成本的投入點；

后者，地產(chǎn)目前形勢下更需要進行成本的控制，地產(chǎn)成本的控制始于設(shè)計，這已經(jīng)成為了不爭的事實。一面提升產(chǎn)品力帶來的成本上漲，一面成本的控制需要嚴(yán)控成本投入，看似矛盾的目標(biāo)之中，需要找尋平衡點，這是當(dāng)下地產(chǎn)設(shè)計與成本亟需要協(xié)同的關(guān)鍵。

所謂“協(xié)同”，講起來簡單，做起來難，難在KPI指標(biāo)下自保為先，即使想?yún)f(xié)同，也得先完成自身節(jié)點情況下；協(xié)同難，難在人員專業(yè)滲透不足，雞對鴨講、對牛彈琴的事多了去；協(xié)同難，難在沒有制度體系保證，技術(shù)支撐也不足；協(xié)同難，難在崗位朝不保夕，無心沉下心；協(xié)同難，難在外界信息輸入太多，干擾心智等等。

無論如何“難”，對于地產(chǎn)設(shè)計而言，依然要做好成本和設(shè)計的協(xié)同牽頭工作，也唯有如此才能“立足當(dāng)下”。

前段時間，有文說“對70%成本起決定性作用的是客研”，這是基于成本不均衡投入的策略，即客研決定了哪些成本是敏感性成本，哪些成本不是，基于這個基本假定來實現(xiàn)成本的不均衡投入。

但是依然有個不爭的事實，雖然客研重要，但是它是否可以決定的成本投放策略？所以，我在我公眾號上做了一些投票（雖然投票的人不多，但可以顯露一些問題）：

第一：60%的企業(yè)沒有客研，所以大部分地產(chǎn)開發(fā)商都無法精準(zhǔn)實現(xiàn)“成本敏感投放”；

第二：45%的人認(rèn)為自家客研不合格，40%的人不知道自家客研是否合格，只有15%的人認(rèn)為自家客研是合格的。可以說客研是否合格存在著很大的不確定性，至少客研的準(zhǔn)確性是存在巨大的疑問的。

第三：客研真的很重要，畢竟有85%的人認(rèn)為。

綜合上面三個問題，我們可以這么說，成本的不均衡投入真的很重要（客研重要），但是客研是否準(zhǔn)確、是否可以指導(dǎo)設(shè)計進行敏感成本的不均衡投入，依然存在著疑問，而且大大的疑問。

成本控制越來越粗暴、簡單

基于客研成果，形成房地產(chǎn)如今的成本控制的策略，即：成本策劃或最優(yōu)成本策劃，圍繞著項目設(shè)定的目標(biāo)開展成本的管控，對于業(yè)主敏感性成本要加大成本的溢價，對于業(yè)主不敏感的部位進行成本的控制，這就要求成本控制的方向要：全專業(yè)、工作前置、全過程等，成本策劃基于利益最大化的方向進行成本投放。

成本策劃的目的就是要實現(xiàn)降本（不敏感成本控制）增效（實現(xiàn)敏感性成本溢價），但是在實操過程中發(fā)現(xiàn)，敏感性成本能否實現(xiàn)溢價需要一定的時間檢驗，而且是在外部市場變化不大的前提下，所以導(dǎo)致敏感性成本的投入和產(chǎn)出存在著變數(shù)，但是不敏感性成本的控制確可以實現(xiàn)短平快的效果，在當(dāng)下地產(chǎn)人在一個地產(chǎn)職業(yè)周期越來越短的大環(huán)境下，越來越多的地產(chǎn)經(jīng)理人選擇控制成本而非實現(xiàn)增效。

所以當(dāng)下的成本理論越來越發(fā)達和復(fù)雜，但是成本控制變得越來越粗暴簡單。

（1）外墻立面：減少較貴材料的使用，用類似材料進行替換

常見材料的價格：僅供參考

【案例】案例來源網(wǎng)絡(luò)

將空調(diào)位頂棚取消外墻涂料飾面，將空調(diào)位內(nèi)側(cè)墻體外飾面改為同色（同外立面色）平涂。在不影響項目品質(zhì)的情況下，該單項最終與甲方對量優(yōu)化節(jié)約41.30萬元。

（2）外窗：降低窗墻比，減少外窗用量

窗地比每增加0.01，地上單平米成本增加6~7元/m2；

如果地上10萬平小區(qū)，0.18的窗地比與0.28的窗地比，其建安成本相差：（0.28-0.18）/0.01*10*6~7=600萬~700萬。

（3）建造標(biāo)準(zhǔn)：減少材料使用

原有做法：

車庫頂板消防道路標(biāo)準(zhǔn)做法：石材或瀝青面層做法（詳園林）；150厚C25水泥混凝土面層

150厚6%水泥石穩(wěn)定層；

車庫頂路基填路；車庫頂板及防水層（詳建筑）。

優(yōu)化后做法：

車庫頂板消防道路標(biāo)準(zhǔn)做法：石材或瀝青面層做法（詳園林）；150厚C25水泥混凝土面層；

120厚5%水泥石穩(wěn)定層；

車庫頂路基填路；車庫頂板及防水層（詳建筑）。

整體成本降低7~10元/m2。

（4）建造標(biāo)準(zhǔn)：替換材料（案例來源：濟南中正信造價咨詢）

合計優(yōu)化 54 萬

計算明細：

取消室內(nèi)地面1.5厚聚氨酯防水：-35343.84*29.92*1.09=-1163236.46；

增加室內(nèi)地面 1.5 厚 JS 防水：35343.84*21.02*1.09=817220.27；

取消室內(nèi)墻面 1.2 厚聚氨酯防水：-23559*25.44*1.09=-659275.06；

增加室內(nèi)墻面 1.2 厚 JS 防水：23559*18.07*1.09=468282.243；

（5）建造標(biāo)準(zhǔn)：降低品牌

小結(jié)

地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定日益成為開發(fā)商保命的重要手段，越來越多的開發(fā)商開始通過成本優(yōu)化進行成本的控制，在“控成本指標(biāo)”的重要指示下，劍走偏鋒的控成本措施層出不窮，低端的成本控制措施大行其道。

成本控制本身就是一個系統(tǒng)課題，基于客戶敏感角度，基于成本價值最大化角度等等，切不可想當(dāng)然的認(rèn)為成本節(jié)省無非就是“省用料、換材料”的小兒科事情。

成本控制儼然成了這個時期開發(fā)商的典型寫照，這也無可厚非，畢竟企業(yè)先得生存而后才能謀發(fā)展，情懷并不能當(dāng)做這個時代的代名詞。

但是成本控制依然無法脫離的是：

① 這是一個系統(tǒng)工程，從全局到局部、從上自下、從粗放到精益，企業(yè)內(nèi)部不打造體系制度，很難實現(xiàn)成本的管控；

② 成本控制不能是成本優(yōu)化的代名詞，畢竟打造好房子才是開發(fā)商的目的；

③ 地產(chǎn)環(huán)境生存變得越來越惡劣，作為這個行業(yè)的螺絲釘，地產(chǎn)人應(yīng)該將自己鍛造成一顆剛度好的螺絲釘，這才能適者生存。

來源：胖棟有話說，本文已獲授權(quán)，對原作者表示感謝！

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