南財快評：做好保交樓工作，市場更關注的是政策如何落地

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8月17日晚，人民銀行公布上半年貨幣政策報告。報告中指出，用好政策工具促進房地產市場平穩健康發展。實施好保交樓貸款支持計劃，6月末余額為5億元；為繼續支持做好保交樓工作，保交樓貸款支持計劃將延續實施至2024年5月末。

報告一出，市場關注度非常高。去年11月，在人民銀行、銀保監會聯合召開的全國性商業銀行信貸工作座談會上，央行介紹，在前期推出的保交樓專項借款的基礎上，人民銀行將面向6家商業銀行推出2000億元保交樓貸款支持計劃。現在9個月過去了，保交樓貸款支持的大部分資金仍未使用，原因如何？

央行的報告提到保交樓貸款支持計劃將延續實施，目前市場更關注的是政策落地。

宏觀上看，目前房地產行業資金缺口過大可能是其中一個原因。2022年TOP100房企銷售總額7.6萬億元，同比下降41.3%。TOP10房企銷售額3.1萬億元，下滑33%。除此以外，迄今為止媒體報道已經有超過50家大中型房企的債務、商票、債券出現了問題，涉及總資產超過20萬億元。基于以上原因，2022年末中國金融監管部門出臺房地產行業融資“三支箭”組合救市，要求銀行為房企提供萬億元規模的意向性融資，并恢復中斷多年的上市房企和涉房上市公司再融資。但事實上，這部分資金仍是不夠的。

畢竟，由于地產低迷，地產企業資產不斷縮水，債務負擔不斷上升。當下的房地產行業資金缺口已經不是流動性問題而是資產負債表問題。因此，各家商業銀行心存疑慮可以理解。

微觀執行中，合規約束則是商業銀行難以落實政策另一個關鍵原因。“金融16條”曾為銀行投入“保交樓”配套融資開出“豁免條例”，即：向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。可以看出，金融監管部門深諳基層業務實操，條款要求切中要害，用心良苦可見一斑。但是新增的不良貸款基層如何核銷，機構和人員盡職如何認定，對出險的民企如何像國企一樣一視同仁，在實務過程中依然是無法繞過的難點。這恐怕才是2000億“保交樓”貸款支持計劃只用了5億的真正原因。此問題不解決，政策延期的價值有限。

政策出臺先要設計政策目標、后要有效果評估、然后要給出終止期。央行這次披露，讓大家看到了實際效果，這肯定值得改進。但另一方面，保交樓并非央行獨家責任。同時也是中央多部委和各地方政府的職責。公平、公正、公開三原則，在公共政策的執行和評估方面，依然是非常適用和好用的原則，央行這次披露仍然是表率。

（作者系地產行業資深業者）

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