“轉(zhuǎn)貸”生意又起 專家提示警惕多重風(fēng)險

“5%的房貸利率確實很高，我們有渠道可以‘轉(zhuǎn)貸降息’，能省30萬至80萬元，具體得看貸款數(shù)額。”近段時間，趙浩接到了不少貸款中介電話，宣稱利率最低能做到3.2%。近期，在新老房貸利差較大的背景下，“轉(zhuǎn)貸降息”的生意又出現(xiàn)了。

不少貸款中介抓住購房者迫切想要降低房貸利率的心理，混淆概念，宣稱經(jīng)過一番運作，可以將房貸違規(guī)轉(zhuǎn)化為利率更低的經(jīng)營貸等貸款，大幅減少利息支出。專家提示，在“轉(zhuǎn)貸”的“糖衣”下，暗藏著多重陷阱與風(fēng)險。

低利率誘導(dǎo)購房者

(資料圖片)

“若您的房貸利率在5%以上，‘轉(zhuǎn)貸’就很劃算，利率最低至3.1%。”“抓緊機會，做個‘轉(zhuǎn)貸’省幾十萬元利息，不香嗎?”目前，多地首套房貸利率進(jìn)入“3時代”，與存量房貸利率間存在較大差距，部分購房者迫切想要降息，“轉(zhuǎn)貸降息”生意盛起。主要原因為，在利率方面，“轉(zhuǎn)貸”很有“優(yōu)勢”。自2022年下半年以來，多家銀行多次下調(diào)個人消費貸和經(jīng)營貸利率，年利率可以做到4.0%以下，而大多數(shù)“轉(zhuǎn)貸”是轉(zhuǎn)為經(jīng)營貸、消費貸等。四川某貸款中介宣稱轉(zhuǎn)經(jīng)營貸年利率可以降至3.3%。“最近已經(jīng)轉(zhuǎn)了幾十筆這樣的貸款。”該中介說。

遼寧某貸款中介表示，轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸、消費貸、組合貸等都可以，做經(jīng)營貸無營業(yè)執(zhí)照可以現(xiàn)過戶一個，消費貸的利率較經(jīng)營貸利率略高，目前可以到3.7%。

期限方面，經(jīng)營貸期限比大多數(shù)房貸期限更短，剩余期限較長的購房者可能需要貸款多次。北京某貸款中介表示：“目前經(jīng)營貸最長為10年授信，中間不需要還本，年利率3.1%，先息后本還款。若您名下有老公司，則可以做到20年。”

面臨多重風(fēng)險

記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，部分貸款中介表面上以低利率轉(zhuǎn)貸吸引購房者，實際上，在轉(zhuǎn)貸過程中可能面臨多重風(fēng)險。

“(轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸)本就是不合規(guī)操作。”郵儲銀行研究員婁飛鵬表示，后續(xù)可能存在新貸款不能按時發(fā)放，借款人債務(wù)負(fù)擔(dān)加重的問題。部分銀行官網(wǎng)披露的信息顯示，經(jīng)營貸是銀行向小微企業(yè)主發(fā)放的，用于滿足其生產(chǎn)經(jīng)營資金需求或置換生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的負(fù)債性資金的人民幣貸款。

轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸需要購房者為掛靠的相關(guān)公司背書，而購房者對公司經(jīng)營情況往往一無所知，其房產(chǎn)也可能會被作為公司財產(chǎn)抵押。記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，“名下無公司”“沒有營業(yè)流水”等擔(dān)憂在中介的眼里，全部都不是問題，都可以通過運作讓購房者獲批經(jīng)營貸。

“購房者需要先結(jié)清余下房貸，再將房屋抵押給銀行，同時我們會給你一個營業(yè)執(zhí)照，以此借出抵押經(jīng)營貸。”北京某貸款中介表示，若尚無足夠資金結(jié)清房貸，也可先墊資，即過橋資金，墊資資金到賬時間最慢兩周。

記者了解到，“轉(zhuǎn)貸降息”需要貸款中介墊資的，普遍存在手續(xù)費、服務(wù)費、其他費用等。一位貸款中介表示，墊資費用按10天一周期，利率約為1.6%，還有服務(wù)費、申請執(zhí)照費用、后期維護(hù)費等，各類費用疊加大概3萬元，有的前前后后需要約5萬元。

“貸款中介往往先以低息為誘餌。”冠苕咨詢創(chuàng)始人周毅欽表示，當(dāng)消費者真正簽協(xié)議的時候會發(fā)現(xiàn)，中介會收取高額服務(wù)費，折合貸款成本甚至超過銀行業(yè)金融機構(gòu)的房貸利率;還本時，投資者的流動性出現(xiàn)問題，可能會影響信用記錄。

此外，可能面臨抽貸風(fēng)險;期限錯配下，續(xù)貸也有各種問題。有購房者稱，在經(jīng)營貸貸款期間可能會突然面臨銀行自查或抽檢，發(fā)現(xiàn)違規(guī)就會面臨被“抽貸”的情況，需要購房者立馬把錢一次性還清。這種情況下，購房者很容易面臨資金短缺的問題，或陷入“以貸養(yǎng)貸”循環(huán)。

選擇正規(guī)途徑

實際上，監(jiān)管已經(jīng)多次就轉(zhuǎn)貸問題發(fā)布風(fēng)險提示，提醒消費者堅持從實際需求出發(fā)，依法合規(guī)還款，遠(yuǎn)離違規(guī)轉(zhuǎn)貸營銷陷阱。

粵開證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家羅志恒稱，部分居民房貸利率處于高位，一些居民提前還貸的資金來自存款或違規(guī)的消費貸和經(jīng)營貸，都將加劇居民資金鏈緊張程度，降低風(fēng)險承受能力。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，未來，在強監(jiān)管下，銀行應(yīng)嚴(yán)查自身流程，堵住套利空間。婁飛鵬則表示，銀行一方面要規(guī)范與中介合作，加強貸款資金流向管理，另一方面也要做好金融市場秩序維護(hù)。

銀行是否有其他渠道為購房者減輕還款壓力?易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，可以嘗試通過利率券方式階段性調(diào)整，例如之前興業(yè)銀行廣州分行對存量按揭客戶給予一年期的利率優(yōu)惠券。當(dāng)然，也有地方推出商業(yè)貸款轉(zhuǎn)公積金貸款或組合貸等形式，這些都是合規(guī)的、間接降利率的方式。

“尤其對于存量房貸利率過高的購房者，對其實施合理范圍內(nèi)相對優(yōu)惠的折扣，可以縮窄存量及當(dāng)期住房貸款利差，降低購房者還款負(fù)擔(dān)，減少提前還款及違規(guī)轉(zhuǎn)貸行為。”國聯(lián)證券分析師王宇鵬表示。

來源：中國證券報·中證網(wǎng)

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