恒大之后，碧桂園再爆雷，預(yù)售制和三四五線房產(chǎn)成兩大罪魁禍?zhǔn)?/h1>

來源： 照理拍案2023-08-20 17:56:08

恒大之后碧桂園又爆了，我想這個新聞是最近幾天房產(chǎn)圈中最大的新聞了，一個恒大一個碧桂園，都是上萬億級別的大企業(yè)，這兩個企業(yè)甚至一度被稱之為宇宙級房企，因?yàn)檎娴沫h(huán)顧海內(nèi)外沒有這么大規(guī)模的房企，也沒有成長這么迅速的房企，然而眼見它起高樓眼見它宴賓客眼見它樓塌了。

(資料圖)

恒大的問題在一個多月之前已經(jīng)讓我們觸目驚心了，然而碧桂園的問題爆出來之后，更是讓我們心中一寒，為什么？因?yàn)檫@兩家房企倒下去之后，再加上過去幾年退市的接近10家房企以及爆雷的多家房企，我們不禁要問，是不是整個中國房產(chǎn)圈都出現(xiàn)了問題。尤其是這兩家房企爆雷之后，不但有大量的投資人的錢有可能血本無歸，更關(guān)鍵的是今天有很多已經(jīng)買了恒大房子，買了碧桂園房子的老百姓在問，房企爆雷了，那么我的房子會怎么樣？

房子會不會爛尾，我交了的錢會不會打水漂，我會不會未來面臨財(cái)房兩失的情況，就是一方面應(yīng)當(dāng)交付的房子不交給我，另一方面我還得繼續(xù)地還銀行的貸款。過去這兩年說實(shí)話爛尾房的情況在各個城市都屢見不鮮，但是以往我們好歹還能跟廣大的購房者講買期房的時候咱們要注意，盡量買那些規(guī)模大歷時久的房企推出的產(chǎn)品，這些房人家資本雄厚是很要臉的，所以他們出現(xiàn)崩盤出現(xiàn)爛尾的情況是不大可能的。

結(jié)果大家看到了吧，現(xiàn)在不但是中小房企會爛尾，大房企全國數(shù)一數(shù)二的房企它也有可能出現(xiàn)崩盤，也有可能出現(xiàn)爛尾的情況，所以我們都不知道未來應(yīng)當(dāng)怎么買房了，因?yàn)槲覀儾恢滥膫€房企會不會崩盤。當(dāng)然到目前為止不管是恒大還是碧桂園都是正常運(yùn)營的，包括碧桂園迅速的發(fā)表了聲明說，雖然公司遇到了自成立以來最大的困難，但始終對中國經(jīng)濟(jì)的前景充滿信心，公司將全力以赴保交付，穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營策略和風(fēng)險化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

碧桂園還總結(jié)說，今年上半年已經(jīng)交付房屋近27.8萬套，今年全年預(yù)計(jì)將交付房屋70萬套，我們真的希望碧桂園能做到他所說的，今年碧桂園就要交付70萬套住房，這可是70萬個家庭幾百萬人的心血。碧桂園怎么突然就出問題了？去年相關(guān)機(jī)構(gòu)還預(yù)測它今年可能會盈利百億，結(jié)果碧桂園自己發(fā)布公告稱集團(tuán)預(yù)期截至2023年6月30日有可能虧損450億到550億人民幣，這確實(shí)是個天文數(shù)字。

當(dāng)然很多人更擔(dān)心的是碧桂園和恒大一樣負(fù)債萬億，一旦集團(tuán)母公司出現(xiàn)重大經(jīng)營問題，這上萬億的負(fù)債誰來還？已經(jīng)收了大量的預(yù)付款還會不會形成更多的爛尾？碧桂園和恒大這樣優(yōu)質(zhì)的房企為什么在這兩年來突然都遭遇到了重大的問題呢？碧桂園自己總結(jié)說，它出現(xiàn)問題是因?yàn)楣緦用嫔蠈Ρ据喪袌稣{(diào)整周期有預(yù)判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早作出更有力度的應(yīng)對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大，負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險的認(rèn)識不夠深刻，化解行動不夠及時有力。

碧桂園的總結(jié)其實(shí)挺到位的，這一兩年以來很多房企出現(xiàn)問題我覺得主要可以歸因于兩大因素，首先第一就是成也蕭何敗也蕭何的預(yù)售制。此前的節(jié)目我們跟大家多次聊過預(yù)售制，說實(shí)話這個由香港同胞發(fā)明出來的工具確實(shí)是非常好用的，尤其是當(dāng)整個市場處于上行階段的時候，那么當(dāng)然預(yù)售制給廣大房企提供了充足的資金，讓廣大房企可以提高周轉(zhuǎn)率，所以市場上行的時候你的資金鏈拉得越緊周轉(zhuǎn)率越快，那么當(dāng)然你賺的錢就會越多。

按道理講，房地產(chǎn)是個資金密集型的行業(yè)，而且房地產(chǎn)商的毛利潤是并不高的，為什么這么講呢？因?yàn)槟阋_發(fā)一處樓盤，你總得先買地吧，把地買下來之后要建房子，建好房子賣出去。雖然說近些年來房價在不斷上漲，但是真正開發(fā)房地產(chǎn)的利潤并不是太高，對于開發(fā)商來講它的大量投入，每一個樓盤算下來有個10%到20%的利潤就不錯了。

可為什么有很多房地產(chǎn)企業(yè)在過往20年間實(shí)現(xiàn)了跨越式發(fā)展，真的從一個鄉(xiāng)鎮(zhèn)小企業(yè)能一躍成為宇宙級房企？預(yù)售制作了重大貢獻(xiàn)，為什么？因?yàn)橛蓄A(yù)售制的話，房地產(chǎn)商實(shí)際上前期投入的所有成本會迅速的給拿回來，這樣就可以讓他們10個鍋9個蓋，甚至10個鍋1個蓋，房地產(chǎn)商投入1個億的資金，可以去做10個億甚至100個億的大盤子，那么當(dāng)然它的利潤率就遠(yuǎn)不是10%而是100%甚至1000%。

然而預(yù)售制它也是一把雙刃劍，當(dāng)房地產(chǎn)一路高歌猛進(jìn)之時，預(yù)售制為廣大房地產(chǎn)商提供了豐沛的資金，可以使它們實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，可是一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下行狀態(tài)怎么辦？房子不是越賣越貴了而是你打折也沒人買了，以往一個樓盤還沒封頂房子就已經(jīng)通通賣出去了，而現(xiàn)在現(xiàn)房銷售都十分的困難，那么房地產(chǎn)商的資金鏈就會繃得非常非常緊。

而由于有預(yù)售制，他們實(shí)際上欠了銀行欠了建筑商欠了購房者大把的錢，自己根本沒有閃轉(zhuǎn)騰挪的機(jī)會，而這個時候繃緊的資金鏈就可能成為壓垮大象的最后一根稻草。而這個時候一旦崩盤了，廣大消費(fèi)者將遭受到非常巨大的損失和痛苦，以至于最近有一個經(jīng)濟(jì)專家，他毫不客氣地批評我們現(xiàn)在的預(yù)售制，他說雖然咱們的預(yù)售制是從香港同胞那里學(xué)過來的，但我們只學(xué)了預(yù)售制卻沒有學(xué)監(jiān)管，香港那邊房地產(chǎn)銷售雖然有預(yù)售制，但是要按施工進(jìn)度付錢。

換句話講，大量的錢并不在開發(fā)商手中，而在資金監(jiān)管的賬戶之中，開發(fā)商并不能夠獲得額外的資金，他真得把每一個階段的工作都做完了，才能拿到這個錢。而我國房地產(chǎn)行業(yè)一直是野蠻生長的，有很多房地產(chǎn)商說實(shí)話就是把地拍了下來，規(guī)劃做了出來，連地基都沒打房子就賣掉了，錢就收回來了，拿著這個錢他不是去繼續(xù)建這個房子，而是去再拍更多的地，再開發(fā)更多的樓盤，他拿著消費(fèi)者的錢去做他的生意，某種程度上講，這根本就不叫預(yù)售制，這已經(jīng)是傳銷了。

什么叫傳銷？就是我根本還沒有把這個商品生產(chǎn)好，這只是一個概念，我就跟你說，你等著兩年之后三年之后你就能有一個自己的家了，但現(xiàn)在你甭管是自籌資金還是從銀行貸款，你得把錢統(tǒng)統(tǒng)給我，給到我之后我可以拿你的錢再去做生意。而你從這一刻開始就要背負(fù)沉重的銀行利息月月還款，當(dāng)整個房地產(chǎn)行業(yè)處于高歌猛進(jìn)之時，那么沒有關(guān)系，兩三年之后房價可能更貴，等我交付給你房屋的時候，消費(fèi)者可能還感覺很高興，因?yàn)榉孔舆€沒住呢，資產(chǎn)就升值了。

可問題是我國的房地產(chǎn)市場一定會永遠(yuǎn)上漲而不下跌嗎？當(dāng)房地產(chǎn)市場處于上漲之時，房地產(chǎn)商們拿著消費(fèi)者的預(yù)售款去繼續(xù)的拍地，繼續(xù)的擴(kuò)大土地儲備，繼續(xù)的做大資產(chǎn)，然后他們的資產(chǎn)飆升速度非常快。可是一旦房地產(chǎn)進(jìn)入到下行狀態(tài)之后，尤其是量價齊跌之后，那么開發(fā)商開發(fā)出來的房子不那么好賣了，周轉(zhuǎn)速度特別慢你還要降價，這導(dǎo)致開發(fā)商手中沒有足夠的現(xiàn)金流。

另一方面面包都降價了，面粉當(dāng)然也會降價，于是開發(fā)商的總資產(chǎn)也在不斷縮水，到了繃不住那一天，廣大消費(fèi)者就會發(fā)現(xiàn)他們的購房款早就被挪用了，房子建不起來，開發(fā)商拍拍屁股走人，最終留下了一地雞毛的爛尾房，所以預(yù)售制這柄雙刃劍在最近兩年體現(xiàn)出了巨大的殺傷力。因?yàn)檫@兩年房地產(chǎn)進(jìn)入到寒冬，幾乎每一個城市的房子都不好賣，量價都在收縮下跌，所以我們就看到了像恒大和碧桂園這種宇宙級房企遭遇的困難。

痛定思痛，如果我們還希望未來有一個蓬勃發(fā)展的中國房地產(chǎn)行業(yè)的話，那我覺得我們真要對預(yù)售制做大手術(shù)了，否則我們倒是相信未來幾年房地產(chǎn)景氣會回歸，我們會重新?lián)碛幸粋€上行通道的房地產(chǎn)市場。但問題是到那個時候，如果有的企業(yè)好了傷疤忘了疼，在那樣一個上行通道中繼續(xù)做大做強(qiáng)預(yù)售制的話，誰知道哪一天會不會樓又塌掉呢？

而碧桂園遭遇的另外一個問題也幾乎是人所共知的，那就是我國三四線城市或者更低線城市的房地產(chǎn)市場，長久以來我們知道我國有的房地產(chǎn)開發(fā)商是做高端市場的，是專做一二線城市的，而碧桂園的特點(diǎn)就是它大量的在三四五線城市拿地。

說實(shí)話一線城市房價高，但是競爭也激烈，需要的資金盤子大，而三四五線城市盤子小，當(dāng)?shù)赜惺愕陌l(fā)展意愿，所以當(dāng)房地產(chǎn)處于上升通道之時，往往三四線城市的利潤更高。有的小縣城去年房價才兩千，今年就能炒到四五千，稍微精裝修一點(diǎn)，搞到七八千上萬都是有可能的，正是因?yàn)樵谌奈寰€城市的大范圍拿地造就了碧桂園迅速崛起的神奇速度。

可問題是，這一輪房地產(chǎn)調(diào)整恐怕最受打擊的也就是三四五線城市，從宏觀發(fā)展來看，我國的總?cè)丝谝呀?jīng)低于印度了，我國今年出生人口可能不到800萬人，我國已經(jīng)進(jìn)入到了老齡化和少子化狀態(tài)。更關(guān)鍵的是，每一個城市是雨露不均的，北上廣深這些一線大都市，各個省的省會實(shí)際上還是有著強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)的，年輕人的總出生人口雖然在銳減，但是大量的年輕人還是愿意進(jìn)入到一二線城市之中的，這就使得三四五線城市面臨一個無人可用的危機(jī)之中。

咱們鄰邦日本現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了大量的無人村無人鎮(zhèn)，有的那個小城市甚至說，年輕人你只要愿意到我們這來居住，我們別墅是免費(fèi)送的，為什么？人始終是最可寶貴的因素。當(dāng)一個城市失去了吸引力，大量的年輕人外遷之后，那么當(dāng)然這個城市的經(jīng)濟(jì)是無以為繼的，這個城市的產(chǎn)業(yè)是沒法發(fā)展的，這個城市的房地產(chǎn)真的會一落千丈，你這個城市的總?cè)丝谠谖s，尤其是年輕人在減少，那么會有多少購房意愿。

倒退兩三年之前，有一些在北上廣深打拼的青年人覺得一線大都市房價太高了買不起，那么我攢了一筆錢之后，我有沒有可能回到家鄉(xiāng)的縣城去買個房子呢？縣城房價漲得也很高，所以大家覺得用這樣的方式可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值，這使得過去幾年縣城房價有一小波漲勢。可是過了幾年之后，大量的年輕人發(fā)現(xiàn)縣城經(jīng)濟(jì)沒有什么起色，房子到手之后自己不會去住，而租都租不出去，因?yàn)楫?dāng)?shù)胤孔犹嗔耍瑳]有人。

甚至到了這兩年，房地產(chǎn)市場進(jìn)入到冰河期之后，率先下降，率先賣不出去的當(dāng)然就是現(xiàn)成的房子了，這就使得碧桂園遭受到了雙重打擊，而且我們真是擔(dān)心未來5年到10年之內(nèi)，我國三四五線城市房價停滯不漲甚至下跌，那都是一個常態(tài)化的可能。為什么？因?yàn)檎娴娜嗽跍p少，經(jīng)濟(jì)活動不頻繁，對房屋的需求大幅下降，那你這個房價怎么能漲得上來，那么碧桂園要脫困就更加困難了，一個預(yù)售制，一個三四五線城市的房產(chǎn)這是成就碧桂園的兩大因素，但很顯然，這也在眼下成為了制約碧桂園發(fā)展，更把它拖入崩盤的兩大因素。

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