姑蘇區供應爆發，胥江可以突出重圍嗎？

相信大家都感受到了，今年姑蘇區的供應很猛。往常幾乎零供地的姑蘇區，今年居然接連有宅地出讓。

而且不僅僅是平江新城，滄浪新城、南門、金門、胥江等板塊都開始有新的地塊供應。

(相關資料圖)

其中供應最多的就是胥江，除去已經成功出讓的兩宗宅地，8月31日胥江板塊內還有兩宗宅地待出讓。

那么，在姑蘇區新房供應爆發的情況下，有了天街加持的胥江板塊還能突出重圍嗎？

實探胥江板塊現狀

乘坐地鐵2號線到勞動路站下車，一走出地鐵站，就能感受到胥江板塊的居住氛圍很濃厚。

沿著胥濤路一路向西走，道路兩旁幾乎全都是住宅。

這一條路上都是次新房小區，包括大家熟知的海胥瀾庭、仁恒公園世紀、首開龍湖天賦等。

我到達的時間大約是上午9點多，還能看到不少外出買菜的居民。

除了次新房，胥江板塊也有一些老新村的存在，老新村基本上都是沿著胥江路分布，與次新房之間隔著一條胥江，但也同屬于胥江板塊。

胥江的城市界面也很不錯，與記憶中老城區的破舊、擁擠不同，胥江板塊道路寬敞，車道劃分清晰，很有現代都市的味道。

并且，板塊內的配套也已經十分成熟。

▋彌補大型商綜空白

今年6月30日，胥江天街正式開業，胥江板塊也迎來了首個大型商業綜合體項目。

我去到胥江天街時剛好是午餐時間，地下一樓二樓的快餐店人流量不少。

包括外賣小哥也非常忙碌，穿梭在各大餐飲店之間，可見胥江天街的開業，對于附近的居民和上班族來說，都是一大利好。

胥江天街的體量很大，整個商業體達到約10萬方，地上6層，地下2層。

據說入駐品牌達到300家，其中約30%的品牌都是蘇州首店。

部分入駐品牌，滑動查看更多

而胥江天街之外，胥江板塊還有很多社區商業。

仁恒公園世紀就自帶商業品牌仁恒里，便利店、藥店、餐飲店、超市……基礎的生活需求都能滿足。

在中海鳳凰胥岸花園樓下，也有一些社區底商，熟食店、水果店都有，日常生活很方便。

值得一提的是，這些小區離得很近，大部分商業配套都可以共享。

▋ 雙軌交出行便利

交通方面，胥江板塊內有2條軌交線路，地鐵2號線和5號線交匯于勞動路站，軌交5號線在胥江板塊內還有雙橋站，幾乎都是步行可達。

同時，胥江板塊內也有多個公交站點，公共交通出行非常便利。

如果是自駕出行，板塊緊鄰西環快速路，可以快速通達蘇州全城。

▋教育配套齊全

在教育資源上，胥江板塊也不差。

板塊內幼兒園、小學、中學都有，幾乎可以覆蓋胥江板塊內的所有住宅項目。

其中，勞動路實驗小學又稱上海戲劇學院附屬姑蘇實驗學院，是姑蘇區與上海戲劇學院的合作辦學項目。

這個項目不僅標志著姑蘇區與高等院校合作辦學首所學校的正式落地，也標志著姑蘇區在滬蘇同城化教育方面的加快。

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胥江樓市表現如何

那在了解完胥江板塊的基本面之后，我們再看看胥江板塊的樓市表現如何。

▋二手房成交火熱

先來看看二手房，我從鏈家網拉取了胥江板塊近2個月的成交數據。

從成交套數上來看，胥江板塊的二手房成交表現很不錯。

在7.31-5.31這2個月期間，共成交了89套二手房。

這個成績其實相當出彩，之前我們統計其他新村的二手房時，科技城近2個月二手房成交了28套，高鐵新城近2個月成交了33套。

也就是說同樣是2個月內的成交，胥江板塊的成交量比科技城和高鐵新城加起來的成交量還多。

從成交面積來看，也是以剛需為主，成交面積100㎡以下的房源有65套，占比73%左右。

從成交價格來看，整體的成交均價在23081元/㎡，其中老新村的成交單價比較低，有不少成交單價1字頭的房源。

品質較好的次新房成交單價也會很高，像仁恒公園世紀的二手房，雖然成交套數不多，但成交單價幾乎是板塊最高，達到5萬+/㎡。

▋新房供應爆發

在新房方面，目前胥江板塊只有桃溪瀾園一個新盤在售，但待入市的新盤不少。

加上8月底即將拍出的2宗地塊，胥江板塊共有4個新盤待售。

實探板塊時，可以看到仁恒胥江項目正在建設中，圍擋已經建好。

◎仁恒胥江項目

萬科胥江地塊的進度稍慢一些，圍擋仍在搭建中。

◎萬科胥江地塊

不過這2宗地塊都緊靠京杭大運河，未來可以欣賞到運河風光。

所以，在二手房成交火熱的情況下，胥江板塊的新房還能突出重圍嗎？

能不能突出重圍

其實，胥江板塊的優勢很明顯。

作為姑蘇區最后一片大型棲居地，胥江板塊滿足所有現代化改善人居的條件，更有其他區域不可復制的文脈底蘊。

但對于胥江板塊而言，想要在新房供應爆發的姑蘇區脫穎而出，難度也不小。

▋倒掛優勢減弱

一方面是新房限價放開，價格倒掛優勢減弱；

在新房售價方面，可以參考桃溪瀾園，項目共領取三次預售證，前兩批次的均價是40800元/㎡，最新一批次均價在41650元/㎡。

如今蘇州的新房限價政策已經放開，胥江板塊的新房均價預計也是在4萬+/㎡，對于購房者來說，板塊新房曾經的倒掛優勢就沒那么明顯了。

2020年海胥瀾庭最后2批房源因為限價的原因，均價在3.5萬/㎡左右，當時胥江板塊內品質較好的二手房掛牌價格最高在5.8萬/㎡，倒掛空間很大。

◎8月17日截自鏈家網

現在板塊新房均價已經可以達到4萬+/㎡，但二手房最高掛牌價依然是5.8萬/㎡，倒掛空間顯然不如當年。

胥江板塊的首開龍湖·天賦項目也是如此，2018年12月開盤，備案均價約3.6萬/㎡，如今首開龍湖·天賦的二手房掛牌價約5.8萬/㎡，漲幅高達61%。

現在入手板塊新房，恐怕很難再達到如此之高的漲幅。

▋新房總價門檻變高

另一方面是新房市場已經開始以改善為主，戶型面積變大，新房總價也隨之變高。

據了解，仁恒胥江項目只有2個戶型，全部都是150㎡以上的大平層。

而根據規劃，萬科胥江戶型的戶型面積也需要在120㎡以上，140㎡以上的戶型不能超過總戶數的30%，可見也是一個純改善的社區。

如果按照最小面積120平，均價4萬/㎡，那胥江新房的最低入手總價也在480萬了。

這個價格在蘇州新房市場中，可選空間很大，園區、獅山都能挑一挑。

就算放在姑蘇區，也有很多選擇，僅僅是平江新城一個板塊內，就有不少新盤可選。

幾年前，胥江板塊的新房面積最小還有105㎡，現在的新房戶型起步面積很可能就是120㎡+，總價直接相差幾十萬。

▋不缺高品質次新房

并且，胥江板塊內有不少高品質次新房。

比如首開龍湖天賦，項目交付多年，品質依然在線。

◎首開龍湖天賦實景

對于購房者來說，二手房也是一個不錯的選擇，項目品質、配套都是肉眼可見，不像新房還需要等待幾年才能交付。

最后

所以，總體看來，胥江板塊能否突出重圍還有待考驗。

但不可否認的是，這里是姑蘇區唯一一片兼顧古城文脈與現代繁華的區域，居住體驗很好。

你可以漫步千年胥江畔，感受過往的深厚； 也可以享受著現代生活的繁榮邊界，保持與時代的緊密連接。

這片如此獨特的區域，我們也更期待未來可以出現更多優質的改善人居。▋

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編輯：張小果｜主編：Miao

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