鑒報(bào)｜越秀地產(chǎn)“秀肌肉”：現(xiàn)金超300億，現(xiàn)金短債比4.2

作為業(yè)績逆勢增長的典型代表，越秀地產(chǎn)的中期業(yè)績會迎來了市場的更多關(guān)注。

“今年完成1320億元的銷售目標(biāo)壓力不大。”越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)在8月25日召開的中期業(yè)績會上透露：“今年大概供貨1500億元-1600億元。”在很多房企下調(diào)銷售目標(biāo)或者不再公布銷售目標(biāo)的背景下，越秀地產(chǎn)“凡爾賽”的表態(tài)顯現(xiàn)出了自信和從容。

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林昭遠(yuǎn)還對下半年房地產(chǎn)走勢作出了自己的判斷，其表示：“我們預(yù)計(jì)下半年隨著調(diào)控政策的持續(xù)寬松和市場信心、購房預(yù)期的逐步恢復(fù)，房地產(chǎn)市場將筑底企穩(wěn)，全年市場規(guī)模和房價(jià)將大致保持穩(wěn)定，城市、市場和房企分化進(jìn)一步加劇。核心一線城市、重要二線城市及華東地區(qū)、大灣區(qū)資源集聚優(yōu)勢明顯，市場支撐度高、潛力大。”

8月25日，越秀地產(chǎn)舉行中期業(yè)績發(fā)布會。

“企業(yè)出問題不能怪市場”

作為新粵系房企的代言人，越秀地產(chǎn)的中期業(yè)績迎來了更多市場的關(guān)注，這家曾經(jīng)低調(diào)蟄伏“慢半拍”的國企，在近兩年實(shí)現(xiàn)了逆勢翻盤，成為少數(shù)業(yè)績?nèi)匀荒軌驅(qū)崿F(xiàn)突破性增長的房企代表。

回顧今年上半年，越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額836.3億元，同比上升71.0%，已經(jīng)完成全年合同銷售目標(biāo)1320億元的63.4%。截至6月末，已售未入賬合同銷售金額2211.9億元，較年初上升23.6%。與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)上半年取得股東應(yīng)占凈利潤21.8億元，同比上升27.5%；核心凈利潤21.5億元，同比上升0.8%。根據(jù)中指院發(fā)布的前7月房企銷售額排名，越秀地產(chǎn)排名暫時(shí)位列第13位。

在部分民營企業(yè)陷入流動性危機(jī)的當(dāng)下，有市場聲音認(rèn)為是國企的身份給了越秀地產(chǎn)“保障”和底氣，但是林昭遠(yuǎn)此次在業(yè)績會上否認(rèn)了這一觀點(diǎn)。他表示：“市場的波動給各大企業(yè)帶來的影響是市場經(jīng)濟(jì)里面正常的現(xiàn)象。2021年第四季度開始，特別是去年，房地產(chǎn)行業(yè)急速調(diào)轉(zhuǎn)，企業(yè)出現(xiàn)問題要考慮對這個(gè)市場的波動做了哪些準(zhǔn)備，如何管好杠桿和流動性，企業(yè)出問題不能怪市場，只能怪自己。無論是民企還是國企，在市場主體下只要出現(xiàn)流動性問題和信用問題，受到市場影響都是正常的。最近有國企出現(xiàn)流動性問題，但也不是今天才出現(xiàn)的，過去也有，風(fēng)險(xiǎn)會不會蔓延到企業(yè)最終還是要看企業(yè)的經(jīng)營理念。”

控制好杠桿、管好流動性，無疑是越秀地產(chǎn)逆風(fēng)“翻盤”的底牌。林昭遠(yuǎn)還透露，近兩年來，越秀地產(chǎn)一直非常重視公司評級這一指標(biāo)，在做投資考量時(shí)都會把這一指標(biāo)納入進(jìn)去全盤考慮。

在負(fù)債方面，截至今年上半年，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約302.8億元，較去年同期的260.68億元增長16.16%，較去年末的218.46億元增長38.61%。剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為66.8%、53.2%和4.2倍，“三道紅線”指標(biāo)維持“綠檔”。

上半年，越秀地產(chǎn)抓住國內(nèi)利率下行的有利市場融資環(huán)境，完成新的融資約328.3億元，其中境內(nèi)融資約264.1億元，境外融資約64.2億元，期末總借貸約998.2億元。

“償還短債是管理現(xiàn)金流日常操作，不用擔(dān)心。目前公司有息負(fù)債為998億元，其中一年內(nèi)到期債務(wù)占比為12%。”越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)兼執(zhí)行董事陳靜稱。

近年大舉拿地得以“彎道超車”

近兩年，越秀地產(chǎn)一直在攻城略地，其身影頻頻出現(xiàn)在一二線核心城市，無論是北京拿地時(shí)的“大吉大利”，還是上海土拍時(shí)的全力拼搶，越秀地產(chǎn)都在近兩年的土拍中格外引人注目。

今年上半年，越秀地產(chǎn)在北京、上海、廣州、杭州、武漢、青島、成都及西安新增11宗土地，總建筑面積約為217萬平方米。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月，越秀地產(chǎn)拿地金額共計(jì)213億元，在百強(qiáng)房企中排名第7位。

以北京為例，越秀地產(chǎn)上半年共斬獲3宗地塊，新增土地儲備約43萬平方米。今年6月14日的北京土拍現(xiàn)場，越秀北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人親自坐鎮(zhèn)，可能是為了討一個(gè)好彩頭，他帶了一個(gè)紅色袋子，上面印著“大吉大利”，最終，越秀地產(chǎn)以79億元幸運(yùn)搖中海淀雙新村地塊。加上2月份拿下的北京昌平朱辛莊地塊和蘋果園地塊，越秀上半年在北京拿地合計(jì)耗資138.46億元。此次，越秀地產(chǎn)中期業(yè)績報(bào)告顯示，公司深耕北京戰(zhàn)略取得明顯進(jìn)展，上半年實(shí)現(xiàn)了合同銷售額38.6億元，同比大幅上升。

但是，隨著近年來土地成本的抬升、利潤空間的壓縮，大手筆拿地也無疑使得越秀地產(chǎn)的毛利率呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。截至今年上半年，越秀地產(chǎn)的毛利率為17.8%，較去年同期的21.2%下降了3.4個(gè)百分點(diǎn)。

此外，基于廣州地鐵二股東的優(yōu)勢，越秀地產(chǎn)在TOD上的布局也成為其土儲方面的亮點(diǎn)。截至2023年6月30日，越秀地產(chǎn)共擁有9個(gè)TOD項(xiàng)目，總土地儲備達(dá)到398萬平方米，約占總土地儲備的14.2%。

“房地產(chǎn)市場走勢還未現(xiàn)‘V’字形”

對于當(dāng)前房地產(chǎn)市場的走勢，林昭遠(yuǎn)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場正在筑底，但是尚未走出“v”形的走勢，期待更多利好政策的出臺。

“今年以來的市場，政府也出臺了相關(guān)的一些政策，中央也一直強(qiáng)調(diào)要確保房地產(chǎn)的健康發(fā)展，但是，市場特別是第二季度以來，市場的整個(gè)狀況好像沒有來一個(gè)大‘V’出來。從這個(gè)角度來看，我個(gè)人的判斷應(yīng)該還是信心的問題。”

就在8月25日，越秀地產(chǎn)中期業(yè)績會召開的同日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門表態(tài)，推動落實(shí)購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

對此，林昭遠(yuǎn)表示：“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’政策剛剛出臺，相信中央政府還有很多工具，確保房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。同時(shí)，我們也看到，目前房貸利率的下調(diào)還不到位，盡管說人民銀行有表態(tài)，但是從具體城市各大銀行的執(zhí)行情況來看，利率下調(diào)還有一定空間。”

新京報(bào)記者 徐倩

編輯 楊娟娟 校對 趙琳

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