21解讀丨廣州打響“認房不認貸”第一槍，“金九銀十”可期？

21世紀經濟報道記者吳抒穎 廣州報道備受關注的“認房不認貸”開始在一線城市中落實。

(資料圖)

2023年8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州是率先響應“認房不認貸”的一線城市。8月25日，住建部、人民銀行、國家金融監(jiān)管總局曾聯合發(fā)布通知，要求對個人住房貸款中住房套數認定標準進行優(yōu)化，并將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

至此，一線城市之中的廣州、深圳開始有執(zhí)行“認房不認貸”的預期。根據市場消息，深圳也將在近日正式“認房不認貸”，而北京、上海是否會執(zhí)行，則還存在諸多不確定性。

市場普遍認為，“認房不認貸”在短期內對交易量會有明顯幫助，但市場是否會因此而被激活，仍有待各方因素的同時助力。

廣州打響第一槍

事實上，“認房不認貸”的執(zhí)行，此前已經有所預期。

2023年7月，住建部部長倪虹召開企業(yè)座談會時強調要繼續(xù)鞏固房地產市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

隨后，北上廣深四大一線城市也就相關會議精神和要求表態(tài)，表示將結合實際情況，會同相關部門抓好貫徹落實，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進當地房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

一個月后，8月25日，住建部、人民銀行、國家金融監(jiān)管總局正式發(fā)布通知，要求對個人住房貸款中住房套數認定標準進行優(yōu)化，并將此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱。

至此，“認房不認貸”的執(zhí)行已經成為明牌，廣州則是第一座執(zhí)行這一政策的城市。

這一政策的影響主要體現在，執(zhí)行“認房不認貸”之后，只要購房者在廣州名下無房，不管有沒有貸款記錄，都可以按照首套房認定。以此推論，假設購房者所購買的是普通住宅，首付比例將從4成降低至3成。

這意味著，執(zhí)行“認房不認貸”后，首付的壓力將有所減輕。克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，“按照今年1-7月廣州一手房套均總價大約410萬、二手房套均總價大約320萬計算，新政執(zhí)行后該類人群至少可以少付一成首付，總金額至少在30-40萬元左右，如果是購買越高總價的住房首付減少更多。”

肖文曉認為，本次“認房不用認貸”在廣州主要利好三類人群：其一，在異地或本地曾有房貸記錄，但是在本地無房的剛需客；其二，在廣州本地打算賣一買一的置換客，置換門檻降低；其三，打算在增城、從化這樣的不限購區(qū)域或南沙、花都這樣人才購房政策較為寬松的區(qū)域買房的外地客。

“金九銀十”可期？

廣州作為一線城市中最先執(zhí)行“認房不認貸”的城市，有其迫切性。

克而瑞數據顯示，今年7月，廣州商品房合計供應54.69萬平方米，環(huán)比下降39%，同比下降40%；網簽成交75.83萬平方米，環(huán)比下降29.9%，同比下降15.9%。整體來看，今年前7月，廣州商品房面積合計網簽成交679.93萬平方米，同比微跌2%；總成交規(guī)模2223.67億元，同比微漲3%。

國家統計局最新數據也顯示，今年7月，廣州的二手房價格環(huán)比下降了1%，在一線城市中降幅居首。

肖文曉指出，今年7、8月，受到市場下行以及等待政策利好落地的觀望氣氛的雙重影響，廣州樓市成交量急轉直下，7月新房網簽只有4600多套，8月截至到29號更是只有3100多套，以上數據都是近十年歷史同期的低位。

量價齊跌，廣州樓市亟需“及時雨”。“認房不認貸”的正式執(zhí)行，也被認為有望對接下來的“金九銀十”有正面推動作用。

廣州中原項目部總經理黃韜在接受21世紀經濟報道記者采訪時也表示，這一政策對目前慘淡的成交量肯定有所提振，對于有賣一買一需求的購房者非常有效，預計會有比較明顯的交易量增長，幅度或達到20%以上。但成交價格則仍然存在保持平穩(wěn)或繼續(xù)走低的可能。

不過，雖然市場有共識將對成交量有一定的提振作用，但對于后市的走勢，多數仍持十分審慎的態(tài)度。

一位華南房企的人士告訴21世紀經濟報道記者，短期成交、來訪會起來一些，但是變化也不會太大?！扒榫w都比較樂觀是因為覺得‘認房不認貸’在一線城市落實是一個風向標，但政策本身其實對市場的刺激是有限的，而且現在市場需要的也不是‘刺激’，而是整個市場都正向循環(huán)起來才能夠有明顯變化。”他說。

黃韜也認為，開發(fā)商和二手業(yè)主應該趁著這波行情盡快賣房、盡快促銷以及盡快置換房子。“這一波行情預計持續(xù)到10月份，它并不是反彈式行情，而是階段性波浪式地往上走，整體上仍然不應該過度樂觀。”

地產經濟學家鄧浩志也指出，“認房不認貸”政策對整個市場影響不會特別大。因為畢竟影響的只是部分購買力，并不會對整個市場產生刺激?！皬V州樓市復蘇，可能后續(xù)仍需要其他政策支持?！?/p>

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