繼廣州后深圳落實“認房不認貸” 對市場影響到底有多大？

繼廣州執(zhí)行“認房不認貸”政策后，深圳也提出“認房不認貸”，執(zhí)行范圍并未在市區(qū)、郊區(qū)區(qū)別對待，此舉超出業(yè)內(nèi)此前的預期。

“認房不認貸”政策的執(zhí)行對于市場的提振作用不言而喻。對此，業(yè)內(nèi)人士預計，接下來會有一波比較大的提振行情。其中，深圳出臺該政策后，9月二手房市場有望由2000套回升到3000套以上。此外，繼廣州和深圳之后，上海、北京也會大概率跟進 。

(資料圖)

深圳“認房不認貸”明日起執(zhí)行

8月30日晚間，據(jù)深圳市住房和建設局網(wǎng)站消息顯示，為了更好滿足我市居民剛性和改善性住房需求，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（簡稱“《通知》”）。《通知》提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。該政策自2023年8月31日起施行。

而在同一天的上午，廣州市人民政府辦公廳也發(fā)布了與深圳《通知》相似的內(nèi)容。廣州作為一線城市中首個落實“認房不認貸”的城市，具有引導意義。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，廣州、深圳相繼出臺“認房不認貸”政策，這一信號意義非常強，也就是說，四個一線城市都會出臺政策。預期8月底前，四個一線城市都有可能出臺這樣一系列政策。后續(xù)市場會積極做相應調(diào)整，接下來會有一波比較大的提振行情。

“從深圳的政策來看，并沒有劃分市區(qū)、郊區(qū)等差異化的分類，政策表述跟住建部的原文是一樣的，這說明政策在執(zhí)行中具有非常清晰的導向，無論是市中心還是郊區(qū)都可以適用‘認房不認貸’政策，這將影響到整個城市的房屋買賣市場。”嚴躍進如此稱。

此外，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，相比廣州，此次深圳提出的“認房不認貸”更有實際意義。從房地產(chǎn)領(lǐng)域看，北京、上海、深圳這3個城市可以說是中國房地產(chǎn)最后的護城河，每次房地產(chǎn)上漲也是由這3個城市拉動，所以過去房地產(chǎn)的寬松政策也一直繞過了這3個城市。

市場影響不小，利好改善、刺激剛需

作為一線城市，深圳也是樓市的晴雨表，根據(jù)中指研究院監(jiān)測，8月1日至26日，深圳新房住宅成交1891套、19.13萬平方米，成交套數(shù)環(huán)比下降20.61%，成交面積環(huán)比下降24.48%；成交套數(shù)同比下跌17.64%，成交面積同比下跌20.16%。

由此可見，成交低迷仍是深圳8月市場的主要表現(xiàn)。值得關(guān)注的是，截至8月26日，8月新批準上市商品住宅共計5391套、52.23萬平方米，推盤量環(huán)比增長45.09%，同比增長39.29%。供應加劇、需求不足，這也意味著深圳市場將再次面臨挑戰(zhàn)。而“認房不認貸”政策的執(zhí)行對于市場的提振作用不言而喻。

張大偉預計，深圳出臺“認房不認貸”政策后，影響肯定不小。7月，深圳二手住宅過戶成交2259套，環(huán)比下跌6%。自4月以來，深圳二手住宅月度成交從高峰期的近4000套回落到如今的接近2000套。深圳出臺政策后，9月二手房市場有望回升到3000套以上。

“從政策影響來看，此次新政實際影響肯定是利好改善、刺激剛需。”張大偉表示，過去的“認房又認貸”，是指在深圳有過買房記錄，或在其他城市有過房貸記錄，就沒有三成首付的名額了，必須五成首付起步。而“認房不認貸”則是指在深圳無房，不管有無購房記錄，也不管在深圳之外有無房貸記錄，都可以三成首付買房。五成首付變?nèi)墒赘叮喈斢谥苯咏档蛢沙墒赘丁Ｒ?00萬元總價的房子為例，兩成首付就是100萬元。而1000萬元的房子，兩成首付就是200萬元。但需要注意的是，深圳當下在調(diào)整周期內(nèi)，能不能在市場活躍1-2個月后再下降很難說。

中指研究院華南分院總經(jīng)理楊紅俠認為，此次深圳“認房不認貸”政策出臺，將明顯降低首套房購房門檻。對于有過貸款記錄本地無房的購房人，此前首付比例為50%-60%，新政出臺后，首付比例降至30%，貸款利率從4.8%下降至4.5%。預計短期內(nèi)將明顯提振深圳房地產(chǎn)市場活躍度，激發(fā)市場剛需和改善性需求入市。

預計其他一線城市跟進概率較大

此前，住房城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

對于“認房又認貸”，諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙表示，這一政策在市場活躍階段提出。在房地產(chǎn)市場下行的背景下，以往制定的限制性政策的解除符合規(guī)律。因此，預計其他一線城市跟進概率較大。

王小嬙指出，今年一季度，隨著首套剛性需求的大幅釋放，市場快速回溫。但進入二季度，由于剛需規(guī)模的有限性，市場呈現(xiàn)持續(xù)下滑局面。 而“認房不認貸”實質(zhì)上是降低首套房的認定標準，主要利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房，一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄本地無房的購房客群，“認房不認貸”政策執(zhí)行后這兩類客群再次購買房屋按照首套房的房貸利率進行計算。

為此，王小嬙認為，“認房不認貸”能刺激積攢的“賣一買一”購房需求以及在外地有購房貸款的購房需求的釋放，有利于提升市場的活躍度，給市場傳遞積極的信號，提振購房信心。

此外，另有業(yè)內(nèi)人士認為，“認房不認貸”比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善性居住需求。在當前供需關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，該優(yōu)化政策可以進一步起到穩(wěn)定預期的積極作用。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 楊許麗

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