中報(bào)觀察 | 金地一二線“擴(kuò)表”

觀點(diǎn)網(wǎng)在地產(chǎn)行業(yè)，利好和利空的界限變得模糊，人們疑惑于怎樣的動(dòng)向才能體現(xiàn)一家房企的生存狀況。

據(jù)資本市場(chǎng)消息，半個(gè)月前的8月15日，金地集團(tuán)向債權(quán)人表示已于8月11日劃轉(zhuǎn)資金，用于兌付一筆美元債票息。

這筆1190萬(wàn)美元付息款實(shí)際應(yīng)于8月14日到期，屬于提前劃轉(zhuǎn)，但這一“自證清白”的舉措還是引來(lái)不同解讀、猜測(cè)與傳聞。

(相關(guān)資料圖)

8月30日，金地（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布2023年半年度報(bào)告，上半年?duì)I業(yè)收入368.56億元，同比上升31.10%；歸母凈利潤(rùn)，15.32億元，同比下降22.24%。受市場(chǎng)下行、結(jié)轉(zhuǎn)結(jié)構(gòu)等影響，金地集團(tuán)今年中期盈利雖有所下降，仍是當(dāng)前為數(shù)不多持續(xù)盈利的優(yōu)質(zhì)房企，反觀近80家A股及港股房企今年中期業(yè)績(jī)預(yù)告，超六成預(yù)虧，累計(jì)虧損超千億。

財(cái)報(bào)一定程度上回應(yīng)了市場(chǎng)疑慮，包括金地是否還有縮表的余地，以及是否還有擴(kuò)表的能力。

土儲(chǔ)優(yōu)化

上半年，金地集團(tuán)各業(yè)務(wù)板塊均錄得不同程度增長(zhǎng)。

其中，房地產(chǎn)開發(fā)營(yíng)收311.42億元，占總營(yíng)收84.5%，同比增長(zhǎng)33.94%，毛利率為14.87%，比去年同期的21.18%減少6.31個(gè)百分點(diǎn)；物業(yè)管理營(yíng)收36.21億元，同比增長(zhǎng)22.19%，毛利率8.06%；物業(yè)出租及其他收入19.53億元，同比增長(zhǎng)11.51%，毛利率55.98%。

具體來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)算面積181.62萬(wàn)平方米，同比上升56.84%；結(jié)算收入311.42億元，同比上升33.94%。

上半年，金地集團(tuán)連續(xù)在上海、杭州、南京、西安、東莞等地投拓，新獲取項(xiàng)目總投資額約119億元，新增總土儲(chǔ)約85萬(wàn)平方米，全部來(lái)自一二線核心城市。

在2022年末，金地總土地儲(chǔ)備約5182萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2345萬(wàn)平方米，權(quán)益土儲(chǔ)占比45.69%。

截止到上半年末，金地總土地儲(chǔ)備約4878萬(wàn)平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約2194萬(wàn)平方米，其中一二線城市占比約73%，權(quán)益土儲(chǔ)占比44.98%。

可以看到，金地的土儲(chǔ)“彈藥艙”繼續(xù)收縮，權(quán)益土儲(chǔ)占比略有降低，但一二線比重顯著提升。

今年5月8日的業(yè)績(jī)會(huì)上，金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克針對(duì)權(quán)益土儲(chǔ)占比情況回應(yīng)道，公司投資布局聚集一二線主流城市，單個(gè)地塊合作情況較多，這也是行業(yè)共性，希望通過更多拿地渠道提高權(quán)益比例。

年初在內(nèi)部經(jīng)營(yíng)工作會(huì)議上，凌克也明確要求，要主動(dòng)把握土地投資機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

今年4月19日，金地以約22億元搖得東莞松山湖商住地，同一天，通過全資子公司及聯(lián)合體競(jìng)得上海兩宗地塊，一日之內(nèi)豪擲50億元連下三城。

但時(shí)間軸拉長(zhǎng)到上半年，金地投拓策略仍偏向保守。

除了公開市場(chǎng)招拍掛渠道，金地在城市更新等方面保持了積極意愿與能力。從半年報(bào)公布的項(xiàng)目看，今年新增了深圳金地宸峯府即為龍華商業(yè)中心舊改項(xiàng)目南一片區(qū)，和同樣在建的深圳前海九單元五街坊項(xiàng)目、深圳金地環(huán)灣城等。

報(bào)告期內(nèi)，金地新開工面積約179萬(wàn)平方米，竣工面積約437萬(wàn)平方米；公司根據(jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)全年的新開工和竣工計(jì)劃做了小幅調(diào)整，調(diào)整后的全年新開工計(jì)劃約435萬(wàn)平方米，竣工計(jì)劃約1353萬(wàn)平方米，均較年初有所增加。

債務(wù)管理

在頭部房企中，金地歷來(lái)以“理科生”形象示人，債務(wù)管理亦以嚴(yán)謹(jǐn)細(xì)致著稱。

自去年10月金融十六條出臺(tái)以來(lái)，金地集團(tuán)先后獲得超千億元銀行綜合授信額度支持，還向銀行間交易商協(xié)會(huì)遞交150億元儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行申請(qǐng)。

去年全年，金地累計(jì)兌付境內(nèi)外債券超133億元；今年上半年，兌付到期債券超160億元，至今未出現(xiàn)債務(wù)逾期。

截至上半年末，金地集團(tuán)計(jì)息負(fù)債余額為1096億元，比去年底1152億元減少56億元，債務(wù)壓力進(jìn)一步緩解。

此外，公司資產(chǎn)負(fù)債率為72.1%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62.9%，凈負(fù)債率為53.5%；債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.39%，比去年的4.53%繼續(xù)壓降。從報(bào)表來(lái)看，負(fù)債規(guī)模和融資成本保持在合理水平。

在化債進(jìn)程中，需要關(guān)注到與去年相比，金地今年尚未公開發(fā)債進(jìn)行借新還舊，更沒有配股定增，這對(duì)自身現(xiàn)金流和融資策略提出了更高要求。

截至報(bào)告期末，金地持有貨幣資金460.8億元，比期初的545.09億元減少15.46%，即84.27億元。即便如此，在手貨幣資金仍能覆蓋401.48億元一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債。

金地集團(tuán)上半年沒有公開發(fā)債也并不意味著融資停擺，從計(jì)息負(fù)債的變動(dòng)和公開市場(chǎng)償還情況可以推斷出銀行融資是保持了穩(wěn)定且有較大的增量，增量的部分主要為公司所做的一些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)項(xiàng)目的融資落地。

今年上半年金地集團(tuán)多次為項(xiàng)目融資進(jìn)行擔(dān)保，主要擔(dān)保項(xiàng)目來(lái)自深圳、北京、蘇州、西安、大連等城市，累計(jì)擔(dān)保金額約為78.4億元，且獲得較長(zhǎng)融資周期。

例如北京大興的金地威新國(guó)際中心融資20億元，貸款期限均長(zhǎng)達(dá)18年，而經(jīng)營(yíng)性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)貸的最長(zhǎng)期限一般不超過12年；此外，金地集團(tuán)西安市曲江新區(qū)金地廣場(chǎng)項(xiàng)目以及蘇州項(xiàng)目的融資期限也長(zhǎng)達(dá)15年。

中報(bào)披露的長(zhǎng)期借款中，由金地集團(tuán)提供擔(dān)保的借款為8.03億元，由金地集團(tuán)所持子公司股權(quán)提供質(zhì)押的借款為5.01億元，兩類借款期初余額為0，合計(jì)增加了13億元；由金地集團(tuán)子公司以其存貨、投資性房地產(chǎn)提供抵押的借款87.03億元，比期初余額13.22億元增長(zhǎng)560.31%。

銀行借款渠道也是金地融資的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)所在。去年10月28日，金地集團(tuán)高級(jí)副總裁韋傳軍于交流會(huì)上表示：“從年初到現(xiàn)在，我們整個(gè)行業(yè)的開發(fā)貸規(guī)模在收縮，但是銀行對(duì)我們還是比較支持的。”

截至6月30日，金地有息負(fù)債中銀行借款占比為70.84%，公開市場(chǎng)融資占比為28.98%，其他融資占比為0.18%；公司獲得各銀行金融機(jī)構(gòu)授信總額2532億元，已使用930億元，尚余授信額度1602億元。

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