平安證券：南京限購全面放開，政策力度持續(xù)加碼

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樂居財經(jīng) 李禮9月8日，平安證券發(fā)布房地產(chǎn)行業(yè)點評。

事項：

根據(jù)南京發(fā)布公眾號，南京市出臺促進房地產(chǎn)市場發(fā)展六條舉措。包括放開落實國家信貸政策最新要求，放開玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)限購等。

平安觀點：

打響核心城市全面放開限購第一槍，落實差異化信貸政策。本次南京放開包括玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)的限購，意味著南京自2016年限購以來，再度全面放開限購，打響核心一二線城市全面放開限購第一槍。同時強調(diào)落實國家信貸政策最新要求，目前全國首套房、二套最低首付比例已統(tǒng)一調(diào)整至20%和30%，本次南京強調(diào)落實差異化信貸政策，預(yù)計南京首套、二套首付比例或有望調(diào)整至最低水平，進一步降低剛需及改善購房門檻。根據(jù)南京統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2023年前7月南京商品房銷售面積、銷售額同比下降15.4%和12.8%，弱于全國。本次南京進一步優(yōu)化房地產(chǎn)政策，符合當前南京樓市供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，預(yù)計后續(xù)更多樓市承壓城市有望跟進，有望提振市場信心，疊加9、10月傳統(tǒng)推盤高峰，短期銷售或有望逐步企穩(wěn)。

多舉措支持剛需及改善需求，提升市場活躍度。對于新六區(qū)（江北新區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）和棲霞區(qū)（龍?zhí)督值?、棲霞街道）、雨花臺區(qū)（古雄街道、板橋街道、雨花經(jīng)濟開發(fā)區(qū)及西善橋街道秦淮新河以南地區(qū)）在2023年8月至12月期間購置新房給予補助，不低于合同總價的1%。對于“賣舊換新”的需求，在新房補助基礎(chǔ)上，對出售自有住房并購買90平方米以上新房的，再給予不低于合同總價0.5%的補助，鼓勵剛需和改善需求釋放。同時推出“換新購”服務(wù)，由購房者與開發(fā)企業(yè)簽訂新房“放心買”認購協(xié)議，同時與經(jīng)紀機構(gòu)簽署二手房“優(yōu)先賣”協(xié)議。在約定的30-90天時間周期內(nèi)，通過線上流量加推、經(jīng)紀人聚焦推廣等方式，縮短二手房售出周期；若二手房在約定時間內(nèi)未售出，則開發(fā)企業(yè)按約定退還認購金，購房者無需承擔違約風險，利于購房者置換需求的釋放。

投資建議：本次南京全面放開限購及落實最新政策要求，打響核心城市全面放松第一槍，預(yù)計更多樓市承壓城市有望跟進，近期地產(chǎn)政策組合拳頻出，彰顯中央托底地產(chǎn)信心與決心，短期政策博弈機會仍存，且需持續(xù)關(guān)注政策呵護下基本面走向，中長期持續(xù)看好積極拿地改善資產(chǎn)質(zhì)量、融資及銷售占優(yōu)的強信用房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團、萬科A等。同時建議關(guān)注物業(yè)管理及產(chǎn)業(yè)鏈機會，如保利物業(yè)、招商積余、東方雨虹、科順股份、偉星新材、堅朗五金等。

風險提示：1）其他核心城市跟進調(diào)整不及預(yù)期風險；2）樓市修復(fù)不及預(yù)期風險：近期樓市成交呈現(xiàn)疲態(tài)，若政策改善無法有效刺激需求，將導(dǎo)致銷售修復(fù)低于預(yù)期風險；3）個別房企流動性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風險：當前房企資金環(huán)境仍較緊張，若政策發(fā)力效果不及預(yù)期、資金壓力較高企業(yè)仍存?zhèn)鶆?wù)違約展期情形。

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