山西樓市真回暖了嗎？2023年樓市行情解讀

省城某在建樓盤。山西經(jīng)濟(jì)日報(bào)全媒體記者 郝薇 攝

想在太原置業(yè)的張先生，在持幣觀望了大半年之久后，終于在8月24日這天，去某央企售樓部將之前相中的一套三居室交了定金。

(資料圖片)

為什么選在8月24日？

8月21日，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）“降息”如期而至；8月23日，太原市出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的若干措施》，利好政策接連發(fā)布，猶如一針強(qiáng)心劑，給張先生購房注入了信心。

從購房補(bǔ)貼到稅費(fèi)減免，從降低首套房公積金貸款利率到降低非太原戶口新市民的購房門檻……張先生趕上了這波利好政策疊加的好時(shí)機(jī)。根據(jù)新政策，他無需提交落戶、社保、納稅等相關(guān)證明，就能購買太原市的房子。

近來，隨著國家和我省樓市政策逐漸變暖，剛性和改善性購房的黃金窗口逐漸打開。

政策優(yōu)化暖風(fēng)吹

多方提振市場信心

8月17日早8時(shí)，太原市住房公積金管理中心（萬柏林分理處）大廳等候區(qū)已座無虛席，貸款受理窗口前也排起了長隊(duì)。“這段時(shí)間的業(yè)務(wù)量大約是去年同期的1.5倍。尤其是今年7、8月，購房貸款業(yè)務(wù)量比去年明顯增多。”該分理處工作人員告訴記者，“放松限購、放松限售、放松限貸、調(diào)整公積金政策、下調(diào)首套房貸款利率下限、放寬限價(jià)政策、人才引進(jìn)落戶、發(fā)放購房補(bǔ)貼、推進(jìn)房票或貨幣安置，這是目前最常見的9項(xiàng)調(diào)控政策，而太原市就占了7項(xiàng)。各項(xiàng)政策的調(diào)整，都增強(qiáng)了購房者的信心。”

“今年以來，我省因城施策用好政策工具箱，積極協(xié)調(diào)人行太原中心支行落實(shí)首套房貸利率調(diào)整機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行將首套房、二套房貸款的加權(quán)平均利率降至4.03%和4.86%，將太原市首套住房貸款最低首付比例從30%下調(diào)至20%。”8月24日，在省政府新聞辦舉行的“山西加快轉(zhuǎn)型發(fā)展”專場新聞發(fā)布會(huì)上，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師張志利在介紹山西房地產(chǎn)相關(guān)情況時(shí)表示，今年以來，我省積極優(yōu)化調(diào)整“購房補(bǔ)貼”“稅費(fèi)減免”“房展促銷”“以租換購”“帶押過戶”“發(fā)展保租房”“發(fā)展改善性住房”等22項(xiàng)政策，印發(fā)房地產(chǎn)市場運(yùn)行季度通報(bào)，開展苗頭性問題預(yù)警提示，指導(dǎo)各市因城施策支持剛性和改善性住房需求。

總體上看，山西房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)回暖。省統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，我省商品房銷售面積達(dá)1317.5萬平方米，同比增長9.3%，高于全國15.8個(gè)百分點(diǎn)。

保交樓成“底線任務(wù)”

央企現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房受歡迎

關(guān)于房地產(chǎn)市場，當(dāng)前有兩個(gè)情況值得關(guān)注：

一個(gè)是近年來，國內(nèi)30多家房企“爆雷”，讓整個(gè)行業(yè)承壓明顯；另一個(gè)是我省決定在晉城市開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，并盡快形成可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

2023年，在“保交樓、穩(wěn)民生”成為地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞的大背景下，在系列政策發(fā)力生效和前期積壓需求密集釋放的合力推動(dòng)下，我省樓市已呈現(xiàn)出企穩(wěn)復(fù)蘇和平穩(wěn)修復(fù)的態(tài)勢。

記者實(shí)地走訪了解到，今年上半年，太原市上市的純新項(xiàng)目數(shù)量極為有限，以個(gè)位數(shù)計(jì)。其中，保利、萬科、華潤等央企原計(jì)劃今年上半年開盤的項(xiàng)目，將陸續(xù)在下半年入市。當(dāng)下的樓市，央企的現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房因其優(yōu)異的交付能力，已成為銷售主力軍。

8月23日上午，記者在中國鐵建太原花語堂項(xiàng)目部大廳看到，項(xiàng)目沙盤顯示有三棟樓售罄。從大廳向外望去，幾棟住宅樓主體已建好，僅剩內(nèi)部裝修正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

“從去年開盤至今，我們的銷售額已超10億元，尤其是今年一季度，市場表現(xiàn)優(yōu)于預(yù)期，讓我們很有信心。花語堂部分主力項(xiàng)目，已進(jìn)入一年交付倒計(jì)時(shí)，這樣有保障、能看得到的項(xiàng)目，在當(dāng)前的市場背景下最受歡迎。”該項(xiàng)目案場銷售經(jīng)理肖鋒表示，交付力作為銷售階段產(chǎn)品力的有力答卷，是房企綜合實(shí)力與競爭力的印證，它正成為房企新一輪比拼的關(guān)鍵。

從目前市場格局看，央企地產(chǎn)企業(yè)資金充足，購房者首先考慮的肯定是開發(fā)商的實(shí)力，其次是開發(fā)商的口碑，最后是實(shí)地項(xiàng)目施工進(jìn)度是否透明。

保利和悅?cè)A錦銷售部經(jīng)理?xiàng)顫罱那橐膊诲e(cuò)：“今天又是同時(shí)帶兩家客戶看房，央企房地產(chǎn)有貨值及信用優(yōu)勢，所以銷售情況要好于市場平均水平。目前，項(xiàng)目一期已經(jīng)售完，二期在建。”

“很多人都是拿攢了大半輩子的錢來買房，央企的房子讓人買得放心，出現(xiàn)爛尾概率很小，而且簽約的都是優(yōu)質(zhì)學(xué)校。”保利時(shí)代項(xiàng)目現(xiàn)場，為孫子購置學(xué)區(qū)房的張女士說。

房地產(chǎn)市場逐步回暖

房企應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級步伐

面對眼下風(fēng)云涌動(dòng)的市場，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，今年樓市相關(guān)政策的不斷優(yōu)化，可以降低購房門檻或成本，有助于刺激購房需求，吸引更多購房者入市，提升市場活力。

8月21日，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布：1年期LPR為3.45%，較上月水平下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR為4.2%，近三月未發(fā)生變化。但自2022年8月以來，5年期以上LPR已下降兩次，累計(jì)下降25個(gè)基點(diǎn)。

中國銀行山西省分行消費(fèi)金融部住房金融團(tuán)隊(duì)主管王芳明表示，房貸利率下調(diào)對提振市場預(yù)期起到了積極促進(jìn)作用，對于存量房貸客戶、新申請房貸客戶均為利好政策，進(jìn)一步降低了客戶的利息支出，有助于緩解客戶還貸壓力。

比如，以存量房貸100萬元、貸款期限30年、等額本息還款方式計(jì)算，若客戶的房貸重新定價(jià)日為8月19日，則客戶房貸在今年8月19日重新定價(jià)時(shí)，LPR下降了25個(gè)基點(diǎn)，月供減少147.02元，累計(jì)30年減少房貸約5.29萬元。

對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在很多城市的房貸利率已低于4%，降低房貸利率在一定程度上對樓市起到了企穩(wěn)回暖的作用。但從目前樓市情況看，受房企“爆雷”等因素影響，仍有部分客戶對樓市持觀望態(tài)度。

總體來看，山西省房地產(chǎn)市場仍然面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。優(yōu)化調(diào)控政策，對于房地產(chǎn)市場逐步恢復(fù)活力有積極促進(jìn)作用。但同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加快轉(zhuǎn)型升級步伐，適應(yīng)市場變化，尋求新的發(fā)展機(jī)遇。

山西經(jīng)濟(jì)日報(bào)全媒體記者 郝薇 實(shí)習(xí)生 宋燁

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