觀察：降低居民購房成本 支持剛性和改善性住房需求——多部門出臺改善住房普惠性政策觀察

今年以來，多部門出臺稅收、金融普惠性政策，降低居民購房成本，支持剛性和改善性住房需求。市場人士表示，這些普惠性政策的實施效果正在顯現，有助于提高需求端活躍度，穩定房地產市場預期。

剛性和改善性需求迎住房金融稅收政策利好

10月底，家住成都青羊區的劉先生著手實施換房計劃，在中介機構以符合市場價的報價掛牌。

【資料圖】

劉先生告訴記者，他在青羊區的住房面積較小，想把自己在錦江區的一套房子賣掉，在青羊區置換一套稍大些的房子自住。但由于是二套售賣，需繳納幾萬元的個人所得稅，便一直未下置換決心。

讓他下定置換決心的是不久前財政部、稅務總局出臺的關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策。這項政策預計可以替劉先生節省近2萬元的個人所得稅。

此次新政策出臺，對于大部分城市來說，換房可以節省3萬至5萬元稅費，而北京等城市部分房源能節省更多稅費。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜說，住房金融和稅收政策直接關系購房群眾切身利益，購房貸款利率的下調和稅收的減免，有助于釋放剛性和改善性住房需求，活躍房地產市場需求端，穩定市場預期。

今年5月，人民銀行、銀保監會發布相關通知，調整差別化住房信貸政策。對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

人民銀行發布的2022年第三季度中國貨幣政策執行報告顯示，從實際發放的商業性個人住房貸款利率看，2022年10月新發放個人住房貸款利率為4.3%，較上月下降4個基點，較上年末下降133個基點。

住房金融和稅收政策“組合拳”效果初顯

據中指研究院統計，當前已有天津、武漢等超20個城市下調首套住房商貸利率下限至4%以下。同時，下調首套住房公積金貸款利率0.15個百分點，5年期以上利率已下調至3.1%。

業內人士表示，去年上半年不少城市首套住房貸款利率曾達6%，如今已大幅降低了2個百分點左右，房貸利率處于歷史低位，購房成本下降。

據測算，如果購買首套住房申請商業貸款100萬元，按貸款30年、等額本息還款計算，貸款利率從6%降為4%，1個月可少還款1200多元，30年總共可節省近44萬元，減輕了購房者負擔。

2022年11月5日，位于上海市嘉定區的一房地產項目樣板房開放當日，來訪客戶超千組。（受訪者供圖）

據住房和城鄉建設部監測，10月份以來不少城市新建商品住宅網簽成交量明顯回升，北京、重慶、廈門、濟南、成都、無錫、沈陽等城市新房成交面積環比增加超過10%；個別前期受疫情影響較大的城市，疫情得到有效控制后購房需求集中釋放，成交量增幅超過50%。

貝殼研究院監測數據顯示，10月貝殼50城二手房成交量比9月和比去年同期均有所提高，成交量連續第4個月高于去年同期。50城中天津、成都、大連、石家莊、青島、廈門等33個城市成交量較上月增加。二手房帶看客戶量較上月也有所增長，10月貝殼50城二手房帶看客戶量較上月增長約10%，反映需求端活躍度提高。

堅持“房住不炒”因城施策用足用好政策工具箱

專家表示，各項稅收、金融普惠性政策效果正在顯現。各地要繼續穩定房地產市場，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實地方政府責任，保交樓、穩民生。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉說，此次國家層面作出政策安排，將首套房貸利率降至歷史新低，并賦予地方更大自主權，恢復執行居民家庭換購住房的個人所得稅優惠，有助于地方因城施策，逐步修復市場信心，為地方政府穩地價、穩房價、穩預期提供助力。

當前房地產市場恢復的基礎還不穩固，特別是受疫情多點散發的影響，居民對購房的決策趨于謹慎。中國宏觀經濟研究院研究員劉琳表示，從中長期看，我國宏觀經濟基本面沒有改變，城鎮化仍在持續推進，居民剛性和改善性住房需求仍將不斷釋放，房地產市場發展前景仍然較為廣闊。