聯動價21萬/平，上海靜安推新地塊，申請人總資產要超500億

繼去年的楊浦平涼6街坊之后，上海推出了第二個房地聯動價達21萬元/平方米的項目。

去年10月底，瑞安聯合楊浦國資拿下了上海楊浦平涼社區地塊，地塊的房地聯動價為21萬元/平方米，刷新了楊浦區自實施房地聯動價以來最高記錄。如今，靜安區也緊隨其后，推出了北站新城地塊。

(資料圖片)

近日，隨著《靜安區天目社區C070102單元04-05、05-01地塊歷史風貌保護項目實施主體遴選公告》的發布，這宗靜安北站新城地也宣布正式進入市場。

界面新聞查詢該公告內容，在本次遴選報價中，該地塊以房地聯動房價21萬元/平方米為基準，后續協議出讓地價以市房管局書面批復的房地聯動房價為基準作相應調整。

公告顯示，北站新城項目共由兩幅地塊組成，其中04-05地塊的用地面積42696平方米，容積率1.43，為住宅及商辦混合用地，限高15米；05-01地塊的用地面積9462平方米，容積率1.45，為住宅、商辦及社區級文化設施混合用地，限高24米。

與此同時，地塊住宅并無中小套型限制，100%全精裝修，未來有望帶來低密里弄風貌住宅。但必須配建的5%公共租賃住房。如按套均面積100平方米來算，未來可供應約623套高端住宅。

從區位來看，地塊項目直線距蘇州河1公里左右，直線距外灘約1.5公里，直線距3、4號線寶山路站約300米，周邊擁有蘇河灣萬象天地、白玉蘭廣場、大悅城等商業配套，南面800米處就是上海高端項目華僑城蘇河灣，居住氛圍較為濃厚。

據了解，因上海內環優質地塊項目向來稀缺，該地塊一經面世就吸引來多家品牌房企，以招商蛇口、華發、越秀等為代表的房企對該項目皆有興趣。

不過，就這類歷史風貌保護項目而言，開發難度并不算小，十分考驗開發商的綜合能力。

具體來看，由于該地塊屬于歷史風貌保護項目，其歷史建筑保護更新規模相對較大，04街坊肌理保護范圍占比不小于60%，05街坊肌理保護范圍占比為100%。

目前，地塊內部諸多老建筑尚存。比如優秀歷史建筑虞氏故居，以及泰山大劇院等，都將予以保留修繕。

其次，公告中還明確，兩幅地塊均含有商業部分，自持比例不低于80%，需大力發展“首店經濟”、“品牌經濟”；其他商業應兼顧辦公人群和周邊地區居民消費需求。

在諸多公建要求中，除了須配建5%的租賃住房外，還有民防工程、須承擔周邊市政道路全要素景觀提升等相關費用，預估不低于2000元/平方米。

開發難度大，地塊本身對開發商的資質實力還有一定要求。

根據地塊遴選公告，該地塊申請人須同時滿足2022年度總資產規模大于500億元、2022年度凈資產規模大于200億元、具備中國人民銀行認可的評級機構出具的有效期內的主體信用評級等級證書AA+及以上評級和具備房地產開發企業二級及以上資質等要求。

值得一提的是，在本次遴選中，還有一個門檻較高的條件即占10分的出讓相應度要求，包括簽訂土地合同到項目規劃資源綜合驗收通過對靜安區的綜合稅收貢獻要達到5000萬-1億元，以及項目規劃驗收通過后5年內對靜安區的綜合稅收貢獻達到5000萬-1億元。

目前來看，僅這一項要求，就能“勸退”不少房企。因為這意味著開發商從拿地塊到項目建設，竣工驗收前就要有稅收承諾。如果不是已提前有企業注冊在靜安或之后計劃有企業注冊在靜安的房企，或難滿足這一要求。

最終，該項目將通過遴選評分的方式確定實施主體。申請人可獨立參加，也可聯合參加，聯合方數量不得超過三家，且各方投資比例均須不小于30%。

作為上海"留改拆"背景下啟動的首個試點基地，北站新城地塊從啟動征收到今年6月份開展公開遴選，歷時長達7年。

其實在去年8月份，靜安區就有意將此地塊入市。當時，靜安區還舉行了一場小范圍的重點土地推介會，除太古地產、嘉里建設、香港置地、凱德等房企現身外，內地的品牌房企還有保利、招商蛇口以及中交地產等。

該地塊7月底將公布遴選結果，屆時花落誰家，值得期待。

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