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在2023年的8月份，穩(wěn)房地產(chǎn)的一系列政策重新開(kāi)始醞釀，在8月底的時(shí)候認(rèn)房不認(rèn)貸的政策落地了，預(yù)計(jì)進(jìn)入到2023年的9月份和10月份，一系列新的房地產(chǎn)的寬松政策還會(huì)陸續(xù)和大家見(jiàn)面。
如果把房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求劃分成剛需和改善性需求這兩類(lèi)群體的話(huà)，在我看來(lái)我們房地產(chǎn)主要這次的支柱是要激發(fā)一些改善性需求的這個(gè)人群，為什么會(huì)有這樣的判斷？下邊從幾個(gè)角度我做一個(gè)簡(jiǎn)單的分析。
我們先說(shuō)一下政策，朋友們知道從2017年以來(lái)，我們出臺(tái)了一系列歷史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，這些政策最重要的都是來(lái)抑制二套和三套這樣的一些改善和投資性需求的人群的，這意味著對(duì)剛需的人群來(lái)說(shuō)，其實(shí)從政策的角度，當(dāng)前并沒(méi)有太多的政策籌碼可以來(lái)激發(fā)他們來(lái)購(gòu)買(mǎi)房子。
反而我們轉(zhuǎn)向了一些比方說(shuō)改善性需求，由于過(guò)去一系列的像限購(gòu)、限貸、限商、限售等等這樣的政策，對(duì)他們的抑制已經(jīng)有多年時(shí)間了，這個(gè)人群假設(shè)說(shuō)通過(guò)這樣的政策寬松，可以起到事半功倍的作用，政策的成本很小，但是可能起到的效果還會(huì)是立竿見(jiàn)影的，反而從政策這只手來(lái)激發(fā)剛需購(gòu)買(mǎi)房子，政策的籌碼相對(duì)是比較少的，這是第一個(gè)。
第二個(gè)大家來(lái)看一下，從中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司在2020年的3月份公布的一個(gè)報(bào)告里邊，對(duì)于全國(guó)的城鎮(zhèn)居民家庭所做的一個(gè)調(diào)查報(bào)告，我們看到有96%左右的城鎮(zhèn)居民家庭已經(jīng)擁有房子了。
這意味著什么？從剛需的角度，其實(shí)人群的空間并沒(méi)有很大，這就意味著我們從政策的角度要來(lái)鼓勵(lì)這些剛需的人群可能最后是事倍功半的，因?yàn)槿巳阂?guī)模本身就沒(méi)很大，你能夠調(diào)動(dòng)的政策資源上，他們來(lái)購(gòu)房的需求空間恐怕也沒(méi)有很大，穩(wěn)住房地產(chǎn)顯然可能難以起到支撐的作用，這是第二部分。
第三部分在我看來(lái)實(shí)際上是購(gòu)房能力了，在過(guò)去的十年時(shí)間房?jī)r(jià)上漲最迅猛的應(yīng)該是2016、2017、2018這幾年時(shí)間，由于房?jī)r(jià)的快速的上漲，很多家庭都掏空了6個(gè)錢(qián)包來(lái)買(mǎi)房子，也就意味著由于房?jī)r(jià)的上漲，不少剛需的群體如果具備購(gòu)房能力能上車(chē)的已經(jīng)是千方百計(jì)甚至透支了家庭的購(gòu)買(mǎi)能力已經(jīng)上車(chē)了。
當(dāng)前大家可以試想一下，不論是一線(xiàn)或者二線(xiàn)城市里面，當(dāng)前的房?jī)r(jià)你即使降10%降20%甚至降30%，又有多少剛需的群體能夠具備購(gòu)房的能力？
這就意味著實(shí)際上從購(gòu)房能力這個(gè)角度，剛需這個(gè)群體，恐怕除了市場(chǎng)化的商品房之外，還需要國(guó)家層面的保障房能夠來(lái)托底，這是解決剛需這個(gè)群體今后房地產(chǎn)需求的另外一個(gè)組合拳，同時(shí)意味著從穩(wěn)房地產(chǎn)這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，剛需的群體其實(shí)能力相對(duì)來(lái)說(shuō)是有限的，由于購(gòu)買(mǎi)力有限，顯然對(duì)穩(wěn)住整個(gè)房地產(chǎn)所能起到的支撐作用也是比較有限的。
實(shí)際上我們?cè)谵D(zhuǎn)向這些改善性需求，你都會(huì)發(fā)現(xiàn)，不論是他們相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)房的能力，還是當(dāng)前政策寬松所能起到的事半功倍的作用，以及政策的一些成本，從多個(gè)角度來(lái)看，也許是當(dāng)前我們房地產(chǎn)最重要的一個(gè)抓手和支撐的力量。
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