降首付、降利率、認(rèn)房不認(rèn)貸！住建部重磅表態(tài) 影響幾何？

據(jù)新華社報(bào)道，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在近日召開(kāi)的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對(duì)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

(資料圖片僅供參考)

繼7月24日中央政治局會(huì)議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，這是監(jiān)管層針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的最新表態(tài)，也被認(rèn)為代表了后續(xù)樓市調(diào)控政策的具體走向。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此舉充分體現(xiàn)了相關(guān)部門(mén)調(diào)整優(yōu)化購(gòu)房相關(guān)政策的導(dǎo)向，也有助于引導(dǎo)各地持續(xù)放寬相關(guān)政策。

“房地產(chǎn)和建筑業(yè)，都是支柱產(chǎn)業(yè)，政策的適當(dāng)調(diào)整在情理之中。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

降首付、降利率

對(duì)于住建部“降低購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率”的提法，嚴(yán)躍進(jìn)表示，還有很多城市沒(méi)有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4.0%，所以預(yù)計(jì)在8月上旬前會(huì)有一波降首付和降利率操作。

從實(shí)際意義來(lái)看，降低首套房首付比例和貸款利率的目的依然在于降低購(gòu)房門(mén)檻和購(gòu)房成本。目前，絕大多數(shù)弱二線(xiàn)及三、四線(xiàn)城市已經(jīng)將首套房的購(gòu)置門(mén)檻降至新低，但一線(xiàn)城市的首付比和貸款利率相對(duì)仍較高。

據(jù)中指研究院，目前多數(shù)城市首付比例已經(jīng)降至監(jiān)管部門(mén)要求的最低水平，首套最低20%、二套30%。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整壓力較大，多個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌態(tài)勢(shì)未改，部分符合評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，仍有望繼續(xù)下調(diào)首套房貸利率下限，此前已經(jīng)下調(diào)房貸利率下限的城市，也存在小幅下調(diào)空間。

認(rèn)房不認(rèn)貸

在上一輪樓市調(diào)控周期中，針對(duì)改善置業(yè)往往要求“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即購(gòu)買(mǎi)二套或多套房的家庭，將根據(jù)既有房屋套數(shù)和房屋貸款記錄，確定首付比例和房貸利率水平。

但在樓市下行周期里，多數(shù)三、四線(xiàn)及部分二線(xiàn)城市已經(jīng)放寬了要求。如天津在此前已經(jīng)將商貸實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，今年5月25日進(jìn)一步將公積金貸款取消“有過(guò)貸款記錄結(jié)清仍為2套”的規(guī)定，即如果住房公積金首次貸款結(jié)清，且名下無(wú)天津房產(chǎn)，第二次使用公積金，可按照首套房政策執(zhí)行（首付3成）。

當(dāng)前，仍有個(gè)別城市二套首付比例較高，如北京、上海二套房首付比例最低60%、50%（普宅），最高為80%和70%（非普宅）。

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出，落實(shí)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”對(duì)一線(xiàn)城市置業(yè)影響最大，目前一線(xiàn)城市二套房認(rèn)購(gòu)成本過(guò)高。

以上海為例，當(dāng)前還是認(rèn)房又認(rèn)貸政策，導(dǎo)致很多購(gòu)房者在換房過(guò)程中，首付比例高達(dá)70%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.55%。北京市場(chǎng)也是類(lèi)似，若按過(guò)去政策，其首付比例高達(dá)80%、房貸利率高達(dá)5.25%。但若是取消了該政策，改為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則首付比例可以調(diào)整為35%、房貸利率可以降至4.75%。

“京滬兩地的情況可以看出，認(rèn)房不認(rèn)貸，能夠非常明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)。

換房減稅費(fèi)

住建部此次也提出，落實(shí)好改善性住房換購(gòu)稅費(fèi)減免相關(guān)工作，與財(cái)政部、稅務(wù)總局此前的政策一脈相承。

2022年9月30日，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》。《公告》明確，自2022年10月1日至2023年12月31日，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠，新購(gòu)住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅。

李宇嘉表示，目前由于對(duì)樓市信心和預(yù)期相對(duì)脆弱，疊加二手房置換的交易流程比較長(zhǎng)，換房需求比較低迷，這也是房地產(chǎn)良性循環(huán)的一個(gè)阻礙。他認(rèn)為，減免置換房屋的個(gè)人所得稅，對(duì)降低購(gòu)房成本的力度還是比較大的，預(yù)計(jì)將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成良好的引導(dǎo)效應(yīng)。

此外，推動(dòng)業(yè)主賣(mài)掉手上現(xiàn)有的二手房、購(gòu)置新房屋，對(duì)于新市民的安居也有促進(jìn)作用，為新市民、新青年等剛需群體的置業(yè)釋放更多的選項(xiàng)。

（文章來(lái)源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

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