新增面積超九成來自第三方 恒大物業“獨自”前行

物業企業向來被視為房企的優質資產，雖不如曾經的房地產行業“來錢快”，但輕資產模式及源源不斷的現金流入又注定這是能細水長流的生意。

恒大物業（6666.HK）便是這一觀點的印證。

(資料圖片)

據該公司8月24日晚間發布的2023年中期業績，上半年恒大物業營收同比增長6.2%至61.5億元，歸母凈利則同比增長42%至7.8億元。

規模仍位居行業前列，截至6月底的總合約面積約8.1億平方米，在管面積為5.1億平方米。

利潤率水平回升，毛利率同比增加2.2個百分點至24.4%，凈利率則同比增加3個百分點至12.9%。

需注意的是，上述業績指標實現上漲，主要是因為去年同期基數較小。

2022年上半年，恒大物業營收及歸母凈利降幅分別為26.5%、71.8%，當期毛利率也同比大幅減少15.1個百分點。對比來看，今年上半年的這三項指標仍不及2021年同期水平。

但在關聯方出現較大流動性問題后，恒大物業的經營回歸上升軌道已屬不易，且其截至6月底的現金及現金等價物約16.1億元，較2022年底有所增長，這意味著恒大物業上半年產生了現金凈流入，是經營可持續性的表現，也展現了物業行業的韌性。

不過，恒大物業仍在遭受關聯方出險帶來的損失，其未來的穩定發展也深受關聯方影響。

截至6月底，恒大物業的應收貿易賬款中，來自關聯方的應收款為23.6億元，來自第三方的則為37.3億元。由于關聯方流動性問題，恒大物業將這部分應收款的23.4億元進行了減值撥備，計提比例為99.5%。

至于此前被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業表示，目前仍在追討損失，包括與中國恒大集團商討償還該質押涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施，但受限于關聯方流動性危機，追回這筆錢尚存在重大不確定性。

未來發展預期方面，藍鯨財經注意到，自2021年中期開始，恒大物業的合約面積一直保持在8.1億平方米左右，截至去年底的合約面積略高，為8.19億平方米。

這意味著其市場化拓展已受關聯方流動性問題及自身品牌所影響，“新拓展面積”與“到期未續約面積”大致相當。要恢復正向經營，恒大物業還需努力。

此外，恒大物業也在業績報告中表示，受關聯方及其資產處置進度的影響，集團可能面臨部分前期物業管理服務合同終止，可能無法及時有效轉化已簽約面積，關聯方延期交付亦可能影響集團收繳費率的提升。

在業務上，恒大物業正在主動、被動地“去恒大化”，并拓展來自其他開發商的業務。

今年上半年，恒大物業新增合約面積為1514萬平方米，其中93.3%來自第三方；從營收看，其來自第三方的營收占比達98.9%，來自關聯方的收入占比僅為1.1%。

至于與開發商關聯度高的非業主增值服務，上半年恒大物業來自此業務的收入占比僅為0.7%，約4185萬元。不過，其并未放棄這部分業務，稱將以市場化原則，擇優開展關聯方服務，并希望憑借服務質量爭取更多其他開發商的業務，借此拓寬物業管理項目。

“集團已基本脫離對關聯方業務的依賴。”恒大物業如此描述公司業務上的獨立發展。

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