孫宏斌歸來

作者 | 周智宇

(資料圖片)

編輯 | 張曉玲

融創(chuàng)5月危情以來，那個在業(yè)績會上總是金句不斷的孫宏斌，已經(jīng)很少公開現(xiàn)身了。

12月9日，孫宏斌半年來頭一次向外釋放出樂觀信號。在當(dāng)天披露的2021年年報中，他表態(tài)稱，會盡快完成債務(wù)重組和恢復(fù)穩(wěn)定經(jīng)營，爭取在2023年回歸良性、健康發(fā)展軌道。

融創(chuàng)內(nèi)部人士表示，對內(nèi)老孫定了個時間，要在明年中實現(xiàn)這個目標(biāo)。

這意味著，在本輪房地產(chǎn)大調(diào)整中，融創(chuàng)基本涉險過關(guān)，孫宏斌再次歸來了。

孫宏斌還是那個孫宏斌。即便是經(jīng)歷了過去大半年的磨難，他也依舊未變，還是那么地自信。

融創(chuàng)近期也開啟了一系列迅猛的復(fù)蘇動作。120億紓困資金引入、財報出爐，以及境內(nèi)外債務(wù)重組陸續(xù)有了眉目。

在孫宏斌和融創(chuàng)員工自身努力、外部金融機構(gòu)以及購房者等各方支持下，融創(chuàng)尋找到了它的脫困方案，正在“活過來”。

如果后續(xù)一切進(jìn)展順利，融創(chuàng)會是出險房企中，首個完成債務(wù)重組、恢復(fù)生機的頭部房企。

融創(chuàng)的重生，老孫的歸來，是一個值得仔細(xì)推敲的樣本。這意味著，經(jīng)歷了兩年激烈的周期更迭的房地產(chǎn)行業(yè)，仍有未來。

久違

5月，融創(chuàng)出現(xiàn)公開市場違約，此后的孫宏斌便從大眾眼前消失了。

和喜歡時不時為“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”加油鼓勁的許家印不太一樣，孫宏斌選擇低調(diào)蟄伏，親身上陣，解決問題。

在離開大眾視野數(shù)個月，和多位債權(quán)人、資金方進(jìn)行了艱難的談判斡旋后，老孫回來了。帶著財報和他的許諾：融創(chuàng)會在2023年努力回到正軌。

這份許諾的底氣，是融創(chuàng)在債務(wù)方案化解上已經(jīng)出現(xiàn)了一些不錯的進(jìn)展。

截至12月9日，融創(chuàng)和投資人已經(jīng)達(dá)成部分債券展期49.7億元，貸款展期259.6億元。

如今融創(chuàng)也在著力解決剩余境內(nèi)外債務(wù)的整體重組。目前融創(chuàng)境內(nèi)債存續(xù)債券總額約為157.49億元，融創(chuàng)則為境內(nèi)債券增加了包括重慶文旅城、紹興黃酒小鎮(zhèn)和廣州文旅城等在內(nèi)的收益權(quán)，作為償債擔(dān)保。

如果進(jìn)展順利，融創(chuàng)境內(nèi)整體重組投票會在12月9日結(jié)束。就在融創(chuàng)之前，富力、龍光境內(nèi)債務(wù)整體重組方案已經(jīng)通過。

大頭還是境外債。12月9日，融創(chuàng)公布了一份初步的境外債重組框架，計劃將30億至40億美元的債務(wù)，以及部分股東借款，轉(zhuǎn)換為普通股或股權(quán)掛鉤工具；剩余債務(wù)則進(jìn)行展期，展期時間為2至8年。

并且融創(chuàng)還提出，要將部分資產(chǎn)處置，作為償還展期后債務(wù)的額外資金來源，對支持重組方案的債權(quán)人也會給予一定比例的同意費。

據(jù)融創(chuàng)公告披露，截至2022年中，融創(chuàng)境外有息債務(wù)約為110億美元。

有機構(gòu)人士分析，從這份方案來看，孫宏斌是想綁定對融創(chuàng)未來有信心的債權(quán)人，以化解部分債務(wù)。為表誠意，他之前給出的股東借款也會轉(zhuǎn)換成股權(quán)，表明他對融創(chuàng)的未來有信心。同時，則是繼續(xù)尋求債權(quán)人的諒解、支持。

有熟悉融創(chuàng)的人士透露，歷經(jīng)數(shù)月與債權(quán)人小組的溝通磋商，融創(chuàng)境外債重組順利推進(jìn)，重組框架已初步獲得大多數(shù)債權(quán)人的認(rèn)同。

根據(jù)12月9日發(fā)布的2021年財報，截至財報獲批，融創(chuàng)到期未償付的債務(wù)約為人民幣685.3億元，并有約1518億元債務(wù)可能被要求提前還款。

一旦境內(nèi)外債務(wù)重組成功，融創(chuàng)未來數(shù)年的流動性壓力，也會得到極大程度的緩解。

從“金融16條”到證監(jiān)會射出“第三支箭”，房企也在債務(wù)展期、融資上得到了多方支持。接下來則是融創(chuàng)的債權(quán)人和融創(chuàng)繼續(xù)博弈，是愿意和孫宏斌綁定在一起，等待他重生，還是一起沉船？

上岸

債務(wù)重組推進(jìn)順利，是孫宏斌有信心讓融創(chuàng)回到正軌的其中一環(huán)。

而他更大的底氣，是隨著中信系120億元紓困資金的注入，融創(chuàng)的核心項目被重啟，將撬動數(shù)百億甚至上千億的貨值，從而有望盤活整間公司。

在11月底，融創(chuàng)將自己手里持有的上海董家渡的部分股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了中信信托和華融。自己的持股比例從100%，下降到了10.3%。

上海董家渡項目是個貨值在500億左右的大型豪宅項目，也是黃浦江邊少有的寶地。2019年時先后開盤了兩次，得到市場熱捧，售價達(dá)12萬元/平米。

接近交易的人士透露，這次股份轉(zhuǎn)讓并非是個簡單的項目出售，而是一次融資合作。通過將股權(quán)設(shè)計成信托受益權(quán)的方式，由華融牽手包括浦發(fā)銀行在內(nèi)的6家銀行組成的銀團以及中信信托，為項目注資。

融創(chuàng)仍舊是項目操盤方，華融則行使著監(jiān)管職能。在未來融資償還后，融創(chuàng)還會回購股權(quán)。

也有AMC人士對華爾街見聞表示，這是對融創(chuàng)操盤能力的信任。獲取控股權(quán)，是在實現(xiàn)風(fēng)險隔離的同時，提供融資，盤活項目。

前述接近交易的人士也指出，中信系和一眾銀團此次帶來了大約120億元的資金注入。

融創(chuàng)也能通過盤活這樣一個數(shù)百億的大體量項目，獲得更多的資金流，撬動其他項目。

此外，截至12月初，融創(chuàng)已在天津、重慶、哈爾濱、沈陽、濟南等20個城市的近70個項目，獲得了超百億紓困基金。

機構(gòu)人士指出，和其他一些出險房企的不同，融創(chuàng)的不少項目依然優(yōu)質(zhì)，它的團隊作戰(zhàn)力強，加上多路資金方的支持，可以通過撬動核心項目盤活公司，從而“活下來”。

“活下來可能規(guī)模會大幅縮小，以前4、5000億，以后2000億左右，但終究是活下來了，”前述人士說。

據(jù)融創(chuàng)方面透露，截至11月底，融創(chuàng)今年已累計交付了15萬套住宅，交付量保持行業(yè)前三。從銷售數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)以1530.5 億元的銷售額排在全國第十，是碧桂園、龍湖之外，前十里少有的民營房企。

根據(jù)融創(chuàng)財報，截至2021年底融創(chuàng)權(quán)益土地儲備約1.6億平方米，權(quán)益土地貨值約1.77萬億，約80%位于核心一二線城市；盡管融創(chuàng)大幅計提各類減值約520億元，但最后仍有凈資產(chǎn)超1200億元、歸母凈資產(chǎn)超800億元。

從目前情況看，一旦融創(chuàng)債務(wù)重組完成，核數(shù)師應(yīng)會對融創(chuàng)未來的年報發(fā)表標(biāo)準(zhǔn)審計意見。

這意味著，融創(chuàng)已經(jīng)度過了最困難的時期，孫宏斌這個在關(guān)鍵時刻掏出真金白銀解救公司，奔波大半年尋找“白武士”的地產(chǎn)大佬，大概率可以上岸了。

他也在吸取教訓(xùn)。孫宏斌對融創(chuàng)整體債務(wù)重組后償還資金的來源給出了規(guī)劃：未來7年里，將通過公司經(jīng)營產(chǎn)生的3200億自由現(xiàn)金流，以及出售資產(chǎn)產(chǎn)生的600億現(xiàn)金來還債。

他希望，在融創(chuàng)重回正常經(jīng)營后，靠著自己的“手藝”，為過去的錯誤埋單。而這一切的前提，是融創(chuàng)銷售可以再起，是債權(quán)人、金融機構(gòu)、購房者、供應(yīng)商，愿意繼續(xù)相信他。

也許在半年之后，孫宏斌將正式歸來亮相，上演“三落三起”的傳奇。

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