【天天速看料】投資降幅增大、資本金到位惡化、銷售不暢……樓市筑底未完

12月15日，國家統(tǒng)計局發(fā)布70大中城市國房景氣指數(shù)及開發(fā)投資數(shù)據(jù)。盡管"保主體"的政策底已經(jīng)出現(xiàn)，但市場筑底卻依然沒有完成，包括投資、銷售、融資在內的多項數(shù)據(jù)同比持續(xù)惡化，創(chuàng)下年內跌幅紀錄，也連帶著造成國房經(jīng)濟指數(shù)的下滑。目前來看，保障合理購房需求的刺激政策應盡快推出，與保主體政策形成合力，拉動樓市盡快完成筑底。

圖片來源：國家統(tǒng)計局官網(wǎng)

(資料圖)

銷售："銷售和客戶都陽了，12月份也很難"

原定于上周末開盤搖號的北五環(huán)某項目，在搖號前一天深夜臨時取消了開盤計劃。"銷售團隊一個不剩全陽了，客戶也大部分陽了，沒辦法。"孫佳（化名）是這個項目的案場負責人，據(jù)他透露，無論是北京大區(qū)還是集團，對這個項目原本寄予厚望，地方政府主管部門也非常配合，從拿地開始便全力推進，因為項目位置好、配套好、戶型也不大，總價合適，排隊的客戶總體可觀。

"我們之前初步測算，即便因資質、付款可能會出現(xiàn)個別清退，排隊的也能迅速補上，首期一把清是沒問題的。"孫佳承認，在現(xiàn)在的市場環(huán)境下，這種項目可以說是開發(fā)商的心頭肉。"如果這波疫情沒有這么重，這個開完指標壓力就好一些，但距離完成，可能還有距離。"孫佳透露，因10月、11月的數(shù)據(jù)過于"難看"，目前完成全年指標可以說是"不可能實現(xiàn)的任務"。

"銷售市場仍在底部。"貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，從數(shù)據(jù)來看，70大中城市房價指數(shù)延續(xù)下跌走勢，一線城市新房、二手房價格環(huán)比跌幅均加深。其中，1-11月全國新建商品住宅銷售面積同比下降26%、銷售額同比下降28%。

開發(fā)與回款：政策底到來也沒擋住繼續(xù)惡化

銷售端的低迷，拉低了開發(fā)商的投資與回款。

開發(fā)層面，房企投資開工表現(xiàn)低迷，1-11月全國商品住宅開發(fā)投資額同比降幅擴大至9%以上、新開工面積累計同比降幅均接近40%。

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金方面，1-11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金136313億元，同比下降25.7%。其中，國內貸款15823億元，下降26.9%；利用外資66億元，下降26.6%；自籌資金48994億元，下降17.5%；定金及預收款44601億元，下降33.6%；個人按揭貸款21870億元，下降26.2%。

"從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商的到位資金跌幅僅次于前五月的下降25.8%，且11月單月跌幅創(chuàng)下來5月以來的新低，這說明一系列保主體的政策盡管出臺了不少，但并沒有真正落地到開發(fā)商手里。"一位不愿透露姓名的分析師直言，從開發(fā)與資金兩大類數(shù)據(jù)可以看出，近期，政策雖然全面發(fā)力，既有供給端的紓困，也有需求端的激勵。供給端三支箭積極改善房企資金面，而且是全方位、全渠道，針對民企的融資也在全面紓困，保交樓全面提速。但樓市保主體的"最后一公里"還沒有打通，整個行業(yè)"實際缺錢"的狀態(tài)恐怕還需要一段時間的落地才能解決。"但無論如何，市場不好，再多的水也流動不起來。"上述分析師直言，當下已經(jīng)到了必須要保主體與保市場雙向努力、雙向奔赴才能拉動的狀態(tài)，急需相關鼓勵消費的政策出臺。

前瞻：翹尾難現(xiàn)

"現(xiàn)在就看一周之后大家陽過了怎么樣，我們對這個項目還是有信心的，但愿市場還能給我們留兩周左右沖刺的機會。"孫佳感嘆。

但市場的前瞻指標并不樂觀。貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，11月貝殼50城二手房成交量指數(shù)較10月也明顯下降。11月市場整體預期低迷，疫情防控政策的調整也在一定程度上影響了市場的交易節(jié)奏。

從前瞻指標看，11月代表市場預期的二手房景氣指數(shù)進一步下降，二手房帶看客源量和新增房源量繼續(xù)回調，整體市場活躍度較低，相關指標的綜合表現(xiàn)反映出年底傳統(tǒng)"翹尾"行情較難出現(xiàn)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，若資金面好轉，市場對開發(fā)商層面的預期好轉，開發(fā)商降價打折的預期就會緩減，房價指數(shù)下跌的狀況就會好轉。當然，需求端，包括降低按揭利率，熱點城市啟動"認房不認貸"的首套房認定標準，調整和退出限購政策、鼓勵開發(fā)商降價促銷等等，也會利好開發(fā)商內源融資，提高造血功能，也會利好價格穩(wěn)定。總之，供需兩端全面發(fā)力，互相支撐，最終才能讓價格企穩(wěn)，預計在明年上半年左右，而在這之前，房價下跌的走勢還會持續(xù)。

"今年市場的下行是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷上一個高速發(fā)展周期后的回落，房企風險外溢、疫情頻繁擾動等因素又加深了下行的幅度。當前供給兩端的支持政策均在落地執(zhí)行中，疫情防控政策的調整有望加快長期觀望情緒的出清。"展望2023年，劉麗杰認為，企業(yè)融資支持政策將加快保交樓的實質性進展，消費者對購買新房的觀望情緒有望緩解，促使今年部分延遲的購買需求在2023年逐步釋放，換房退稅等改善性需求支持政策也促使換房需求在2023年入市，預計2023年市場將逐步呈現(xiàn)量價趨穩(wěn)走勢。

北京商報記者 王寅浩

關鍵詞： 商品住宅