【環球聚看點】房企年末找錢：一場圍繞年報的應對之戰

經濟觀察網 記者 田國寶為了搞定一筆1.5億元的短期借款，王鵬動用了身邊所有的關系，最終提高兩倍利率后，才在要求的期限內完成任務。

【資料圖】

王鵬是一家房企的城市公司負責人，根據集團要求，12月31日前后，項目賬戶資金和上報給集團的金額要相匹配。如果項目賬戶余額不足，則需要自己想辦法補足，“集團財務和會計事務所會來核賬”。

每年的12月31日，是王鵬所在房企一個財年的截止日期，從集團、區域、城市公司及項目，都將面臨著一次財務洗禮，“行業好的時候，這些壓根就不是個事”，王鵬說，今年這些事做起來格外艱難。

不僅僅是資金成本的問題，更重要的是合規性。王鵬說，往年一個電話就可以搞定，今年前后忙活了近一個月，資金來源、名目等各種要求比以往更嚴格，而且關鍵是找不到錢。

找錢

一個房地產項目進入銷售后，資金進出流動相對頻繁，每賣出一套房子，都會有相應的訂金、首付、分期付款等資金進賬；如果資金富裕，扣除必要的監管資金后，剩余的資金也會歸集到總部。

年初，集團制定全年的銷售目標，通過自愿認領和強制攤派等方式分解到各個區域和城市，然后根據市場銷售節奏，完成相應的銷售任務。對王鵬而言，這是一套熟悉的流程。

市場行情好的時候，項目賬上的盈余資金也多，大部分都會歸集到總部。為集團貢獻資金的數額，關系著年終總結會桌牌的位置，以及晚宴所在桌位嘉賓的咖位。由于所在城市市場相對較好，王鵬幾乎很少受到冷落。

即便偶爾因為銷售節點或者開盤時間等問題，年底回款沒有達到集團最低要求，王鵬只要一個電話，合作銀行、建筑商、供應商很快會幫助搞定。

但2022年，似乎所有的壞運氣都趕到一塊兒了，王鵬通過各種操作，雖然勉強完成了銷售任務，但距離集團要求的回款任務還有一定的距離。回款的缺口需要他想辦法。

而且，不同于往年，2022年項目賬戶的資金需要和上報集團的金額相匹配。也就是說，往年可能只是個虛頭，但今年要落到實處。

這主要是為了應付年報核查需要，一般使用期限一個月左右，如果到賬時間晚的話，半個月也可以接受。往年，只需要存款證明就可以了，但現在不行，會計師還要核查賬戶，以證明資金確實在賬戶中。

王鵬清楚，當前建筑商、供應商普遍艱難，該結算的資金，可以等到元旦后，但從對方手中找錢的可能性不大。所以，他和這些合作方都提前打了招呼，元旦前不會結算，但春節前會結算一部分。

平時項目資金合作方也比較多，但當王鵬把資金訴求告訴合作銀行和其他非銀金融機構時，很多機構都婉拒了他，要么因為不符合放款要求，要么因為期限太短，要么因為利息太低。

放款要求和貸款期限，短期內很難調整，唯一可以調整的就是利息，“我們開始報價是年化3%，后來提高到5%，還是沒有機構愿意做”，王鵬說，由于期限短，確實很難讓機構心動。

本來以為一個電話可以搞定的事，王鵬先后找了將近一個月，才搞定了最后的1.5億元。

博弈

當王鵬首次將用錢金額和利率報給一個銀行朋友時，朋友告訴他，雖然年底銀行的放貸壓力很大，但做的是一年以上的貸款，在放貸對象上，傾向于大型央企和國企，他的這個利率和期限基本不可能拿到錢。

王鵬將情況匯報給集團，并說服集團給出更高的利率，最終，集團將利率定在5%，“這個利率已經超過了集團的平均融資成本，基本沒有進一步提升的空間了”，王鵬說。

按照這個上限，王鵬又找了幾家機構，依然沒有人感興趣。銀行朋友告訴他，如果是一年期及以上的貸款，這個利率沒問題，但如果只是短期拆借，這個利率太低了，并建議他做固定利率。

所謂固定利率，即為這筆資金設定一個固定的利率，無論是半個月，還是一個月，但利率是固定的，這樣會相對好找些。1.5億元，年化5%的利率，折合成月息的話，二三十萬的利息，“我也知道很難找到”。

過去，為了完成集團回款，王鵬也做過類似的短期拆借，兩三個月，固定利率在2%-3%左右。由于市場銷售好，這個成本，項目基本沒有太大壓力，但今昔不同往日，項目利潤很低，每一筆支出都要精打細算。

按照以往的方式拿錢也不是不行，但他知道，2023年市場銷售很難彌補這個支出，現在這么做，等于給未來挖坑。集團對項目的考核，一個是回款，一個是利潤，兩者缺一不可，他需要在兩者之間平衡。

重要的是，王鵬這次彌補的并不是已銷售未付款的窟窿，而是還未銷售的部分，也就是透支2023年部分銷售額，用來彌補2022年的缺口，“往年是我已經賣了，只是錢還沒回來，這是有本質區別的”。

5%的利率找不到錢，王鵬只能硬著頭皮一點一點加價，對王鵬來說，這只是幾個億的事，但對集團來說，這是生死攸關的大事。至今，仍有不少房企沒有公布2021年財報，或多或少都有資金有關。

如果搞不定這個事，不僅僅是考核的事，而且關系著王鵬能不能留下來。最終，在熟人的撮合下，他以2%的固定利率搞定了這筆短期借款，商定的期限是半個月，12月20日之前，對方將錢打入項目指定賬戶中，1月5日結束前，他必須將資金按原路退回去。

變化

王鵬說，做這一切就是為了保證年報順利發出來。

在他看來，2021年9月底恒大事件爆發后，核數師因恒大事件被批評和處分后，對房企財報及相應的會計師都造成巨大壓力，“今年很多核數師辭職”。

另一家房企人士告訴經濟觀察網，2021年財報審核過程中，會計師格外嚴格，幾乎對每一筆資金收支都要詳細核查，要求相應的對賬單，并對合作方背景進行抽查，導致財報工作進展相當緩慢。

最終，由于雙方在一些重大事項方面有分歧，以及房企無法滿足會計師提出的全部要求，房企選擇了更換會計師，相關工作需要重新開始，導致至今其所在房企2021年財報仍未發布，“說實話，能配合的我們都會配合，但有些要求實在是沒法滿足，就感覺他們在故意找事，好找借口辭職”。

2022年財報能否如期發布，對部分房企依然是一個巨大的挑戰，王鵬所做的事情，只是房企保證財報順利發布眾多努力中的一個縮影，卻是最為基礎的事情。

上述房企人士告訴經濟觀察網，會計師重點關注的有兩個方面：

其一是關聯交易，原來只要證明正當性即可，但現在要求出示每一筆關聯交易及資金來往的必要性，“比如說物業公司有大額支出，還會查資金最終流向”。

其二是現金流，原來一張銀行的存款證明就可以，但現在不僅會核查每一筆現金的來龍去脈，還要求對一段時間的現金流做評估，“如果未來現金流入不足，會計師可能會做重大風險提示”，上述房企人士表示。

不過，這些都不是王鵬所考慮的，他面臨的問題，一是完成集團的考核，現在勉強算是完成了。但就算完成了，他也不一定能拿到年終獎，這也是房企多數職業經理人面臨的主要現實問題。

二是手上的項目完成交付了，王鵬將何去何從。今年他所在的城市沒有新拿地，再有兩到三年，他就沒有項目可開發了，“我們已經裁了三分之二的人，接下來還得裁”。

Wind數據顯示，2022年以來，已經有45家港股上市房企更換了核數師；2021年，有18家A股上市房企的財報中，會計師出具或者部分出具了保留意見。

（應受訪者要求，王鵬為化名）

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田國寶經濟觀察報部門主任

不動產開發報道部主任兼高級記者主要關注房地產、產業園區、雙創及物業等領域。擅長深度報道和調查報道。

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