天天微資訊！抄底者濱江集團的底氣|地產新周期②

斑馬消費 楊柘

在2022年行業低谷里，偏居杭州的濱江集團，頻頻以抄底者的形象出圈。

該公司去年共計斬獲41宗土地，耗資733億元，拿地金額首次躋身全國房企前十，位列第7。

【資料圖】

行業寒意貫穿去年全年，百強房企拿地總金額同比下降48.9%，更有近4成房企投資暫停。另外，百強房企拿地金額在全國土地成交的比重降至34.3%，遠低于過去3年保持的50%左右的占比。

去年，整個房地產行業走到了冰點。在新周期里，濱江集團逆勢進擊，成為土地市場屈指可數的民營房企，新增貨值高達1500億元。

不過，它不是眾人眼中的贏家，即便沒有出險，也同樣咬緊牙關。在杭州首次集中供地之后，老板戚金興頗有幾分悲觀，對外稱項目爭取做到1%-2%的凈利潤。

由此來看，盡管房地產政策已由緊轉松、金融三支箭落地，戚金興也遠沒有到高枕無憂的時候。

穩住基本盤

新一線城市杭州，曾有兩大本土地產商同臺競技：宋衛平的綠城中國和戚金興的濱江集團。

宋衛平離開綠城、中交系入主，公司撲向更廣闊的區域。2022年，綠城中國以3003.2億元操盤金額位列行業第4，排名上升3位。

濱江集團自上世紀90年代崛起后，一直將杭州作為核心市場，即便公司2007年后逐漸拓展浙江省內，可杭州一直是公司主要收入來源地。

高峰時期的2017年，公司來自杭州市場收入比重高達94.63%，隨著省內外市場開花結果，2021年杭州市場貢獻比降至59.38%。

即便如此，杭州在公司中的地位從未被削弱。2019年至2021年，杭州土地儲備在公司總土儲規模所在占比例分別為57.3%、65%和60%。2022年上半年升至61.2%，較年初提升6.2個百分點。

所以，公司每年銷售目標達成，杭州是關鍵戰場。

據光大證券研報，2012年至2021年，濱江集團在杭州銷售額年復合增長率達29.2%。該公司官微披露，其2022年在杭州市場網簽金額718.05億元、權益金額565.21億元，再次蟬聯杭州市場銷冠，較綠城中國分別多賣了183.19億元、94.25億元。

公司穩踞杭州，與當地經濟發展緊密相關。隨著新興產業發展，杭州常住人口自2010年以來持續保持凈流入，2021年達到1220萬人，帶來持續的購房需求。

可以說，沒誰比濱江更熟悉杭州市場，瘋狂掃貨是公司穩住基本盤的必然。

穩健風格

去年，濱江集團依賴杭州樓盤銷售業績，獲得現金回籠690億元，較上年增加約7億元。

充沛的造血能力是開源，公司對融資成本的管控則是節流。

過往年份，濱江集團的融資成成本呈現逐年下行趨勢。2017年平均融資成本為6%，至2021年降至4.9%。2022年融資成本繼續走低，為4.6%，足以讓國內絕大多數房企艷羨。

濱江集團穩健的操盤風格，與企業掌門人戚金興個人有關。早年他從杭州江干區公務員崗位下海，一直保持著較為謹慎甚至保守的財務觀念：如果能借10塊錢，堅決只借7塊，給自己預留足夠回旋的空間。這也使得金融機構對這家企業頗有好感。

所以，即便去年悲觀情緒籠罩的債券市場，濱江集團仍成功發行2022年度首期中期票據，規模9.4億元，年利率只有4.8%。

2022年下半年，房企終于迎來利好，隨后金融三支箭落地，濱江全年又得到多家金融機構超3300億元綜合授信。去年民營房企普遍面臨的融資難題，似乎在濱江手里就不算個事。

沒有債主上門、銀行還爭相送錢，若要揭開這個謎團，必須回到公司銷售上尋找答案。

去年，戚金興親自下場參與自家3處樓盤搖號，均未搖中，他一度調侃自己運氣不佳。旗下項目中簽率低，進一步說明產品炙手可熱，且能在較短周期內達成銷售、快速清盤，從而實現資金回籠。

戚金興曾對外解釋了拿地與銷售的關系：銷售回款多，拿地才多，并非靠貸款拿地。

克而瑞對濱江集團有個統計，2022年上半年，該公司在杭州市場推出3800多套住宅，中簽率僅19.54%。當期，公司項目首開去化率達到93%，高于杭州8區81%的平均去化水平。

公開數據顯示，公司2022年完成銷售金額1539億元，行業排名升至第13位，較上年大幅前進9位。

跨進前十，大概率只是時間問題。

穿越周期

2021年以來席卷整個行業的債務危機里，大多數房企爆雷、躺平，甚至不得不賣身續命，濱江集團是少有的未出險的民營房企之一。

公司賭對了區域，并將單城銷售做到極致。與濱江有幾分相似的建業地產，同樣聚焦河南區域市場，命運則大有不同，經歷洪災、疫情、裁員和賣資產后，胡葆森不得不引入河南國資紓困。

上一輪房地產周期，戚金興憑借穩健風格，為企業規避了激進擴張和杠桿失控的風險，但在這輪新周期里，濱江集團更大的挑戰，則來自盈利水平的大幅收窄。

這主要表現在杭州區域市場。2019年至2021年，公司杭州區域市場毛利率46.38%、24.37%和20.72%。受此影響，公司整體毛利率分別為35.10%、27.04%和24.83%。

當然，盈利水平的下滑，并非濱江集團獨有。億瀚智庫披露，2020年50家典型房企平均毛利率和凈利率分別為為24.7%、11.6%，同比下滑5.1個百分點、2.3個百分點。

2022年上半年，典型房企繼續減收減利，平均毛利率、凈利率中位數分別為約16.9%和4.4%，同比分別下降4.9個百分點、5.0個百分點。

因此，濱江集團的盈利水平受到影響并不意外。2019年公司凈利率為15.92%，2020年、2021年及2022年前三季度凈利率分別為12.41%、12.96和11.65%。

這是濱江集團短期內難以破解的。特別是去年新拿土地，可能會進一步壓縮公司的盈利空間。

2021年，杭州集中供地推出的雙限+自持出讓模式，限地價、限房價，參拍房企還必須自持一定比例物業，且自持部分不可銷售、轉讓，僅能出租。

據克而瑞數據，2018年至2020年杭州土拍自持平均比例為3.5%、1.6%和1.6%。2021年及以后，自持比例進一步抬升。

比如，濱江集團參與2021年杭州首批集中供地中競拍蕭山區一宗宅地，自持比例高達15%。

在戚金興看來，不確定性任何時期都存在，公司永遠在路上。他還明確表示，2028年之前，高管團隊都不會退休。在這個團隊里，戚金興已經60歲，執行總裁余忠祥52歲，總經理朱慧明59歲。

這樣的時間安排，顯然是為了給接班者留夠更多時間歷練。去年6月初，戚金興兒子戚加奇，已被委任為濱江服務非執行董事及董事會策略委員會委員，正式走向臺前。

關鍵詞： 濱江集團