環球微頭條丨風滿樓丨在行業艱難的2022年，保利差點兒成為第一

風口財經記者 張亭旺

營收降1.37%、總利潤降29.58%，凈利潤降33.17%……在房地產行業遭遇寒冬的2022年，保利發展難逃業績下滑的命運。

然而，數據需要相對來看。隨著整體行業景氣度下滑，頭部房企銷售規模也大幅縮減，保利發展卻在這一年“因禍得福”，實現了“進三爭一”。

(資料圖片僅供參考)

>>1<<全面下滑

在整個房地產行業艱難的2022年，保利發展的各項業績指標難逃下滑的命運。

1月5日，保利發展披露2022年業績快報。2022年，保利發展營業總收入約2811億元，同比減少1.37%；利潤總額約352.33億元，同比減少29.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約183.02億元，同比減少33.17%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約180.1億元，同比減少32.86%。

業績雖然全面下滑，不過保利發展稱，2022年公司收入保持基本平穩，主要源于房地產項目竣工交付并結轉收入，同時受項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營業利潤及歸屬于上市公司股東的凈利潤均出現同比減少。

值得注意的是，在市場處于低谷時，這些數據也需要相對來看。

據中指研究院數據，2022年，百強房企銷售總額約為7.6萬億元，同比下降41.3%；百強房企權益銷售額約為5.36萬億元，權益銷售面積約為3.37億平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。

在房地產市場跌入谷底之際，千億房企也“縮水”超半。根據中指研究院統計數據顯示，2022年，銷售額超千億房企為20家，而2021年為41家。

而根據克而瑞地產研究中心此前發布的銷售排行榜來看，2022年保利發展的全口徑銷售額約為4573億元，排名第二，僅次于碧桂園的全口徑銷售額4643億元，雙方之間僅70億元。

>>2<<“進三爭一”

在過去的很長一段時間，保利發展都是“行業前五”，前任董事長宋廣菊心心念念的是“重回行業前三”。

2017年，宋廣菊公開宣布，未來兩至三年要重回行業前三，但遺憾的是，直至2021年7月宋廣菊退休，這個目標也沒有得到兌現。

2020年，保利地產實現簽約銷售額5028億元，首次跨入5000億軍團，同比增長8.88%，但排名位列行業仍居第五。

宋廣菊“抱憾”退場后，新繼任者劉平在“重回前三”的重任上提出新的目標——“進三爭一”。

“公司作為行業龍頭，不簡單追求規模上的排名，更多的是按照既定戰略，把握市場機會，保持企業持續健康發展。”

彼時，保利發展董事長劉平在會上稱，在行業波動中，作為行業領軍企業，公司的資源、資金、品牌實力都更具優勢，更能捕捉市場機會。基于對行業和公司自身競爭力的信心，公司提出的“進三爭一”目標，是有信心和底氣的。

不過，2021年，保利發展的銷售額排名是行業第四，前面分別是碧桂園、萬科、融創。雖然排名較2020年上升一位，但目標尚未達成。

2021年，保利發展毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點；凈利率13.05%，同比下降3.42個百分點。當時保利發展方面也直言，“未來隨著高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。”

眾所周知，過去幾年，房企年銷售規模進入百億級別、千億級別被視為重要標志，而隨著整體行業景氣度下滑，頭部房企銷售規模也在大幅縮減。

2022年的房地產行業遭遇寒冬，對于每個地產人都是不容易的一年。然而，機遇來得比想象中的快很多，短短一年時間，保利發展就殺進了行業前二。

>>3<<穿越周期

有人說，保利發展有著看透趨勢的眼光，因此能夠穿越周期。

實際上，復盤多年來的經營表現，保利發展之所以能連續多年保持經營穩健，尤其是在行業遭遇嚴冬的當下更是表現出強勁的逆勢增長勢頭，其中的關鍵因素之一在于行業大方向的把握上。

而在本輪房地產調控中，保利發展也算是最早的“吹哨人”。

2017年的年會上，時任總經理的劉平提出了“適度杠桿”策略，嚴控負債。擁有審計背景的劉平有著敏銳的洞察力，總能把握住問題關鍵，為保利發展在這一輪調控中爭取到了廣闊的空間。

那個時候，多數房企彼時還沉浸在黃金時代的高歌猛進中，依然拼命加杠桿，直到幾年后危機臨近，再降杠桿卻已經來不及了。

回過頭看，其實5年前，保利發展就已經主動慢下來，這種對長期趨勢的戰略預判能力，成為保利能夠穿越周期的關鍵。

那么，在經歷了行業深度調整周期后，對于保利發展，甚至整個房地產行業而言，未來應該向何處去？

剛剛召開的2022年中央經濟工作會議，為接下來房地產行業的發展指明了方向。

會議提出，要確保房地產市場平穩發展，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，滿足行業合理融資需求，推動行業重組并購，有效防范化解優質頭部房企風險，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

隨著房地產行業從增量開發向存量運營時代轉變，房企過去“高杠桿、高周轉”發展模式亟待改變，企業通過高杠桿、高負債實現高速發展、快速擴張的模式已接近尾聲，房地產企業也需要順勢而為，拓展新的業務模式，實現高質量發展。

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