濱江老板講話：不是我們猛，是他們退太快

這些天，濱江集團(tuán)又刷屏了，不但又給家鄉(xiāng)三堡社區(qū)全體居民發(fā)了福利，還宣布2023年春節(jié)放假18天，網(wǎng)友們紛紛羨慕這是“別人家的公司”。

從小房企學(xué)習(xí)的榜樣，到現(xiàn)在成為很多大牌房企的榜樣，濱江集團(tuán)有什么核心競(jìng)爭(zhēng)力和經(jīng)營(yíng)思路？

在2022年結(jié)束、2023年來(lái)臨之際，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興做了一次年度講話，對(duì)很多業(yè)界關(guān)心的問(wèn)題做了闡述。

(資料圖片僅供參考)

以下是戚金興年度講話的紀(jì)要，來(lái)自匠樸研究所整理。

一、濱江2022年的工作

1、銷(xiāo)售數(shù)字

到11月份的時(shí)候，我們完成了1130億，到今天（2022.1230）為止，明天還有兩個(gè)樓盤(pán)要選房。現(xiàn)在已經(jīng)可以基本準(zhǔn)確地預(yù)計(jì)了，今年(指2022年，以下同)差不多是1539億，比去年1690億下降約8%。

這個(gè)下降幅度，在今年的市場(chǎng)行情下，真的很不容易。

2、現(xiàn)金回籠

1-11月份是604億，到明天（2022.1231）為止，預(yù)計(jì)是690億。原來(lái)估計(jì)是700億以上，但因?yàn)槭苷麄€(gè)疫情的影響，時(shí)間、工期以及所有的審批耽誤了大約10-15天，最后是690億左右。跟去年的683億相比，基本持平且略有增加。

很多人都奇怪，銷(xiāo)售下降了，為什么現(xiàn)金流還能適度增加？這得益于幾塊內(nèi)容：

1）合作項(xiàng)目所占的權(quán)益比重，適度提高了；

2）網(wǎng)簽比任何年份速度都要快；

3）按揭放款的速度，也比去年快得多；

4）現(xiàn)在未網(wǎng)簽和按揭的余額只有約60億，去年年底同步差不多有120億，同比減少近60億。

在這些情況的疊加下，銷(xiāo)售總額雖然下降，但現(xiàn)金回籠還能保持并且略有增加，真的非常不容易。

3、土地獲取

今年以來(lái)，很多人都好奇，市場(chǎng)都這樣了，濱江土地怎么還這么猛。

到今天為止，我們2022年一共拿了41塊地，杭州占到了38塊，包括直接拿地、合作方拿地。這41塊地的總金額是733.5億，我們占到的權(quán)益是51%，也就是374.1億。這個(gè)數(shù)字，跟去年比，下降20%左右，去年是469億。

所以不是我們猛，而是人家往后退的速度比我們快。土地儲(chǔ)備量上，去年同期我們?cè)谌珖?guó)排22位，今年反而排在第7位，上漲的這15位，不是因?yàn)槲覀兦斑M(jìn)，而是我們后退的速度比人家小一點(diǎn)。

4、融資

到今天為止，我們的融資一共是470億，去年同期是448億，同比增加22億。但是，今年在整體增加的情況下，我們的利息繼續(xù)保持下降趨勢(shì)，降了0.3%，到現(xiàn)在為止是4.6%。

所以我們的融資規(guī)模盡管略有擴(kuò)大，但利息支出卻在減少，因?yàn)榛鶖?shù)下降了0.3%，利息反而省下了一億多。

這也體現(xiàn)了金融市場(chǎng)對(duì)濱江的經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)、杠桿包括所有經(jīng)營(yíng)行為的認(rèn)可。

二、濱江的核心競(jìng)爭(zhēng)力

1、人員的精干

在增加了41個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)條件上，我們?nèi)藛T基本沒(méi)有增加，去年是1106名員工，今年是1126個(gè)。這20個(gè)人增加在哪里？主要是我們的養(yǎng)老、暖屋模塊。

我經(jīng)常告誡自己，要控制。在項(xiàng)目增加非常多的時(shí)候，我認(rèn)為人員也要緊湊一些，包括項(xiàng)目的銷(xiāo)售上，這是對(duì)我們員工最大程度的負(fù)責(zé)。

因?yàn)槟悴豢赡苣昴甓加?1個(gè)項(xiàng)目，在這樣的大環(huán)境下，明年肯定是要減少的。所以為了保持員工的穩(wěn)定和安全，人員還是要保持精干。

2、品牌影響力

在工作量放大的同時(shí)，品牌影響力很重要。

我有這么一個(gè)定位：從戰(zhàn)略上，我們的品牌在行業(yè)中，繼續(xù)保持行業(yè)品牌領(lǐng)跑者、高端品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)制訂者；但是在戰(zhàn)術(shù)上要非常清晰，自己這個(gè)品牌影響力到底在哪里。

濱江還是非常地道的浙江品牌、杭州品牌，所以務(wù)實(shí)性、落地性、有效性，在2022年更加有效和體現(xiàn)。

3、融資能力

這樣一個(gè)形勢(shì)之下，人家貸不到，我們不僅僅貸得到，而且到年底真正和我們達(dá)成授信的有2000多億。

我們現(xiàn)在直接融資和間接融資加起來(lái)470億，但是授信已經(jīng)新增2000多億，加上原來(lái)就有的1300多億，總共有3300多億，所以完全能夠覆蓋我們?nèi)魏螘r(shí)候的發(fā)展。

4、合作能力

無(wú)論是開(kāi)發(fā)層面還是工程層面，可以說(shuō)我們的合作單位，都越來(lái)越密切了。

施工單位都在說(shuō)，現(xiàn)在不抵房的民營(yíng)企業(yè)，可能就剩下你濱江了。大環(huán)境不好，很多企業(yè)都在抵房，但我們還在繼續(xù)保持現(xiàn)金支付。

合作是多層面的，不僅僅是開(kāi)發(fā)商之間的合作，還有上下游的合作單位。

三、經(jīng)營(yíng)思路

這種行情之下，濱江能夠勝出或者說(shuō)能夠堅(jiān)守，靠的是什么？

我自己有一個(gè)體會(huì)，所有的思維形式和經(jīng)營(yíng)形式，沒(méi)有舍近取遠(yuǎn)。這個(gè)舍近取遠(yuǎn)不是狹義的，而是廣義的。

比方說(shuō)區(qū)域。同樣在杭州，中心區(qū)域近但是利潤(rùn)低一點(diǎn)，我寧可選這些，利潤(rùn)低一點(diǎn)可是去化速度快一點(diǎn)；外圍遠(yuǎn)但是利潤(rùn)率高，同比下我寧可舍棄，因?yàn)椴淮_定性比較大。這是區(qū)域上沒(méi)有舍近取遠(yuǎn)。

比方說(shuō)資金。在過(guò)去那么多年，無(wú)論是商票還是所有的前融，特別是美元債，所有的銀行都做我工作，美元債又便宜又方便又拿得多，為什么濱江都不做？

我說(shuō)我在杭州、在浙江、在國(guó)內(nèi)，資金都還有富余，為什么要舍近取遠(yuǎn)、做我心中沒(méi)底的事？看看利息不高，實(shí)際上渠道費(fèi)一加，評(píng)估費(fèi)一加，也不低，還要專(zhuān)門(mén)增加很多人員。

過(guò)去幾年還有很多人勸我，因?yàn)槿嗣駧旁谠鲋担磕耆嗣駧艥q5-10個(gè)百分點(diǎn)，資金不是白拿拿的呀。我說(shuō)啊，不會(huì)一直有那么好的事情，你看今年不就不行了嘛，今年美元最高漲了20%。

這是資金上，沒(méi)有舍近取遠(yuǎn)。

比方說(shuō)做產(chǎn)業(yè)，不做自己不熟悉的行業(yè)。這些都是濱江在經(jīng)營(yíng)思路上，還能夠堅(jiān)守的一些行為。

總結(jié)下來(lái)就是，城市中心有得拿，就不到外圍拿；杭州有的，盡量少到浙江拿；浙江有的，盡量少到長(zhǎng)三角；長(zhǎng)三角有的，就盡量不到全國(guó)拿。這樣會(huì)讓你的半徑、你的優(yōu)勢(shì)充分得到體現(xiàn)。

這是我自己在經(jīng)營(yíng)上的總結(jié)，所有的行為思想不要舍近取遠(yuǎn)。

還有一條，是把自己搞清楚，到底優(yōu)勢(shì)在哪里。

剛剛我說(shuō)了，戰(zhàn)略上品牌是全國(guó)性的，但戰(zhàn)術(shù)上就是浙江品牌、杭州品牌。品牌的優(yōu)勢(shì)在哪里，產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)在哪里，我們就多做重點(diǎn)。比如商業(yè)寫(xiě)字樓謹(jǐn)慎少做，同樣住宅，我們可能精品的、高檔的多做。

不足的地方，通過(guò)學(xué)習(xí)或者彼此合作，都可以來(lái)彌補(bǔ)，同時(shí)淋漓盡致地展示和發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

把自己搞清楚了，無(wú)論是團(tuán)隊(duì)面還是產(chǎn)品面，或是經(jīng)營(yíng)面，才能形成有優(yōu)勢(shì)的戰(zhàn)斗力。

還要搞清楚的是，濱江的機(jī)會(huì)到底在哪里。

今年很多人在質(zhì)疑，為什么每次拿地都拿那么多，為什么人家都不動(dòng)手，你還在不斷地發(fā)展？

我去年年底就告誡自己、告誡團(tuán)隊(duì)，我們不僅僅是在從事房地產(chǎn)的路上，我們是在紅軍的長(zhǎng)征路上。每一天，都會(huì)遇到不可知不可控的事情，只有提高自己的戰(zhàn)斗力，提高自己的駕馭能力，才是解決一切問(wèn)題的任何辦法。

很多人認(rèn)為我們現(xiàn)在還很猛，但實(shí)際上這是戰(zhàn)略上的一種選擇。

我跟自己和團(tuán)隊(duì)經(jīng)常打一個(gè)比方，也就是阿拉斯加棕熊。冬天快要來(lái)臨的時(shí)候，棕熊們可能采取兩種辦法：

一種辦法，棕熊感覺(jué)到天氣即將有點(diǎn)寒冷，就早早進(jìn)洞。早早進(jìn)洞的最大的優(yōu)點(diǎn)是什么？當(dāng)下非常安全。但是有不確定性，萬(wàn)一這一年的冬天特別長(zhǎng)，萬(wàn)一這一年的冬天特別冷，已經(jīng)儲(chǔ)備的那些脂肪厚度和總量，到底能不能抵御特別長(zhǎng)、特別冷的冬天？有可能現(xiàn)在是安全的，但今后有可能會(huì)凍個(gè)半死，也有可能會(huì)餓個(gè)半死。

另一類(lèi)棕熊是這樣的，感知到冬天雖然要來(lái)了，但還有點(diǎn)時(shí)間差，現(xiàn)在還有少量回流的魚(yú)，利用這個(gè)時(shí)間差再吃他一把，讓自己的脂肪再增厚一些、增多一些，萬(wàn)一有不確定的長(zhǎng)期低溫，起碼日子比人家好過(guò)。

濱江采用的是第二種方法。

我們都有感知，比如杭州，去年年底的時(shí)候，主城區(qū)銷(xiāo)售都不錯(cuò)，但到今年下半年是大部分主城區(qū)銷(xiāo)售不錯(cuò)，到了明年，有可能明年是小部分主城區(qū)不錯(cuò)，再過(guò)幾年可能就是主城區(qū)中的核心板塊核心樓盤(pán)銷(xiāo)售還不錯(cuò)。

所以這一波中，濱江要努力把握這些機(jī)會(huì)、把握這些時(shí)間。

我們?cè)瓉?lái)非常擔(dān)心兩件事：

一件是杭州之外的那些城市，價(jià)格踩踏式下降，今年沒(méi)有發(fā)生。

另一件是疫情，萬(wàn)一杭州也像上海一樣封控幾個(gè)月，那么濱江這個(gè)大本營(yíng)影響會(huì)很大，也沒(méi)發(fā)生。今年總體就是全部放開(kāi)時(shí)影響了十來(lái)天，還算不錯(cuò)，所以總體還可以。

四、2023年濱江的工作目標(biāo)

從大的情況看，現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境、金融政策，利好不少，但我還是認(rèn)為，未來(lái)的市場(chǎng)形勢(shì)非常嚴(yán)峻，不容樂(lè)觀。

我告誡自己和我們團(tuán)隊(duì)，在這條紅軍長(zhǎng)征路上，今年有可能大家已經(jīng)感覺(jué)到壓力很重了，的確，有可能過(guò)去幾年里，今年是壓力最重的；但展望未來(lái)，可能今年日子最好。

所以我們一定要有這樣的意識(shí)，因?yàn)殡S著時(shí)間的推移，城市化的進(jìn)展程度不一樣了，同樣的政策放在20年前、10年前，立竿見(jiàn)影，但是現(xiàn)在政策有效性已經(jīng)沒(méi)那么強(qiáng)了。再加上老百姓的信心不足，多方面原因綜合之下，未來(lái)行業(yè)發(fā)展不容樂(lè)觀。

作為濱江，在未來(lái)一定要清晰地認(rèn)清這個(gè)大勢(shì)，也要非常清晰地保持核心競(jìng)爭(zhēng)力。

那么，如何保持？

首先 ，要繼續(xù)在優(yōu)勢(shì)城市、優(yōu)勢(shì)城市中的優(yōu)勢(shì)地段、做企業(yè)發(fā)展過(guò)程中已經(jīng)形成「拳頭」的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品。比如優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品中的核心優(yōu)勢(shì)，就是我們的高檔項(xiàng)目。這幾種優(yōu)勢(shì)，我們要繼續(xù)保持，高質(zhì)量并且穩(wěn)健的發(fā)展。

規(guī)模目標(biāo)：做整個(gè)中國(guó)的1%。

從規(guī)模上，我們每年基本篤定的銷(xiāo)售目標(biāo)，接下來(lái)要轉(zhuǎn)到另外一個(gè)角度。今年我們的銷(xiāo)售額占整個(gè)中國(guó)銷(xiāo)售額的1%以上，那明年我們的目標(biāo)是否以這樣的數(shù)字來(lái)衡量？就是達(dá)到1%以上。

如果中國(guó)的總銷(xiāo)售額是13萬(wàn)億，我們就達(dá)到1300億以上；如果明年形勢(shì)好，15萬(wàn)億，我們就是1500億，以這個(gè)量來(lái)衡量企業(yè)的規(guī)模。

采用大海里浮標(biāo)式的方法，海水上漲，我們也上漲，海水下降，我們隨之下降。我們的規(guī)模，要從原來(lái)單純的規(guī)模指標(biāo)，到一定的浮動(dòng)指標(biāo)。

排名目標(biāo)：今年大概列全國(guó)13，明年確保前20爭(zhēng)取前15。

從全國(guó)銷(xiāo)售排行榜來(lái)說(shuō)，今年我們大概排在第13名還是可以保證的，比去年同期差不多前移了9位；從民營(yíng)企業(yè)的角度來(lái)看，是全國(guó)第5位。

在這樣的情況之下，我們明年的目標(biāo)給自己適當(dāng)留點(diǎn)余地，全國(guó)目標(biāo)20位之內(nèi)，爭(zhēng)取穩(wěn)在15名之內(nèi)。

區(qū)域發(fā)展上，我們還是保持現(xiàn)狀，聚焦杭州，深耕浙江，輻射長(zhǎng)三角，在珠三角保持深圳和廣州適度開(kāi)拓。

土地儲(chǔ)備量：銷(xiāo)地比50%以內(nèi)。

今年我們的土地儲(chǔ)備量是374.1億，明年的目標(biāo)，是繼續(xù)下調(diào)。根據(jù)今年的現(xiàn)金回籠，比例要調(diào)整到50%以內(nèi)，適當(dāng)再穩(wěn)健一點(diǎn)，金額控制在300億以內(nèi)；也就是銷(xiāo)地比，控制在50%以內(nèi)。

融資目標(biāo)：平均利率達(dá)到4.5%以內(nèi)。

明年的融資，要控制在今年的份額之內(nèi)，今年是470億。我們?cè)?015年年底的時(shí)候，融資只有38億，7年間漲了11倍，明年開(kāi)始控制。

特別是近三年，我們自己的用詞上，去年叫緊張，今年叫比較緊張，明年叫緊湊。

從資本的角度看，我們?nèi)ツ晔蔷o運(yùn)營(yíng)，今年是緊平衡。到現(xiàn)在為止，我們?nèi)龡l線都是綠的。明年要比今年更寬松一點(diǎn)，叫穩(wěn)平衡。所以接下來(lái)這三年，穩(wěn)平衡會(huì)長(zhǎng)期化、持續(xù)化。

同時(shí)要降低直接融資的比例。現(xiàn)在所有開(kāi)發(fā)企業(yè)，第一出問(wèn)題的就是商票和前融，我們這塊是沒(méi)有的；另一個(gè)出問(wèn)題是他們直接融資的比例太高了。

所謂的直接融資就是公司債、中票和短融，我們?cè)谶^(guò)去幾年中，直接融資最高的比例也不超過(guò)40%。因?yàn)橹苯尤谫Y比較剛性，特別在銷(xiāo)售比較緊張的情況下，剛性兌付是不給你拖延時(shí)間的，而銀行貸款是有緩沖期的。

我們的直接融資，去年是30%幾，今年降到了20%幾，明年要控制在20%以內(nèi)。假設(shè)明年總貸款仍是470億，直接融資則要控制在94億以下，這樣剛性兌付的能力就會(huì)大大提高。

當(dāng)然還要繼續(xù)降低融資貸款的利息。我們?cè)诮衲?.6%的基礎(chǔ)之上，還想繼續(xù)努力下行，確保再下行0.1%，爭(zhēng)取下行0.2%，確保在4.5%以內(nèi)。

文章來(lái)源：匠樸研究所。關(guān)注地產(chǎn)銳觀察公眾號(hào)，在對(duì)話框中輸入“濱江”，自動(dòng)獲取最新的濱江集團(tuán)分析研報(bào)。

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