天天即時：老舊小區(qū)改造的“宜昌路徑”

船柴四合院小區(qū)召開黨員大會，商議表決小區(qū)改造事宜。（宜昌市城市改造服務(wù)中心供圖）

中房報記者 李紅梅 宜昌報道

“排水管道修好后下雨再也不積水了，還有新修的涼亭、晾曬區(qū)、活動小廣場，能參加各種社區(qū)活動，現(xiàn)在的生活很舒適。”春節(jié)期間，宜昌市船柴社區(qū)四合院小區(qū)41號樓居民楊幫安，44號樓居民李柱、吳鶴峰正坐在小區(qū)紅色磚樓前的長椅上曬著太陽，并向中國房地產(chǎn)報記者介紹著經(jīng)過3次改造后面貌煥然一新的小區(qū)生活。

(資料圖片)

這是湖北省宜昌市老舊小區(qū)改造中一個典型社區(qū)，也是新時期城市更新的一個小小縮影。

宜昌市先后兩輪入選全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市，其中資金共同分擔(dān)、動員群眾參與、改造意愿征詢、破解加梯難題、典型案例宣傳等5項政策入選住建部城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機制清單。

據(jù)宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人介紹，宜昌市2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1783個，涉及居民28.17萬戶，計劃“十四五”期間基本完成改造。截至2022年12月底，宜昌市累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1128個、14.56萬戶，已完成改造1128個、14.56萬戶；其中，2022年完成老舊小區(qū)改造286個、3.6萬戶，累計完成投資31.86億元。

經(jīng)過數(shù)年摸索，宜昌走出了從政府主導(dǎo)的舊城改造模式到居民自發(fā)參與的完整社區(qū)建設(shè)模式，并堅持“黨建引領(lǐng)筑基、共同締造聚力、治管并舉固本”的城市有機更新主線，走出了一條可借鑒的“宜昌路徑”。

“一張藍(lán)圖”干到底

兩次入選全國試點城市

改造后的濱江大道是宜昌市民最愛去的地方之一。（宜昌市城市改造服務(wù)中心供圖）

作為長江三峽起始地，宜昌風(fēng)景秀美，是湖北省地級市、省域副中心城市，地處中國中部、湖北省西南部、長江上游和中游分界處，素有“三峽門戶”“川鄂咽喉”之稱。

如何把握區(qū)位優(yōu)勢、順應(yīng)時代發(fā)展，加快建設(shè)宜昌特色的現(xiàn)代化特大城市，補足服務(wù)設(shè)施不足的短板讓城市居民更有獲得感，是對城市管理者的長期考驗。

2017年12月1日，住建部在廈門召開老舊小區(qū)改造試點工作座談會，確立了15個老舊小區(qū)改造試點城市，宜昌成為湖北省唯一入選城市。這對宜昌來說迎來了一個新發(fā)展契機。

“入選試點城市對我們是榮譽，也有壓力。如果把試點看為新起點，到2019年10月宜昌舊改工作是摸著石頭過河，也可以看作第一個階段。”上述宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人說，成為試點城市后，住建部會定期指導(dǎo)，匯總其他各地經(jīng)驗做法，因此如何在全國做出表率是很有壓力的，動力是大家會更積極地去摸索嘗試更好的做法，如到了2018年初，試點推進(jìn)老舊小區(qū)成立了黨支部，一些居民也主動參與了進(jìn)來。

2019年10月17日，宜昌再次入圍住建部新一輪全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造試點城市。

“2019年10月～2021年12月為第二個階段，這個階段在第一輪試點基礎(chǔ)上深化了群眾參與和基層治理。”上述宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人說，第三階段從2022年開始，結(jié)合完整社區(qū)建設(shè)展開，因地制宜從整個大片區(qū)考量，不僅補齊了老舊小區(qū)生活短板等，還從“舊改”邁向了“城市有機更新”。

上述宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人介紹，宜昌市成立了市長任組長的城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市住建局，組建了城市更新工作專班，負(fù)責(zé)政策制定、規(guī)劃編制、計劃制定、協(xié)調(diào)調(diào)度、考核督辦等工作，按項目構(gòu)建“1名市級領(lǐng)導(dǎo)掛帥、1名縣級領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)、1家市或區(qū)屬國企推動、1家專業(yè)單位策劃、1個工作專班運轉(zhuǎn)”的“五個1”工作推動機制推動城市更新。

從政策制定來看，亦在結(jié)合工作實際不斷推進(jìn)。2022年1月，宜昌市政府出臺《關(guān)于全面推進(jìn)城市更新工作的實施意見》，明確了城市更新的主要任務(wù)、支持政策和保障措施；3月，出臺《宜昌市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提升行動（2022～2025年）實施方案》，按照打造完整社區(qū)、推動城市運營、夯實基層治理的要求，以優(yōu)化環(huán)境、完善功能、營造場景為重點，推動城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造；6月，出臺《關(guān)于開展場景建設(shè)三年行動的實施方案》，打造“鄰里生活、公共服務(wù)、健康醫(yī)療、文化休閑、全民學(xué)習(xí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、平安法治、城市安全”八大場景，補齊社區(qū)設(shè)施短板。

“宜昌的城市更新把系統(tǒng)觀念、統(tǒng)籌思維貫穿城市更新工作始終，防止顧此失彼、反復(fù)折騰。”上述宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人說，除了高位協(xié)調(diào)機制，宜昌將城市更新納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間總體規(guī)劃統(tǒng)籌考慮，實行地上地下統(tǒng)籌，推動產(chǎn)城融合、職住平衡。編制中心城區(qū)城市更新專項規(guī)劃，以城區(qū)“二帶二島多片”輻射縣城全域更新，做到一盤棋做謀劃，一張圖干到底。

推動“拆改留”向“留改拆”轉(zhuǎn)變，以保護(hù)傳承、優(yōu)化提升為主，拆舊建新為輔，嚴(yán)禁大拆大建，穩(wěn)妥推進(jìn)小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的微改造，更好保留城市記憶。如二馬路改造項目，圍繞“碼頭味、民國風(fēng)、煙火氣”，實施拆改結(jié)合更新，通過拆除危房違建、保留歷史建筑、改造老舊小區(qū)、提檔商業(yè)街區(qū)，串聯(lián)起二馬路歷史街區(qū)、解放路步行街、古今大南門，塑造了城市新地標(biāo)。

多元化共建：干部走下去，群眾走上臺

1月18日，船柴社區(qū)書記孫娟（前一）和四合院小區(qū)部分居民一起拍新春小視頻。李紅梅/攝

理解城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造“宜昌路徑”有幾個關(guān)鍵詞不能忽視：黨建引領(lǐng)，共同締造，治管并舉。

走進(jìn)船柴社區(qū)，能從居民洋溢的笑臉上感受到老舊小區(qū)改造給他們帶來的新生活。

船柴社區(qū)始建于1985年5月，隸屬宜昌市西陵區(qū)西陵街道，原為403廠企業(yè)型社區(qū)。2021年2月，宜昌船舶柴油機有限公司順利完成供水、供電、供氣及物業(yè)管理“三供一業(yè)”移交工作，社區(qū)由企業(yè)型社區(qū)轉(zhuǎn)型為社會型社區(qū)。

船柴社區(qū)總面積2.2平方公里，總戶數(shù)3175戶（4572人），已組建6個小區(qū)黨支部，自管黨員245人，下沉黨員41人。社區(qū)已完成黨組織建設(shè)全覆蓋、業(yè)委會組建全覆蓋、市場化物業(yè)管理全覆蓋的3個全覆蓋。四合院小區(qū)是船柴社區(qū)下面的一個以老年人為主的社區(qū)，共有4棟樓100戶。

“是不是廠里不要我們了？”2021年剛由廠管轉(zhuǎn)為街道管理時，小區(qū)內(nèi)的老住戶有了很多顧慮。船柴社區(qū)書記孫娟說，后來隨著在大小事務(wù)中與居民溝通，以及居民的參與后，顧慮慢慢消除，也建立起了彼此的信任。

“平時上午八點到下午五點半是社區(qū)工作時間，晚上一般是加班寫材料，或到居民家里坐坐，又或者參加小區(qū)協(xié)商議事會。”孫娟的時間安排得很滿，周末會組織參加居民活動，有事會在第一時間過來。

1月18日，船柴社區(qū)書記孫娟（左一）在居民活動中心向中國房地產(chǎn)報記者介紹社區(qū)治理情況。（船柴社區(qū)供圖）

長時間“泡”在社區(qū)里，孫娟說起社區(qū)的大小事滔滔不絕。據(jù)孫娟介紹，小區(qū)有不少居民是各方面的能手，進(jìn)小區(qū)大門口墻上的詩就是78歲的居民吳鶴峰所寫，活動室擺放的大鼓等廠區(qū)舊物件都是居民從家里拿出來的。

記者還了解到，有不少像吳鶴峰一樣的老人來自上海、四川、大連、青島等不同城市，當(dāng)年響應(yīng)“三線城市建設(shè)”，他們大學(xué)一畢業(yè)就來到這里扎根，一呆就是一輩子。

“他們把一輩子獻(xiàn)給了‘三線建設(shè)’，獻(xiàn)給了國家獻(xiàn)給了宜昌。”孫娟由衷地表達(dá)了對這些老居民無私奉獻(xiàn)精神的敬佩，也希望把社區(qū)服務(wù)做得更細(xì)致貼心。

為了讓居民更有歸屬感，社區(qū)通過“實物展覽+場景再現(xiàn)”等方式重溫“三線建設(shè)”時期船柴人紅心向黨的決心，建設(shè)了“五樂”志愿服務(wù)站、“薪火”傳統(tǒng)文化實踐基地及“百姓傳聲筒”小劇場等多功能于一體的文明實踐基地。

“社區(qū)堅持黨建引領(lǐng)、多元共治、共同締造的理念，不斷探索家門口的小區(qū)治理服務(wù)體系。”孫娟說，船柴社區(qū)以“大事共議、矛盾共解、問題共決、難題共治”為方針，結(jié)合社區(qū)大黨委和下沉黨員的力量，形成了行之有效的“345”（“三張清單”“四單服務(wù)”“五步議事法”）工作法。整合社區(qū)各方合力，搭建居民協(xié)商議事會和業(yè)主協(xié)商議事會兩大平臺，打造樂享、樂治、樂鄰、樂助、樂學(xué)的“525+”小區(qū)新格局，打通基層社會治理的“最后100米”。

上述宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人介紹，在動員居民參與方面宜昌摸索出了“三步策略”：一是完善頂層設(shè)計。宜昌市委出臺《關(guān)于實施筑堡工程加快推進(jìn)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化的意見》及9個配套方案，推進(jìn)為基層減負(fù)等16個立行事項，形成了以老舊小區(qū)改造為切口，強力推動基層治理體系的革命性重塑。

二是摸清群眾需求。運用“宜格微治理”社會治理一體化平臺，開展紅色微服務(wù)、小區(qū)微治理、議事微平臺“三微治理”，采取線上線下聯(lián)動方式，開展“場景怎么建請您來點單”“小區(qū)怎么管大家商量辦”“物業(yè)怎么樣請您來評判”等系列活動，點對點建立完善社區(qū)居民需求清單、資源清單、項目清單。

三是推動多方參與。出臺規(guī)劃師進(jìn)社區(qū)、社區(qū)參與式規(guī)劃等制度文件，引入深圳奧雅設(shè)計、上海四葉草堂等專業(yè)機構(gòu)，按照“設(shè)計師+學(xué)生+居民”的參與機制，輔助居民參與小區(qū)建設(shè)。

上海同濟(jì)大學(xué)四葉草堂團(tuán)隊在葛洲壩街道英雄山社區(qū)指導(dǎo)居民開展墻繪涂鴉。（宜昌市城市改造服務(wù)中心供圖）

“當(dāng)陽模式”探索融資難題

都市田園小區(qū)新建的垃圾屋，小區(qū)環(huán)境更整潔了。李紅梅/攝

對于舊改來說，有一個繞不開的難題就是資金問題。

“我們小區(qū)有住戶515戶，每戶出1000元用于社區(qū)改造。”宜昌市伍家崗街道桔城路社區(qū)都市田園小區(qū)的業(yè)委會主任牟少勤說，他參與了小區(qū)改造全程，社區(qū)增加了文化廣場，規(guī)范了停車位，新建了晾曬區(qū)、垃圾屋等設(shè)施。

據(jù)該社區(qū)相關(guān)工作人員介紹，都市田園小區(qū)于2021年3月開始進(jìn)行老舊小區(qū)改造，增加了停車位、架空層、活動室、綠化、環(huán)形步道、休閑座椅等設(shè)施，目前在進(jìn)行綠化的完善和文化氛圍的提升，已接近尾聲。

站在文化廣場里，牟少勤細(xì)說著小區(qū)改造前后的變化。沿著388米步道前行，牟少勤點贊這條曾被人扔垃圾的小路如今變成了干凈整潔的步道，他經(jīng)常遇到居民飯后過來散步。

“原來這里是衛(wèi)生死角，種菜的多，去年改造時還被蚊子咬了一身包。”站在環(huán)形步道上，回顧這一年多的舊改工作，伍家崗區(qū)老舊小區(qū)改造項目技術(shù)負(fù)責(zé)人劉毅也感慨良多。在他看來，該小區(qū)改造難點問題是燃?xì)狻㈦娏﹄娎|、自來水管道探查和改造中影響居民出行的協(xié)調(diào)工作。“當(dāng)時是邊設(shè)計邊施工，改造完房子單價每平方米至少升值1000元。”

都市田園小區(qū)改造后的墻體彩繪。（宜昌市城市改造服務(wù)中心供圖）

引導(dǎo)居民出資是舊改籌措資金的渠道之一。宜昌建立“居民拿一點、產(chǎn)權(quán)單位幫一點、政府補一點、市場化方式爭取一點”資金共擔(dān)機制，按照“不限金額，貴在機制”的思路，引導(dǎo)居民積極出資參與改造，出資標(biāo)準(zhǔn)由居民自行協(xié)商，累計爭取居民捐資0.71億元；調(diào)整加裝電梯公積金提取政策，允許房屋產(chǎn)權(quán)人直系親屬提取公積金用于加裝電梯，累計提取公積金668筆2658萬元。

“第一輪試點時中央還沒有補助，改造體量不是那么大。”前述負(fù)責(zé)人說，2019年之后中央有補助資金，改造的數(shù)量和進(jìn)度都有明顯提升。

在這個過程中，宜昌搶抓政策機遇，爭取到了中央補助資金19.05億元，省級獎補資金0.18億元，市級、區(qū)縣配套資金3.77億元，發(fā)行地方政府專項債券4.74億元，通過原產(chǎn)權(quán)單位、管線專營單位籌集改造資金0.84億元；累計獲批銀行授信17.68億元，申請政策性開發(fā)性金融工具0.58億元，統(tǒng)籌民政、文化和旅游等各類資金，用于老舊小區(qū)設(shè)施改造。

值得一提的是，宜昌當(dāng)陽市將369個老舊小區(qū)打包爭取銀行貸款6億元，按照片區(qū)化、市場化、增值化、智慧化、筑堡化的項目建設(shè)、運維方式，通過停車位、廣告經(jīng)營、充電樁、自動售賣機等經(jīng)營資源回收投入，“借用管還”的“當(dāng)陽模式”經(jīng)驗做法在湖北全省推廣。

據(jù)了解，為全面推廣老舊小區(qū)改造“當(dāng)陽模式”，宜昌接下來的舊改工作重點將圍繞以下三個方面展開：

一是加快適老化社區(qū)建設(shè)。推進(jìn)加裝電梯“應(yīng)裝盡裝”，加快幸福食堂布點，利用閑置用房、宜鄰驛站等方式，采用“中央廚房+”模式，延伸產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈，解決社區(qū)居民特別是老年人的就餐問題；

二是推廣運用宜鄰驛站，補齊公共服務(wù)設(shè)施短板。通過分時段共享，集成四點半學(xué)堂、社區(qū)娛樂室、居民議事平臺、自助購物、充電服務(wù)站、幸福食堂等復(fù)合功能，引導(dǎo)多方參與運營管理。2023年，完成“宜鄰驛站”安裝500個單元；

三是加強智慧化建設(shè)，搭建市縣兩級城市運營平臺，將小區(qū)改造后的停車、小區(qū)廣告、充電設(shè)施、無人售賣、社區(qū)商業(yè)、物業(yè)服務(wù)等信息接入城市運營平臺，利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計算、人工智能等先進(jìn)技術(shù)，提升“上云、用數(shù)、賦能”的能力，打通智慧城市的“最后一公里”。

桃花嶺社區(qū)增設(shè)的“宜鄰驛站”，復(fù)合幸福食堂、居民議事、休閑活動、“四點半課堂”等多樣功能。（宜昌市城市改造服務(wù)中心供圖）

“宜昌計劃2023年完成改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)325個、涉及居民6.36萬戶，預(yù)計投資20.07億元，計劃加裝電梯300部，推動100個社區(qū)設(shè)施補短板。”上述宜昌市城市改造服務(wù)中心負(fù)責(zé)人說。到2024年底，實現(xiàn)完整社區(qū)建設(shè)達(dá)標(biāo)60個以上，形成15個以上示范案例，努力打造具有引領(lǐng)示范效應(yīng)的完整社區(qū)建設(shè)“宜昌模式”，到2025年底，完整社區(qū)覆蓋率達(dá)到40%。

關(guān)鍵詞： 老舊小區(qū)