今年，準備干票大的

大家好，我是準備支個攤賣魚食的水妹。

(資料圖片)

今年水妹準備干票大的。

因為剛開年，畫風就跟往年不太一樣。

央媒居然替普通人說話，扯著嗓子讓公家“讓利”。

2月1日經濟日報的一篇《提前還房貸真的利大于弊嗎》引發熱議。

在水妹看來，經濟日報分析了半天提前還房貸的利弊問題，并不是重點。

重點是下面這兩句話，

第一句，2023年經濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，貸款利率還有下行可能；

第二句，存量房貸和新增房貸之間利差過大，建議相關部門引導銀行適量降低存量房貸利率。

潛臺詞：

今年房貸利率大概率還要下降，先不要急著提前還房貸，同時喊話銀行降存量房貸利率。

降存量房貸利率什么概念？

實打實從銀行身上割肉“讓利”給購房者啊。

水妹覺得，這事沒什么不妥。

樓市狂飆了十幾年，獲利最多的是誰？

ZF和銀行。

即使是買房賺了錢的人，也只是這場財富盛宴中喝湯的人。

可賺了錢，ZF和銀行就二話不說，把攤子砸了，

現在，又想不掏一分錢就讓老百姓把攤子撐起來。

誰理你啊。

2022年的軟蛋樓市，任憑你怎么刺激都硬不起來了。

徹底萎了！

至于這幾天到處唱多的樓市復蘇論，

愛誰信誰信、反正我不信。

來來來，有疑問的，往下看。

看土地成交，

2023年1月，全國300城土地市場成交建筑面積為3651萬平方米，

跟2022年春節月比較下跌15%，

同比2022年1月下跌超過五成。

環比2022年12月跌幅接近九成。

還有一個指標，300城土地成交總價730億元，2016年以來首度跌破千億元關口。

再看銷售數據，

1月（截至 27日）重點32城商品房累計銷售面積同比下跌44%，環比下跌34%。

其中，一線城市同比-30%，環比-12%，只有上海實現了環比2%的正增長。

二線城市同比-48%，環比-38%。

返鄉置業的主角三四線城市同比-55%，環比-54%。

水妹找到了詳細的城市數據，事實勝于雄辯。

還有一個關鍵指標—房企業績

2023 年 1 月，前 100 強房企實現操盤口徑銷售金額 3574 億元，比 2022 年同期下跌了31.9%，單月環比下跌47.8%。

而且房企業績有個特點，國央企基本都是正增長，而民企除了濱江龍湖，全是負增長。

土地成交、商品房成交、房企業績。

哪個都沒復蘇。

就1月這樓市行情，

領導們看了得氣的吹胡子瞪眼，

首套利率白給你們降了，

首付比例白給你們降了，

公積金比例白給你們調了，

民營房企融資的三支箭白射了。

這么多好政策給你了，你咋還不支棱起來呢？

為啥呢，政策沒用到根上。

這就好比給了一個爺們一堆漂亮妹子，他依然無動于衷，

他缺的是漂亮妹子嗎？

不，他缺那顆藥。

經濟日報都說了，得“讓利”給購房者。

就今年這經濟壓力，樓市回暖是ZZ任務，公家不出點血割點肉是不行了。

可出多少血割幾斤肉，是個技術活。

處理不好，就會跟下面這個城市一樣。

惹惱了房企，惹怒了購房者，還惹了自己一身騷。

年初，青島市城陽區一國資公司被購房者投訴了。

購房者稱，自己在兩年前買了當地一項目的人才共有產權住房，首付款大約150萬，當地一國資公司負責出資76萬。

等要交付時，開發商稱國資公司沒打款，因此不能交房，如果要退房購房者需要繳納20%的違約金。

而國資方面的回復是：

沒錢！

光這一個項目，就有48套共有產權房因國資公司沒有付款而導致購房者無法如期收房。

房款缺口共計2571萬元。

事情發酵之后，2月2日晚間，項目背后的國資公司青島城陽市政開發建設集團發文稱已經撥款解決了。

這還只是區區48套，

光2020年，城陽區就售出人才共有產權房11000多套。

到了2021年，城陽區在售的人才共有產權項目高達52個。

按照城陽區人才共有產權房的規定，購房者與區屬國資公司的產權比例為7：3。

也就是說，城陽區國資公司需要繳納11000多套房30%的購房款。

參考上面48套房國資公司需要付款的平均值，粗略估算一下，光2020年一年，城陽區國資公司就得交58億元的房款。

大家知道城陽區市政開發建設集團一年的利潤是多少嗎？

5880.38萬元。

58億元，相當于城陽市政98年的利潤。

想當年為了拉樓市沖業績，

城陽區想出了這么個既能拉動樓市又能吸引人才的辦法。

—搞人才共有產權房。

國資公司出30%的首付，人才出剩余70%房款的首付款。

比如一套100萬元的房子，

人才首先付款21%，國資公司付款30%，剩下的49萬元貸款。

對購房者來說，首付比例變低了，每月的房貸變少了，壓力減小不少。

況且，共有產權到期后（5-8年），除了少數高級人才直接獲贈產權之外，普通人才也可以按照“孰低”原則回購國資手里的30%產權。

變成跟正常商品房一樣的100%產權。

這么一來，就相當于跟公家“無息借款”買房。

為了盡可能增加銷售，城陽區對人才的認定幾乎沒有門檻，中專文憑就算人才。

說白了，就是打著“人才的旗號”無息借款給想要買房的人。

結果，2020年推出人才共有產權房政策以后，城陽區樓市量價齊漲。

成交量翻倍，成交價上漲20%。

樓市被拉起來了。

而城陽區國資公司的日子就不好過了。

雖然政策留了個活口，五年后可以回購國資公司手里的產權。

但是幾十億的首付款現在就得拿得出來。

否則，上萬名購房者掏了錢卻無法收房，就不是投訴這么簡單了。

這種情況就很尷尬，

國資公司讓利了，

買房人也受益了，

市場也回暖了，

為了保房價保樓市，ZF把自己變成了本地最大的地主，

地主的位置能不能坐穩不知道，債務之狼已經來了。

連央媒都看的很明白了，

今年，不讓利不割肉，樓市很難回暖。

而地方的想法是：

除了降房價之外的其他政策，都可以出。

城陽區就是抱著這樣的信仰把自己玩進去的。

要水妹說，大部分的城市和區域，你就大膽地降價吧，硬撐著沒意義。

玩套路鐵定把自己玩進去。

熱點一二線城市，不降房價，也得降購房成本，或者變相補貼給購房者。

比如長沙，最近提高公積金可貸額度到了余額的16倍。

如果夫妻雙方住房公積金賬戶余額之和達到5萬元，非三孩家庭最高可以申請70萬元公積金貸款。

再比如南京，公積金可以提取支付首付，一年內賣舊買新退還個人所得稅，免契稅等等。

根據易居的測算，近三年房貸成本累計減少了16%。

首套房貸利率已經到3.7%了，二套還在4.9%，存量房貸還在6點幾呢。

存量利率、二套利率不降，坎是過不去了。

至于買房補貼，會是下一步各個城市的殺手锏。

大家等著，一季度之后你所在城市的樓市依然沒有起色，甚至持續下探。

大招一定會上。

以前都是使勁補貼給人才，今年開始補貼范圍擴大，只要你買就給你補貼。

想買房的朋友，今年買房的難度比過去的15年都難。

每個城市漲跌邏輯、周期各成一派。

就像我春節直播時說的：

2022年，一線城市有房價漲的，也有銷量跌回15年前的。

二線城市上漲的長沙、成都、合肥，原因也各有不同。

2023年，各城市樓市的漲跌差異越來越大。

安全感，來自確定性，

但是機會，藏在不確定性里。

強哥怎么說來著：

風浪越大，魚越貴。

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