提前還房貸，動了誰的奶酪？

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2018年初，家住南寧市的安澤，在青秀區購入了一套房子，并與銀行在合同中注明“提前還貸無需繳納違約金”，因此，每個月他都會把自己工資的一部分攢著，連同自己的年終獎一起用來提前還部分房貸。

但在上周末，他打開手機銀行準備還貸時，發現承辦其貸款業務的銀行關閉了線上的“預約還貸”功能，提示只能去線下網點預約，且每月名額有限。隨后，他打電話詢問了銀行經理，又被告知“因結算系統調整，目前暫停提前還款”。

錢在手里卻還不出去，每天還要支付高額利息，這讓他頗感煩心。

自1月31日南寧首套房利率下限下調至3.7%后，辦理提前還貸業務的人數激增，南寧市的多家銀行都排起了長隊，相應的是銀行還貸門檻也大幅度增高。

眼下，這種情況已蔓延至全國約30個城市，且各家銀行預約還款的時間普遍在兩三個月。

回望幾年前，投資環境較好時，房貸收益高于借貸利率，大家基本都是能貸7成絕不貸5成，能貸30年絕不貸20年，哪怕遭遇史上最嚴格貸款或碰上最長貸款周期，也要想辦法貸款買房。

但隨著市場環境改變，曾經高收益率的剛兌信托已經不復存在，凈值化的理財產品也一次次的打擊了投資者。加之LPR利率普降，各地的房貸利率直線下滑，這讓不少的購房者都動起了提前還貸的心思。

從某種程度來說，購房者是選擇了一種更有利于保全利益的選項。但對于“左手吸儲，右手放貸”的銀行來說，不僅業務流程出現阻滯，營收業績必然會受到了很大的影響。

兩相博弈之下，又該如何妥善應對提前還貸難題？

提前還貸難

自去年下半年開始，“提前還房貸”成了不少購房者們關注的焦點。今年春節以來，該話題持續發酵，與之相關的詞條，更是好幾次登上了熱搜。

不過，與早前不同的是，多數人討論的焦點，已經從應不應該提前還貸，轉移到了提前還貸難，銀行關閉了線上預約通道，需要線下預約、排隊等。

在北京、上海、廣州、杭州、南京、無錫等多個城市，居民扎堆還房貸的現象持續上演。不少地方的市民直言，去銀行還錢簡直比去銀行借錢都難，各家銀行紛紛設置各種條件阻擋提前還貸。

“如果想在中國銀行上海分行進行提前還貸，就必須先在APP提交申請，從2月4日開始算起，可以預約到的最早日期是4月4號。不過根據提示，提交申請之后，具體能不能提前還款還得等審批。”

自從發現理財利率跑不過房貸后，居住于上海的黃女士就動了提前還貸的心思，但當她找到銀行的貸款經理進行交涉時，發現預約還房貸至少要排隊兩個月。

不過她已經見怪不怪，前兩天她的朋友在別的銀行嘗試還貸時，同樣碰壁。按她的話來說，現在銀行都一樣，哪哪都需要排隊，并且額度普遍不夠。

對于銀行來說，房貸是一項長期穩定生息的優質資產，如果提前還款量加大，會直接對銀行未來的利息收入產生影響，也會影響銀行整體上對長期資產的使用安排。而對于個貸經理來說，每年放貸額度也有一定的考核要求，提前還貸也會導致其后期放貸壓力增大。

因此，面對突如其來的還貸潮，不少銀行與想要提前還款的客戶之間開展了一場拉鋸戰。

據知情人透露，目前在鄭州，想辦理提前還款的市民，只能通過線下渠道辦理。但從排隊情況來看，并不樂觀。鄭州工行某網點線下申請提前還房貸的人已經約到4月份；郵政銀行的儲戶需要等兩個月以上；建設銀行的客戶甚至排到了6月份......

另外，為控制提前還貸的人數及規模，一些銀行甚至對提前還款的金額和次數進行了限制，有的還要加收違約金。

家住浙江寧波的肖女士，最近就遇到了這樣的糟心事。她在2月6日前往當地的農行辦理提前還款業務，但在辦理過程中被業務經理告知有1%的違約金，對此她表示并不理解。“當初辦理貸款的時候，就和我說了兩年后可以提前還，沒提過違約金一事。”

按照該業務經理的說法，合同中有提及，貸款滿三年后違約金可以用購買產品抵，三年以下是現金支付。由于肖女士的貸款已滿三年，他給出了夠買5000額度的保險，期限三年的方案。但肖女士對此表示并不認可。

協商之下，肖女士最終買了三個定投基金，每個500元，期限為三個月，并且還辦了一張信用卡。這一番操作下來，平白又多花了4500元，肖女士直言銀行套路滿滿。

利率的誘惑

為什么會出現居民扎堆還房貸的現象？其實，除了購房者自身有了閑錢之外，更大的原因還是外部政策的調整以及投資環境的改變。

幾年前，購房的主力軍大多為80后、90后，他們在買房時正逢樓市的高峰期，工作時限也不長，因此大多只能辦理商業貸款，貸款利率基本都在5%以上，有的甚至能達到6%以上。

但從去年開始，首套房貸利率壓降的信號不斷傳來。在2022年LPR已多次下調，其中5年期以上LPR總共下降三次，LPR利率從4.65%下調到4.3%。

今年1月5日，人民銀行、中國銀保監宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。其中，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

新政實施后，多地房貸利率又開始密集下探。據某機構數據顯示，截至1月31日，103個城市中首套利率低于4.1%的城市共30個，包括鄭州、天津、太原、廈門、福州、珠海、長春等。這些城市中，二線城市有8個，其余均為三四線城市。

鄭州可以說是年后國內第一個把房貸利率打下來的城市。1月29日，鄭州各大樓盤就陸續接到銀行通知，首套房貸利率從年前的4.1%降到了3.8%。

兩天后，珠海也有銀行首套房房貸利率開始下調，現在最低可按3.7%操作，且無其他特殊要求，新增的網簽都能辦。3.7%可以說是全國房貸利率的地板值了。當然，還有南寧、珠海、株洲和常德等城市，也陸續將這一比例降到了3.7%。

房貸利率的下調，使得部分存量房貸和新增房貸之間出現了較大的利差，這也意味著早先買房的人可能要憑空多出1到2個點的利息。這是一個什么概念？

家住鄭州的黃先生給自己算過一筆賬，2021年他買房時貸款總額為60萬元，當時審批下來的房貸利率為4.9%，貸款期限是25年，月供是3472.67元，總還款104.18萬元。

LPR下降，貸款利率降為4.1%時，月供就變成了3200.24元，總還款為96萬元；但如果按現下銀行3.8%的貸款利率來算，月供就是3101.14，總還款為93.03萬元。總之算下來，與現在購買房子相比，自己還是要多出幾萬塊錢的利息。

當然，黃先生買房時的貸款利率還算能夠接受。湖北的常女士則是以6.1%的高利率貸款了100萬，期限30年。如果按4.1%的正常利率來算，她每月的還款差距為1200元，總貸款差距達44萬元。如此高的利息差，也難怪購房者著急加入提前還貸的大軍。

另一方面，投資環境普遍不佳，各種資產投資的收益回報率下降等問題，也是提前還貸潮起的一大主因。早前一部分購房者選擇拿部分可以用于提前還貸的收入，去購買一些理財產品，以賺取更高的利息收入，來覆蓋自己的房貸利率。

但現下的情況卻難言理想。

有數據顯示，截至2022年12月末，理財公司存續開放式固收類理財產品（不含現金管理類產品）的近1個月年化收益率的平均水平為-4.53%，環比下跌3.4個百分點。

而近1年收益率的平均水平為1.7%，環比下跌0.78個百分點；成立以來年化收益率的平均水平為1.78%，環比下跌0.82個百分點。

當投資收益跑不贏房貸利率時，任誰都更傾向于將現金用于提前還貸。杭州市民高先生對此頗有感觸，他直言“現在理財年化收益率大多只有3%左右，且還不能保證。趁現在手頭剛好有閑錢，不如先把錢還了，減少利息支出。”。

利益博弈

目前來看，購房者選擇提前還貸通常有兩種需求，一是在手里有足額資金的情況下，將貸款全部還清，就能減少后續的利息支出；二是提前還貸后再重新申請貸款，這樣就可以享受目前較低房貸利率。

但對于銀行來說，突如其來的還貸高峰，給其業績也帶來了不小的壓力。畢竟無論是國有商業銀行、股份制商業銀行還是城市商業銀行，房貸收益都在其營收中占了很大的比例。

以工商銀行來說，2021年末，公司個人住房貸款為63626.85億元，在所有貸款中的占比高達30.8%。截至2022年6月30日，這一數據為64490億元，在所有貸款中的占比為28.9%。

在某國有銀行擔任房貸部經理的趙柯坦言，春節剛過，自己所在的支行就明確了上半年的房貸任務。但從市民們爭相提前還貸的現狀來看，銀行處于很被動的局面。“目前銀行的貸款壓力驟增，短期內可能會出現負增長”。

在貸款指標無法完成的情況下，銀行為了保住房貸存量指標，自然會采取各種措施來增加還款難度，比如限制還款次數和還款額度等。

但話又說回來，若銀行當月還款額度已經用完時，那么客戶自然只能繼續往后延，有的客戶的排隊時間長達幾個月，這合理嗎？畢竟對于客戶來說，早還款早好，延后幾個月就得多交幾個月的利息，這同樣難以接受。

對此，有業內人士表示，關鍵還是要看“房貸合同”中對于提前還貸預約天數的具體規定。

如果客戶的排隊時間超過“房貸合同”，那么屬于銀行違規，客戶可通過向中國銀保監會投訴處理，也可以向法院提起訴訟。但如果排隊時間在“房貸合同”規定的期限內，那么客戶理應繼續等待。

另一邊，不少專業人士也紛紛呼吁，無論出于何種動機，購房者只要滿足住房貸款合同所規定的提前還貸要求，銀行就不應人為增加還貸難度、設置不必要的還貸門檻。

民生無小事，無論是出于回應人民群眾關切，還是維護銀行乃至金融系統穩定需要，各方都應該及早拿出妥善應對提前還貸的方案。

關鍵詞： 房貸利率