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自春節假期之后，蘇州樓市就呈現超預期的回暖，新房售樓處人氣火爆，來訪量與簽約量不斷增加，二手房帶看量和掛牌量激增，簽約中心排隊簽約，主流銀行房貸量增加，房貸速度加快。購房者多少感受到了樓市的一絲絲暖意。
還有不到1周的時間，2023年蘇州首場土拍即將開槌。
作為開年的首場土拍，對全年的樓市有著一定的指向性作用，加上地塊素質的優質，聚焦了眾多房企的關注，可謂未開先火。
(資料圖片僅供參考)
園區一下子拿出三宗宅地，且皆位于核心地段，其中湖西和青劍湖板塊皆是斷供多年迎來首次供地，吸引了房企的目光。
除了被已經在蘇州深耕的房企看好外，亦受多家意向新進蘇州的國企和民企關注，屆時或將掀起一波搶地熱潮，首場土拍的熱度也將給市場足夠的信心，助力蘇州樓市進一步復蘇。
接下來就跟著分析師，一起看看這些“王牌“地塊的亮點吧！
園區湖西原三星地塊
斷供近2年后，園區湖西板塊終于再次迎來供地。蘇園土掛（2023）01號地塊在規劃調整之初就備受市場關注。
地塊位于工業園區中新大道南、星港街西，是原本的三星電子廠所在地。經實探發現，地塊目前內部較為平整，為凈地狀態。
地塊體量適中，占地面積約5.68萬㎡，容積率1.8，起拍樓面價31000元/㎡，最高限價樓面價35650元/㎡。
根據規劃，地塊限高80米，要求不低于6層，裝修標準不低于3000元/㎡且不高于6000元/㎡。
同時160平以下房源占總數的20%，未來可能會打造高層或小高層產品。
湖西板塊作為園區較早開發和較為成熟板塊之一，城市配套完善。
交通上，地塊緊鄰軌交3號線與6號線（在建）換乘站——李公堤西站，周邊還有已經通車的軌交1號線、5號線與在建的7號線。通過金雞湖隧道到園區湖東也僅需3分鐘車程，交通十分便利。
商業上，周邊有水坊路鄰里中心、李公堤等，通過3號線1站即可直達蘇州中心等湖西CBD商圈。
教育上，除了西南側緊鄰的金雞湖學校，周邊還有星海小學和星海實驗中學等優質教育資源。
湖西板塊斷供已久，目前地塊周邊二手房掛牌均價基本在5.3萬-13萬元/㎡。
地塊旁邊的晉合水巷鄰里二手房掛牌均價已經高達11.1萬元/㎡。倘若這宗宅地未來新房售價賣到5萬元/㎡以上，那么依舊和周邊二手房存在一定的倒掛。
近年來園區湖東、奧體各大紅盤接連創造了“千人搖號”、“首開即罄”的景象，霸占了蘇州樓市“熱搜”，而“老牌流量”湖西板塊一直沒有強烈的發聲。
去年年末，板塊內70年產權公寓萬科左岸中心開盤，均價達4.62萬元/㎡，首開即罄。待原三星地塊入市，湖西板塊新房價格或將被重新定義，市場表現值得期待。
優越的地理位置賦能下，該地塊大概率成為2023年首個觸頂搖號地塊。
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青劍湖悅云庭北地塊
青劍湖板塊上次拍地還是2021年初，目前板塊內部基本處于斷供狀態。本次悅云庭北地塊的出讓，補倉板塊的新房市場。
蘇地2023-WG-4號地塊位于科智路西、夷浜路北，占地面積2.54萬㎡，容積率1.5，起拍樓面價為20000元/㎡。
地塊此前調整過規劃，分為東西兩塊住宅用地，并增加了支路。本次出讓為東側地塊。
根據規劃，地塊裝標不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數的20%。并且要求限高60米，不低于6層，封閉陽臺，綠色二星，未來或將打造低密洋房產品。
地塊所處區域內有青劍湖、陽澄湖等優越的生態資源，同時周邊配套也較為成熟。
商業方面，地塊2公里范圍內有星湖龍湖天街、比斯特購物村、陽澄湖鄰里中心等商業，能夠滿足日常生活購物需求；
教育方面，地塊東側就是星澄學校，周邊還有園區第三實驗小學、南京航空航天大學蘇州附屬中學等；
交通方面，地塊緊挨中環北線，出行也較為便利。不過，地塊北部樓棟未來或許會因此存在噪音影響。
由于產品、房齡等差異，目前青劍湖板塊的二手房價格梯度較大，地塊周邊二手小區掛牌均價約3.5萬元/㎡，而板塊內房齡較新的次新房如龍湖熙上、中海上園灣等項目成交均價則達到了5.3-5.8萬元/㎡。
斷供1年有余，板塊積壓了眾多的改善需求。預計該地塊開拍時，熱度也不會低，有可能會觸頂搖號。
-03-
婁葑星翠瀾庭北地塊
婁葑板塊本次出讓的蘇地2023-WG-5號地塊位于工業園區宏業路西、群力路北。
地塊整體體量不大，占地面積約2.55萬㎡，容積率1.8。
與地塊一路之隔是建屋朗詩7號項目，由朗詩操盤，擬建8棟14-17F的小高層住宅，預計今年入市。
該地塊起拍樓面價為20000元/㎡，裝標不低于2000元/平，不高于4000元/平，160平以下房源占總數的20%，意味著有人才房。
地塊處于婁葑南部居住片區，生活氛圍較為濃厚。
地塊北面就是文萃小學，未來就學方便；
東側約400m就是在建中的軌交7號線東興路西站，周邊還有獨墅湖大道等交通干道，出行也較為便捷。西側為常臺高速，靠近的樓棟未來或有噪音影響；
商業方面略有欠缺，地塊南面的商業綜合體正在規劃中。
作為園區核心外溢區域，板塊近年來不斷推進婁葑南部片區發展，打造獨墅湖西岸新城。未來，婁葑板塊的城市界面或有大幅提升，板塊資源配套或將逐漸兌現落地。
目前，地塊周邊暫無新房在售。此前板塊內新希望芳華雅苑、和風熙華雅苑備案均價都是3.25萬元/㎡，周邊二手房掛牌均價在2.3-4.1萬元/㎡。
隨著本宗地塊與建屋朗詩項目的入市，或帶動板塊產品力的迭代提升 ，加上限價的放松，今年婁葑板塊的均價或將會突破3.25萬元/㎡。
-04-
吳中太湖新城
龍翔路東、西地塊
作為吳中“王牌”的太湖新城板塊，本次出讓的2宗地塊為雙子地塊，位于龍翔路東西兩側。
蘇地2023-WG-1號地位于吳中太湖新城龍翔路東側、霆威街北側，占地面積約4.39萬㎡，容積率2，起拍樓面價為17500元/㎡。
蘇地2023-WG-2號地位于吳中太湖新城景周街南側、龍翔路西側，占地面積約3.98萬㎡，容積率2，起拍樓面價為17500元/㎡。
這2宗地塊于2022年5月底的蘇州二批次集中掛地中曾有掛出，后被撤牌。如今重新掛出，對比前次參數來看，起拍樓面價沒有變動。
根據規劃要求，裝修成本不低于3000元/㎡。相較前一次掛牌，裝修標準上調了1000元/㎡。
不同于其他新城板塊，吳中太湖新城前期投入了大量時間用來建設和兌現板塊配套，如今板塊資源配套和城市界面都能滿足大部分改善客群的需求。
龍翔路東、西地塊毗鄰天鵝港，南面離湖僅隔了一宗體育用地，可享受太湖景觀資源。周邊配套齊全，距軌交4號線木里站約1公里，蘇州灣隧道在建中，未來交通便利度將再上一個層級。
教育方面，華中師大蘇州實驗中學、蘇州北美國際高級中學等學校具有優秀口碑。
商業方面，全國首家360劇場已竣工、蘇州灣·橙天里也在同步招商中，還有歌林小鎮、悠方商業、永旺夢樂城等繁華商業。
醫療方面，周邊有蘇州市立醫院總部、蘇州太湖新城醫院、復旦大學附屬兒童醫院等優質醫療資源。
板塊內的在售新房主力為中建太澤之星、大家東望兩個項目，目前成交價格在3.2-3.4萬元/㎡。
同時今年也將會是太湖新城板塊的供應大年，有4個純新盤待入市。
仁恒天鴻偉業60號地塊規劃6棟小高層+11棟高層，將打造160-230㎡戶型的大平層，預計下半年入市。
天鴻偉業62號地塊、蘇州軌交55號地塊、恒邦置業23號地塊則暫無最新規劃。
若是算上龍翔路東、西地塊，則吳中太湖新城板塊今年預計入市與在售項目將多達10個，房企競爭將會十分激烈。
2月7日，杭州2023年首場土拍落幕，5宗地塊全部成交，有3宗被民企斬獲，整體溢價率達到10.9%，且有3宗地塊觸頂搖號。
2023年首輪集中供地的表現決定了土地市場能否止跌回穩，今年杭州的首場土拍表現出的熱度回升、民企復蘇，對于市場可謂是一劑強心針，對其他城市也將有一定的影響。
參考杭州土拍，蘇州和杭州存在一定的相似之處，皆有城市核心的優質地塊，且在近期樓市回暖的大環境下，我們預判蘇州2023年首場土拍，將會呈現一定的熱度。民企或將重回土地市場，重點地塊或將觸頂搖號。
2月16日，我們拭目以待。
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