樓市又火了！房貸可貸到80歲？銀行、中介和律師有話要說

2月13日，有關房貸年齡期限可延長到80歲的消息再引熱議，南寧市多個樓盤對外宣布跟進相關政策。新京報貝殼財經記者致電南寧市多家銀行求證獲悉，目前多家銀行并未接到通知。

南寧當地是否當真有政策落地，減負效果如何？貝殼財經記者聯系了多位房產中介獲悉，“我們目前還沒接到類似客戶。”有中介稱，多數購房者還是沖著南寧目前3.7%的首套房貸利率來的。他們還表示，多種政策的疊加確實會對樓市的需求端起到一定刺激作用，但是就單一政策來看，延長房貸年齡的效果尚不明顯。

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諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄則表示，放寬貸款年齡限制利好了中年及中老年購房群體，釋放了部分購房需求。同時，父母也可以有機會與子女一同買房承擔還貸壓力，也間接減輕了部分年輕人置業的壓力。

而對于大家所關心的購房人離世貸款未清怎么辦這個問題，貝殼財經從律師方面得到的答案是：可由借款人的遺產、繼承人、擔保人進行清償。

【銀行】

多家銀行稱未接到通知有測算延長月供可減少1164元/月

針對“南寧房貸年齡期限可延長至80歲”的消息，2月13日，新京報貝殼財經記者打電話向南寧市多家銀行網點咨詢求證。

建設銀行南寧某支行網點工作人員表示，暫時沒有接到該項通知。南寧某農業銀行個貸中心的業務經理也告訴記者，關于延長房貸年齡期限一事自己也是通過新聞了解到的，但上級行并未下發文件，目前該行仍延續貸款人年齡加貸款期限不超過75年的政策。

中信銀行南寧分行則向貝殼財經記者回應稱，外界對此規定理解有誤。近期總行統一下發文件，其中“貸款人年齡加貸款期限”放寬至不超過80年，但“貸款人年齡不超過70歲”這一規定并沒有改變，且相關業務前提是銀行已經核實貸款人收入流水滿足貸款要求。截至目前，新規定尚未有業務落地。

銀行分析人士向貝殼財經記者指出，部分銀行延長房貸年齡要求可能是為了拓展銀行業務，房貸對銀行來說仍是優質資產之一。此外，當前我國人均預期壽命預期延長，此舉也是為了滿足市場部分潛在需求。

嚴躍進表示，在房貸年齡期限延長至80歲的情況下，40-59歲年齡段的中年人更容易增加10年的貸款期限。據此，我們假設：某購房者目前為50歲，其申請了100萬貸款本金。不考慮房貸利率下調的因素，若按過去模式，需要20年內償清貸款。而現在則可以調整為30年。統計顯示，政策實施前該購房者的月供額為6113元/月，而現在則為4832元/月。如此對比，其可以減少1281元/月，即月供壓力減少了21%。所以此類政策客觀上具有積極的減負效應，或者說可以為中年人的購房減輕負擔。

【中介】

“很多人誤會了”“目前還沒接到類似客戶”

根據國家統計局公布的70城房價指數，截至2022年12月，南寧新房價格已連續下跌6個月，二手房價格已連續下跌18個月。成交冷淡、價格下行的現狀也在一定程度上促使南寧放松購房貸款政策。此前，在央行和銀保監會建立的首套住房貸款利率政策動態調整機制下，南寧市已經將首套住房商貸利率下限下調為3.7%。

“目前已經有部分銀行在執行了，首套房和二套房均可享受該政策。”2月13日，南寧萬科的房屋中介陸女士告訴貝殼財經記者，目前中信銀行就可以辦理。而對于延長房貸年齡期限的新政策，陸女士向貝殼財經記者解釋，很多人其實誤會了，并不是80歲還可以申請房貸，而是貸款年齡和貸款年限相加不超過80年。

貝殼財經記者了解到，目前我國各商業銀行個人住房貸款的最長貸款期限為30年。此次南寧的新政并未修改這一期限。具體來看，這次的政策只是意味著，購房者年滿50周歲，只要符合貸款條件就可按最高30年期限申請房貸。

“對于老人來說，申請貸款也需要滿足一些基本條件。”從陸女士向記者出示的銀行面簽資料中可以看到，購房者需要提供收入證明和銀行流水，且月收入要覆蓋月供的2.2倍。陸女士介紹，如果老人的流水難以覆蓋，其實也可以增加共同還款人。

陸女士稱，近期，南寧的樓市已經逐漸回暖，尤其是周末，售樓處異常火爆，客戶都接待不過來。不過她坦言，多數購房者還是沖著南寧目前3.7%的首套房貸利率來的。

“我們目前還沒接到類似客戶。”另一名房屋中介劉先生則告訴貝殼財經記者，多種政策的疊加確實會對樓市的需求端起到一定刺激作用，但是就單一政策來看，延長房貸年齡的效果尚不明顯。

【律師】

購房人離世貸款未清怎么辦？可由借款人的遺產、繼承人、擔保人清償

銀行分析人士告訴貝殼財經記者，直觀看，銀行對購房的門檻在降低，反映樓市需求目前仍偏弱；但是貸款年限延長至80歲可能帶來部分樓市需求，但也可能增加銀行房貸的潛在風險，未來這一措施推出需要審慎。

假如還房貸期限延長到80歲，銀行如何保障自己的利益？

北京金訴律師事務所主任王玉臣向貝殼財經記者解釋，首先，銀行在審核這類按揭貸款的時候，一般都會要求購房人拿這套房子做抵押，只要將來不能還款，銀行就可以行使抵押權，對房子優先受償，所以不用過于擔心債權兌現不了；其次，據了解，在當地如果購房人年齡偏大，貸款的時候，銀行會讓購房人提供擔保人。當貸款人不能還貸的時候，還有擔保人可以追索。

對于“購房人去世，房貸還沒有還清”的問題，王玉臣則告訴貝殼財經記者，這種一般分兩類，一類是有擔保人，如果是年齡偏大的，一般銀行都會要求有擔保人。一類是沒有擔保人的。如果有擔保人，那么如果借款人沒有活到80歲，在借款人去世后，可以先就借款人的遺產進行清償，或者由繼承人繼續還貸。當沒有遺產可以清償或者無繼承人償還時，銀行可以要求擔保人承擔清償責任或者直接依約要求擔保人承擔擔保義務。如果沒有擔保人，則只能就借款人的遺產進行清償，或找借款人的繼承人清償。當繼承人不愿意繼承遺產和債務時，銀行就不能再讓繼承人清償，債權就無法實現了。

王玉臣建議，作為消費者，首先還是要慎重選擇這種方式，對于一部分的購房人，選擇這種方式購房很可能是因為自己眼下的資金能力不足。這個時候選擇購房本身就有一定的風險，畢竟房住不炒，房產去資本化已經成為一種大趨勢。而且國家也在大力提倡“租售并舉”，購房一定量力而行，理性判斷。

陳霄表示，預計接下來，其他城市也有可能跟進相關政策，比如一些去化壓力大的城市以及老齡化嚴重、老年人群體占比高的城市可以優先考量。

新京報貝殼財經記者 王雨晨 編輯 陳莉 校對 柳寶慶

關鍵詞： 房貸利率