全球快看點(diǎn)丨太瘋狂！房貸可以做到100歲了

來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 楊波

(資料圖片僅供參考)

短短幾天，房貸市場(chǎng)勁爆消息不斷：房貸年齡上限被一次一次刷新。

從近期市場(chǎng)消息來(lái)看，80歲、85歲都不是終點(diǎn)，90歲、95也不是極限，昨天甚至有消息傳出可以貸到100歲！

銀行，是瘋了嗎？

1

房貸年齡瘋狂延期

今天，房產(chǎn)圈最勁爆的消息是一張開(kāi)發(fā)商的宣傳海報(bào)，“重磅利好，貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”！海報(bào)的發(fā)布者是南寧建發(fā)房產(chǎn)。

據(jù)《中新經(jīng)緯》16日早間報(bào)道，當(dāng)事方南寧建發(fā)相關(guān)人士解釋說(shuō)，“貸款年齡最長(zhǎng)達(dá)100歲”不太準(zhǔn)確，因?yàn)殂y行借款人年齡不超過(guò)70歲的規(guī)定是不變的，變的是年齡與貸款年限之和最高不超過(guò)80歲。而100歲是指借款人70歲，加上子女做共同借款人，貸款年限最高30年，這樣實(shí)際貸款年齡最長(zhǎng)就到100歲了。

這本質(zhì)是“接力貸”。這個(gè)貸款消息公布后，也被網(wǎng)友調(diào)侃為“百歲貸”。

但是可能影響力太大，很快建發(fā)方面改口了。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》16日午間報(bào)道，當(dāng)?shù)亟òl(fā)的銷(xiāo)售人員表示“我們項(xiàng)目沒(méi)有這項(xiàng)政策，建發(fā)南寧其他樓盤(pán)也沒(méi)有。”

盡管遭到了否認(rèn)，但是近期關(guān)于房貸年齡延期的消息在持續(xù)發(fā)酵，房貸年齡的“天花板”可以說(shuō)被不斷刷新。

一周前，南寧房貸可以做到80歲的消息首先出圈。然后杭州、成都、寧波等地相繼成為房貸松綁的跟進(jìn)者。

在北京，據(jù)《新京報(bào)》調(diào)查，交行某支行最高房貸年齡期限可達(dá)95歲。這個(gè)產(chǎn)品的本質(zhì)還是“接力貸”。如果70歲的借款人單獨(dú)辦理貸款，最長(zhǎng)的貸款期限其實(shí)僅有5年。但是如果有子女擔(dān)保，且借款人退休金和擔(dān)保人滿(mǎn)足月收入可以覆蓋月供的2倍等條件，該行可以適當(dāng)將貸款期限放寬至25年。

易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，“房貸年齡期限延長(zhǎng)”屬于房貸領(lǐng)域的政策工具，其本質(zhì)上是增加了部分購(gòu)房者的貸款時(shí)長(zhǎng)，進(jìn)而增加貸款額度、減輕月供壓力。對(duì)于中老年群體的購(gòu)房需求可以更好的滿(mǎn)足，他們可以獲得20到30 年期的貸款時(shí)長(zhǎng)。

不過(guò)這并不是突破“房住不炒”。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，各地政策的放松，出發(fā)點(diǎn)都在于激活合理住房消費(fèi)需求，以降低購(gòu)房者購(gòu)房成本為導(dǎo)向。

2

銀行“接力貸”真相

事實(shí)上，每次樓市低迷時(shí)期，接力貸產(chǎn)品都是銀行的必選項(xiàng)目之一。但是在樓市調(diào)控時(shí)期，別說(shuō)是接力貸了，就連普通的房貸都很難申請(qǐng)。

本輪樓市調(diào)控后，關(guān)于接力貸產(chǎn)品最早的消息是：2022年4月7日，廣州悄悄啟動(dòng)了“接力貸”產(chǎn)品。不過(guò)，這個(gè)操作當(dāng)天就被官方“緊急叫停”了。

因?yàn)楫?dāng)時(shí)樓市松綁還不夠徹底，尺度還沒(méi)有像今天這么大。

所以很明顯，這幾天“重出江湖”的接力貸，不但在貸款年齡總和上一次次突破底線(xiàn)（85歲、95歲、100歲），而且已經(jīng)開(kāi)始實(shí)際操作。

目前，暫未看到管理層出面“叫停”。許多網(wǎng)友推測(cè)：“顯然，這是被默許的救市政策之一！”

另一方面，從銀行自身來(lái)說(shuō)，推出“接力貸”也是迫不得已。

從去年開(kāi)始，“提前還貸潮”事實(shí)上已經(jīng)開(kāi)始蔓延。

從央行數(shù)據(jù)來(lái)看，2022年住戶(hù)存款增加了17.84萬(wàn)億元，而住戶(hù)貸款僅增加3.83萬(wàn)億元。可以看出，去年住戶(hù)總體上是傾向于存款，而不是新增貸款。而數(shù)據(jù)也顯示，住戶(hù)中長(zhǎng)期貸款增量為2015年以來(lái)最低值。

再來(lái)看房貸余額的數(shù)據(jù)。央行數(shù)據(jù)，2022年末，個(gè)人住房貸款余額38.8萬(wàn)億元，全年凈增約4800億元，同比增長(zhǎng)1.2%。個(gè)人房貸增速比上年末低10個(gè)百分點(diǎn)，也是新世紀(jì)以來(lái)的最低值。

什么概念呢？

2022年全年商品住宅銷(xiāo)售額為11.67萬(wàn)億元，但是個(gè)人住房貸款余額僅凈增4800億元。兩個(gè)數(shù)據(jù)一對(duì)比，可以明顯的發(fā)現(xiàn)，這就是大家口中說(shuō)的“提前還貸潮”啊！

我們從近期的市場(chǎng)信息不難發(fā)現(xiàn)，“提前還貸潮”不但沒(méi)有消退，反而愈演愈烈。

（來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市）

所以銀行一方面不斷“使絆子”，通過(guò)各種方式延緩客戶(hù)提前還貸的節(jié)奏。另一方面，不得不加大馬力投放貸款。

3

轉(zhuǎn)貸爆火，但要謹(jǐn)慎!

當(dāng)前房貸市場(chǎng)中，還有一大波人在干一個(gè)事——“轉(zhuǎn)貸”。

所謂轉(zhuǎn)貸，就是通過(guò)低利率經(jīng)營(yíng)貸置換高利率房貸的方式，達(dá)到節(jié)省利息的目的。很多購(gòu)房者操作“轉(zhuǎn)貸”，都是一些貸款中介在推波助瀾。

以貸款金額100萬(wàn)元、等額本息的還款方式為例，當(dāng)貸款期限30年房貸利率為5.88%時(shí)，月供為5918.57元，總利息為113.06萬(wàn)元，而置換為20年貸款期限利率為3.9%的經(jīng)營(yíng)貸后，月供6007.24元，總利息為44.17萬(wàn)元。

對(duì)于房貸利率較高的購(gòu)房者而言，一下子節(jié)省68.89萬(wàn)元利息，確實(shí)是不小的誘惑。

普通購(gòu)房者沒(méi)有經(jīng)營(yíng)實(shí)體怎么辦？放心，這些資料一般中介都會(huì)幫助“操作”。全套辦下來(lái)，中介機(jī)構(gòu)可能收費(fèi)數(shù)萬(wàn)元。

但是，你真的了解“轉(zhuǎn)貸”的風(fēng)險(xiǎn)嗎？

12月份，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示稱(chēng)，將房貸置換為經(jīng)營(yíng)貸的操作隱藏著多重風(fēng)險(xiǎn)：一是中介違規(guī)操作給消費(fèi)者帶來(lái)違約違法隱患。二是中介墊付“過(guò)橋資金”，隱藏諸多貓膩。三是“以貸還貸”“轉(zhuǎn)貸”操作有資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。四是“轉(zhuǎn)貸”操作有信息安全權(quán)被侵害風(fēng)險(xiǎn)。

一位資深銀行貸款人士告訴深藍(lán)財(cái)經(jīng)，其實(shí)轉(zhuǎn)貸最大的風(fēng)險(xiǎn)，一是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)（經(jīng)營(yíng)貸期限短，本金大多需一次性?xún)斶€）；而是被抽貸的風(fēng)險(xiǎn)；三是轉(zhuǎn)貸中途的摩擦成本，墊資費(fèi)，貸款服務(wù)費(fèi)都要綜合計(jì)算，不能只看利息。目前市面上長(zhǎng)年限的一般做不到4以下的利率，所謂的 10 年20年先息后本，也非純粹中途不做任何檢查不歸任何本金的，其實(shí)都是有提前歸本風(fēng)險(xiǎn)的。

另外，違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)貸還存在法律風(fēng)險(xiǎn)。

2月13日，遼寧銀保監(jiān)局發(fā)文提示稱(chēng)，提前還貸或轉(zhuǎn)貸暗藏風(fēng)險(xiǎn)。借款人須如實(shí)提供貸款申請(qǐng)資料，如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款，則涉嫌騙貸，情節(jié)嚴(yán)重的，將被依法追究刑事責(zé)任。

所以，無(wú)論是購(gòu)房、還是貸款置換，都要慎重考慮，永遠(yuǎn)記住——風(fēng)險(xiǎn)第一。

關(guān)鍵詞：