頭條焦點：多地再現0首付、低首付樓盤 房企去化壓力下如何防范違規風險

《財經》新媒體宋金煜/文潘西/編輯

近期，河南安陽建業花園里“0首付0月供”、深圳信城縉悅城“首付30萬買深圳三房”的消息刷屏，并引發網絡熱議。目前，這兩個項目的宣傳廣告已被撤下或刪除，其中縉悅城因低首付違規和擾亂市場被相關部門查處。

然而，《財經》新媒體記者調查發現，沈陽、鄭州、柳州、南寧等地仍有不少在售樓盤推出0首付、低首付以及首付分期等活動，如沈陽富禹天璽項目首付僅需93元起，柳州合景云溪四季可0首付、首付分期購房。

(資料圖片僅供參考)

在業內人士看來，盡管首付貸、經營貸被明令禁止流入樓市，但在監管上存在一定難度，違規成本相對較低的情況。在0首付、低首付這些營銷的背后，是房企急于去化、加快回款的迫切訴求。在如今房地產行業深處變革時期，房企拿地前應進行充分測算，唯有將自身優勢和城市規劃緊密結合，今后才有可能迎來新發展機會。

違規宣傳樓盤頻現低門檻購房存隱憂

除近期曝光率較高的花園里、縉悅城兩項目外，《財經》新媒體記者在小紅書、快手等平臺發現，沈陽、鄭州、柳州、南寧等地仍有不少在售樓盤推出了0首付、低首付以及首付分期等活動。如沈陽富禹天璽項目首付僅需93元起，柳州合景云溪四季可0首付購房，鄭州大正水晶深林一成首付且首付可分期。

那么，這些0首付、低首付是如何操作的？記者從沈陽富禹天璽項目置業顧問處獲悉，這主要通過首付分期和高評高貸來實現。

以一套85平方米總價65.1226萬元房子舉例，購房者只需交1226元，首付9萬元可按免息分期三年操作，剩余56萬元做貸款。若資質好且是首套購房也只需交1226元，剩下65萬元可以全部貸款支付。

一位沈陽中介向記者介紹稱，不僅僅是上述于洪富禹天璽項目，沈北、沈撫、大東等各區域都有低首付新盤。另一位河南中介也向記者表示，除花園里外，河南鄭州、安陽等地也有很多低首付樓盤，一般首付1-2萬元，其余首付均可分期支付。鄭州大正水晶深林售樓處銷售人員就告訴記者，該項目可先支付10%首付，剩余款項交房前還清即可。

業內人士表示，不少項目雖然可以做0首付、低首付，或者首付分期，但需要購房者簽訂陰陽合同（兩份合同），且低首付意味著高評高貸，存在一定風險。

事實上，2017年住建部聯合銀監會、央行發文嚴禁房企、中介等違規提供購房首付融資或首付貸。北京、廣州、沈陽等多地也均出臺過嚴防消費貸、經營貸流入樓市，禁止分期支付和首付貸等政策。

“目前我行嚴格執行銀監會要求，房貸首付款須為自有資金，若查出資金涉及違規借貸將不予辦理貸款，我行也不會與0首付等樓盤合作。”中國銀行沈陽某支行個貸中心人士向記者說道。

北京金訴律師事務所主任王玉臣表示，0首付、低首付往往屬于開發商墊資、融資、首付貸、高評高貸騙取銀行貸款等違規違法操作，從廣告宣傳的角度來看，這種宣傳方式也涉嫌違法違規。

住房過剩去化承壓開發模式亟需變革

值得注意的是，因房貸首付款真實性審核不到位，建行浙江銀行、華夏銀行哈爾濱銀行分別被罰50萬元、60萬元，華夏銀行長春分行涉首付款來源真實性審核不到位等5項違規行為被罰420萬元。

“盡管禁止經營貸、禁止首付貸違規流入樓市被多次提及，但是監管上依然難度較大，與很多鉆空子的行為不易于被審查，違規成本較低有關。同時，在0首付、低首付、0月供這些營銷的背后，是房企對于加速去化、加快回款的迫切訴求。”諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄對記者表示。

記者翻閱資料后發現，上述提及的0首付、低首付樓盤多位于城市郊區或新區，由于配套不完善等原因，存在一定的去化難題。“云溪四季位置比較偏，屬于遠郊區，價格便宜但配套交通跟不上，其實并不好賣，所以才打出了0首付宣傳。”一位柳州中介人士稱。

有關降價和推低首付分期的原因，沈陽富禹天璽銷售人員表示，主要是這幾年疫情房價進行了調整，不過這樣價格的房源也不多了，活動隨時可能取消。但即使突破“紅線”促銷，該項目去化仍有壓力，期房熬成了準現房。記者查詢沈陽房產局官網發現，該項目2020年9月取證的1期還有235套約三成未售出，2021年6月2期取證還有399套未售出，占比超七成，目前多棟將于今年5月底和年底前交房。

“0首付這種現象主要多存在于低能級城市或郊外項目，主要原因就是，項目去化難，房企債務壓頂、回款壓力大，一些區域還不允許房企降價促銷，不得已而為之。”同策研究院研究總監宋紅衛在接受《財經》新媒體記者采訪時表示，當然這也是房企投資策略的結果。如果房地產投資規模超過人口需求，與產業和收入水平不相匹配，就會產生住房過剩即銷售難的問題。

對此，陳霄建議稱，在如今的房地產模式變革期，房企拿地前需要投入更多的精力，充分考慮地塊的前期投入以及項目的后期營銷。有條件的情況下也可以積極搭建線上平臺，進一步拓寬銷售渠道。未來，城市的新區和郊區能否成長為成熟區域，不可一概而論，要看需求是否有外溢趨勢，以及城市規劃、產業等，而相對有優勢的新區和郊區房地產市場也會迎來發展機會。

關鍵詞： 違規風險