天天觀速訊丨“轉貸降息”、親屬間房產(chǎn)過戶等能省房貸利息？警惕風險隱患！

央廣網(wǎng)北京2月25日消息（總臺記者錢成 王利 安徽臺孫玲娟）近期，銀保監(jiān)會再次召開專題會議，要求銀行加快處理積壓申請，做好提前還款服務。同時，將繼續(xù)加大對違規(guī)使用經(jīng)營用途貸款、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的監(jiān)管。

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但房貸5%到6%的利息與經(jīng)營貸等3.7%左右的利差，讓不少中介機構頂風違規(guī)操作。網(wǎng)上也出現(xiàn)了不少號稱能降低房貸利率的“實用貼”，包括熟人交易、轉貸降息以及商貸轉公積金等。有文章稱，親屬間房產(chǎn)過戶后，房貸利息少了20萬，事實真的如此嗎？這些方法可行嗎？

由于目前的經(jīng)營貸款利率整體低于個人住房貸款利率，特別是低于二套房貸款利率，讓一些中介嗅到了價差的“商機”。部分中介主動營銷，試圖為那些想節(jié)約利息支出的人提供所謂的“轉貸”服務。

家住安徽的張先生最近就遇到了類似的情況，當?shù)匾患曳慨a(chǎn)中介公司的員工告訴他，可以將住房按揭轉為經(jīng)營貸、消費貸等，但需要辦理一份營業(yè)執(zhí)照。

“說只要注冊了以后基本上都能辦下來，他們（銀行）也不會去現(xiàn)場檢查什么的。如果說你有一個確實在經(jīng)營的企業(yè)，有實體的話，銀行可能還會給你更多的優(yōu)惠折扣。”張先生告訴記者。

同時，房產(chǎn)中介銷售員告訴張先生，他們不僅能幫忙辦理營業(yè)執(zhí)照，如果還貸款的錢不夠，他們也可以墊付。

“他從中扣一點服務費，跟我說他墊付的資金相對比較高，但是一般來講，申請貸款7到10個工作日就能下來。除了辦營業(yè)執(zhí)照以外，還有消費貸，就是以個人的形式貸款，但是消費貸有一個不好，消費貸款的年限太短了，有的消費貸是每年要過一次本金，第二年再能貸出來，有的消費貸是三年過一次本金，但是都不是很長。”張先生說。

記者聯(lián)系到其中一個中介咨詢相關業(yè)務，該中介告訴記者，相關的材料都可以辦妥，但需要支付手續(xù)費。

安徽蕪湖某中介機構負責人溫程遠表示，辦理經(jīng)營貸需要有一定的申請條件，如果通過包裝隱瞞的方式，即使貸了款，后續(xù)的隱患也很大。“首先，你要有實際性的經(jīng)營場所；第二，你的營業(yè)執(zhí)照要滿一年，或者半年；第三，要有進貨渠道、進貨清單、進貨明細，如果所有東西你都沒有，包裝的話通過銀行的經(jīng)營貸，比如你的經(jīng)營貸做的是一年一周轉，一年期到了之后，會再一次對你公司做相應的核查，如果核查到你這邊，情況各方面不屬實，他有可能就會把你這個經(jīng)營貸給停掉。我貸100萬出來了，一年之后，他要我把100萬還掉，哪有錢還？就這樣的一個問題，是隱患非常大的。”

除了轉貸，網(wǎng)絡上也流傳著不少關于通過親友之間交易的方式來減少還貸數(shù)額的方案，簡單來說，就是通過熟人之間進行房屋過戶，過戶之后房屋仍在“自己人”手里，同時，買方還可以以最新的利率申請按揭貸款。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，親友之間過戶同樣需要繳納相關的稅費，如契稅、增值稅、個稅、貸款手續(xù)費、過戶手續(xù)費等相關費用，這些費用與節(jié)省下來的利息相比孰多孰少還需要審慎考量。

“短期來說，這種親屬之間或者說是朋友之間過戶，看似能夠獲得利差，但是忽視了一個交易的風險。因為這個交易不是一次交易，比如甲過戶給乙，有可能是雙方都能夠信任，但是其中也有可能產(chǎn)生一些其他的糾紛；另外，在未來的某一個時間點，這套房子肯定還要再過戶一次，它就產(chǎn)生了很長周期的契稅等一系列的交易。”張大偉說。

張大偉指出，房子即便過戶給親友，日后也有可能出現(xiàn)所有權糾紛。“主要風險是按揭時間周期比較長，不是說一年兩年就可以還清的，在這期間，如果你過戶給其他人，只要不是你的直系親屬，就有可能出現(xiàn)（糾紛），比如對方有一些特殊情況的變動，這種變動有可能是大家不太愿意見到的，但是對于大宗資產(chǎn)來說，帶來的風險就遠遠高于所謂的這些利息變化帶來的收益。”

此外，還有不少網(wǎng)友提到了商貸轉公積金的辦法，該方案也是在眾多房貸惠及政策中呼聲最高的，去年9月份，曾有多個城市密集發(fā)布“商轉公”政策，目前開放“商轉公”的城市依舊在持續(xù)增加。統(tǒng)計顯示，目前有20多個城市推行“商轉公”，除此以外，大部分城市并未開通。上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，由于公積金貸款額度有限，在推行“商轉公”的地區(qū)，業(yè)務惠及人群或相對有限。

嚴躍進說：“商貸轉公積金各地也有一些政策，但是類似政策背后有一些小的問題，比如，你可以去轉為公積金，它的利息比較低，但是在轉公積金之前要把商業(yè)貸款的部分先償還掉，這就相當于首先得去墊付一部分資金，這個對一些購房者而言，不可能有這部分資金的。”

嚴躍進表示，實際上，消費者可以通過抵扣個稅、申請推遲還款等方式緩解資金的壓力。“如果說確實有一些房貸方面的壓力，利息比較高，可以適當咨詢一下銀行是否有下降的可能，但是不建議找其他一些中介公司，找一些不是很清晰的、背后有貓膩的這樣一種操作，或者說這種操作有一些潛在的成本，并不鼓勵購房者去采用。”

北京市京師（深圳）律師事務所律師吳鐵成提示，部分轉貸等行為，涉及虛構材料申報貸款，涉嫌違反相關的法律法規(guī)。“如果要將房貸轉換成經(jīng)營貸款、消費貸款，可能需要編造甚至是偽造一些材料，或者注冊虛假的公司來獲取貸款，實際上是騙取貸款，嚴重一點就涉及刑事責任，說得輕一點，至少是不誠信的行為。銀行如果發(fā)現(xiàn)是可以上報征信系統(tǒng)的。”

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關鍵詞： 房產(chǎn)過戶 風險隱患