每日視訊：地產(chǎn)周刊 | 防止房企無序擴(kuò)張有何深意

兩會(huì)樓市觀察

編者按今年的政府工作報(bào)告中，關(guān)于樓市的三大關(guān)鍵詞是“房住不炒”“住房保障”和“化解風(fēng)險(xiǎn)”。今年的政府工作報(bào)告首次提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。如何看待政府工作報(bào)告重提“房住不炒”和“加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)”？防止房企無序擴(kuò)張有何深意？如何從全國(guó)兩會(huì)看房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)？中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)地產(chǎn)周刊推出“兩會(huì)樓市觀察”深度報(bào)道，為您解讀。

防止房企無序擴(kuò)張有何深意

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■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 周雪松

2023年政府工作報(bào)告更加強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)增長(zhǎng)”和“防風(fēng)險(xiǎn)”，尤其值得關(guān)注的是，今年政府工作報(bào)告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn),改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。這是政府工作報(bào)告首次針對(duì)房企提出“防止無序擴(kuò)張”，究竟有何深意？

防止房企無序擴(kuò)張首次

寫進(jìn)政府工作報(bào)告

有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，首次寫進(jìn)政府工作報(bào)告。“這里的無序擴(kuò)張指的是一些房地產(chǎn)企業(yè)杠桿率過高，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)過大，可能會(huì)影響經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定。這與之前的‘防止資本無序擴(kuò)張’不同。”北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院教授汪浩在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

汪浩強(qiáng)調(diào)，未來，房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)鍵詞應(yīng)該是平穩(wěn)發(fā)展。從這次全國(guó)兩會(huì)釋放的信號(hào)來看，可能會(huì)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)財(cái)政科學(xué)研究院院長(zhǎng)劉尚希在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)也指出，此次政府工作報(bào)告提出“防止無序擴(kuò)張”顯然是針對(duì)房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式所提出的。傳統(tǒng)的房企靠“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”擴(kuò)張，不僅很難持續(xù)，而且容易形成風(fēng)險(xiǎn)和泡沫。

“房地產(chǎn)企業(yè)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，發(fā)揮著重要的作用。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，增強(qiáng)市場(chǎng)信心，應(yīng)大力幫扶房企健康發(fā)展。”全國(guó)人大代表、58同城CEO姚勁波在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示。

政府工作報(bào)告提出，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，其目的是防范優(yōu)質(zhì)頭部房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，姚勁波給出了三條建議：一是擴(kuò)寬房企的融資通道。二是優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管制度。三是加速數(shù)智化落地。其中，在支持房企融資方面，他建議，應(yīng)加大對(duì)房企發(fā)債融資的支持力度，疏通房企債權(quán)融資渠道，降低房企融資成本，逐步改善房企融資環(huán)境。

全國(guó)政協(xié)委員、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)黃群慧在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，現(xiàn)在應(yīng)該考慮適時(shí)取消房地產(chǎn)商品房預(yù)售制度，這既有利于提振當(dāng)前消費(fèi)信心、擴(kuò)大消費(fèi)，又有利于完善房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展機(jī)制，推進(jìn)降低房地產(chǎn)的金融屬性，堅(jiān)持“房住不炒”定位。

在黃群慧看來，如果不徹底完善房地產(chǎn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展機(jī)制，即使在強(qiáng)刺激下市場(chǎng)出現(xiàn)回暖，從長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展來看，也未必是好事。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從政府工作報(bào)告來看，對(duì)過去問題進(jìn)行總結(jié)具有重要意義。“現(xiàn)在所有的政策都是支持優(yōu)秀房企的，優(yōu)秀房企會(huì)強(qiáng)者恒強(qiáng)。”

河北一家中小開發(fā)商在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，從政府工作報(bào)告來看，不僅對(duì)優(yōu)質(zhì)的頭部房企有所利好，中小房企也會(huì)受益。但風(fēng)險(xiǎn)比較高的中小房企可能遭遇破產(chǎn)或被重組。

推動(dòng)行業(yè)向新發(fā)展

模式平穩(wěn)過渡

隨著疫情形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和疫情防控政策的調(diào)整，前期出臺(tái)政策的作用空間和作用效果大大改善。近一段時(shí)期，市場(chǎng)信心加快恢復(fù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易活躍性有所上升，房地產(chǎn)行業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資環(huán)境明顯改善。

根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，春節(jié)后，重點(diǎn)城市新房、二手房成交規(guī)模連續(xù)4周環(huán)比增長(zhǎng)，部分城市二手房市場(chǎng)情緒改善明顯，今年2月20日—26日，重點(diǎn)10城二手房成交量已達(dá)2021年以來周度最高水平，同比增長(zhǎng)近90%。與此同時(shí)，熱點(diǎn)城市土拍市場(chǎng)亦有升溫，企業(yè)拿地出現(xiàn)邊際改善。但也要看到，當(dāng)前市場(chǎng)熱度回升更多為熱點(diǎn)城市的局部好轉(zhuǎn)，全國(guó)市場(chǎng)尚未企穩(wěn)，今年1—2月，重點(diǎn)100城商品住宅成交面積仍處在2016年以來同期較低水平，全國(guó)300城土地市場(chǎng)低迷態(tài)勢(shì)延續(xù)，而且今年部分房企償債壓力仍然較大。

萬博新經(jīng)濟(jì)研究院院長(zhǎng)滕泰在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)必須保持穩(wěn)定，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)產(chǎn)生較大影響。

“房地產(chǎn)之所以非常重要，是因?yàn)槠浼汝P(guān)系投資，也關(guān)系消費(fèi)，影響上下游幾十個(gè)行業(yè)。因此，自去年以來，國(guó)家出臺(tái)了很多保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的政策，尤其強(qiáng)調(diào)要‘保交樓、保民生’，不能因?yàn)閭€(gè)別房地產(chǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)展成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。”滕泰說。

仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究部總監(jiān)龐溟對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴(kuò)張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，主要涉及正確處理防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)，做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的各項(xiàng)工作，消除多年來“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式弊端，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

劉尚希強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式亟待轉(zhuǎn)型，在這種轉(zhuǎn)型過程中，基本的住房保障和高端的住房需求應(yīng)分開管理和調(diào)控。高端住房可以交給市場(chǎng)去調(diào)節(jié)，但是在宏觀上不能形成風(fēng)險(xiǎn)。而普通百姓的剛性和改善性住房需求不能完全市場(chǎng)化，特別是保障房等，市場(chǎng)和政府“兩只手”要結(jié)合起來。

專家建議降低住房建設(shè)和購買成本

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■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 李曉紅

住房問題是老百姓最為關(guān)心的話題，也是每年全國(guó)兩會(huì)上備受關(guān)注的重點(diǎn)內(nèi)容之一。今年的政府工作報(bào)告提出，加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等的住房問題。

著力解決好新市民

等住房問題

“在城市就業(yè)的新市民、青年人的安居問題在今年全國(guó)兩會(huì)上備受關(guān)注。”對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家（北京）對(duì)外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，新市民、青年人總體收入偏低，住房問題比較突出。

目前，我國(guó)有超過3億的新市民、青年人，這部分人的住房需求亟待解決。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，隨著新市民、青年人進(jìn)入城市，沒有體面的住所，其無法在城市“扎根”，也就無法享受到城市的公共服務(wù)。因此，政策重點(diǎn)就是將這部分人群納入住房保障、住房消費(fèi)，從而激活住房發(fā)展的可持續(xù)動(dòng)力，而這也是擴(kuò)大內(nèi)需的關(guān)鍵。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在今年年初的工作會(huì)議上曾提出，要以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，加快解決新市民、青年人等群體住房困難問題。大力增加保障性租賃住房供給，扎實(shí)推進(jìn)棚戶區(qū)改造，新開工建設(shè)籌集保障性租賃住房、公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

在吳英杰看來，新市民、青年人等難以獲得穩(wěn)定的住房保障，是擴(kuò)大保障性租賃住房供給的重要對(duì)象，需要政府和社會(huì)從政策與制度層面加以解決。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，新市民、青年人等收入較低，且工作和收入不穩(wěn)定，“買不起房”和“租不起房”的問題比較突出，將新市民、青年人等納入住房保障體系，通過“政府+市場(chǎng)”的方式解決住房問題，比如，通過公共產(chǎn)權(quán)房、“兩限房”、經(jīng)濟(jì)適用房、政府補(bǔ)貼、減免稅收等措施解決。

為了解決好新市民、青年人等的住房問題，吳英杰建議，一是加大政府投入力度，通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓等方式，提供新市民、青年人等買得起的住房。二是推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，建設(shè)更多的小戶型住房，特別是適合新市民、青年人等人群的租賃房源。三是完善住房公積金等制度，通過政府和企業(yè)共同繳納住房公積金，為青年人和新市民等人群提供住房資金支持。四是改革購買住房制度，實(shí)現(xiàn)居住權(quán)的平等和保障，為新市民、青年人等提供公平的住房機(jī)會(huì)。

提振住房消費(fèi)需求

自2022年以來，支持剛性和改善性住房需求在各大官方會(huì)議、政策文件中頻繁提及。2022年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在“著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”中明確“支持住房改善”。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹此前表示，今年“對(duì)于購買第一套住房的要大力支持”“對(duì)購買第二套住房的，要合理支持”。

“今年政府工作報(bào)告提出，支持剛性和改善性住房需求，這釋放了政府穩(wěn)增長(zhǎng)和改善民生的信號(hào)。這表明政府將更加注重保障人民基本住房需求和改善居住條件，尤其是對(duì)住房剛性需求的關(guān)注，將有助于緩解當(dāng)前住房緊張的狀況。”吳英杰告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者。

“剛性和改善性住房需求是住房需求的重要內(nèi)容。政府將支持住房需求作為擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和促進(jìn)內(nèi)循環(huán)的重點(diǎn)和突破口，具有很強(qiáng)的引領(lǐng)作用。”況偉大表示，支持剛性和改善性住房需求對(duì)堅(jiān)持“房住不炒”定位、形成住房長(zhǎng)效機(jī)制、保持房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)健康發(fā)展具有基礎(chǔ)性作用。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政府工作報(bào)告單獨(dú)提及了“支持剛性和改善性住房需求”，充分說明今年工作的重中之重是提振住房消費(fèi)需求。“唯有提振住房消費(fèi)需求，房地產(chǎn)面臨的問題才有可能真正得到解決。”

在吳英杰看來，支持剛性和改善性住房需求將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩(wěn)和健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也需要根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行調(diào)整，改變以往的經(jīng)營(yíng)模式，注重產(chǎn)品質(zhì)量和用戶體驗(yàn)，適應(yīng)政策導(dǎo)向和市場(chǎng)變化，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

中指研究院認(rèn)為，在需求端“精準(zhǔn)施策”將是2023年的主要著力點(diǎn)。而需求端精準(zhǔn)施策或?qū)Ⅲw現(xiàn)在針對(duì)不同人群、不同區(qū)域、不同物業(yè)類型上。針對(duì)不同人群，2023年支持剛需群體的政策力度有望延續(xù)，支持改善性住房需求的政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)以舊換新、以小換大的住房需求釋放。另外，結(jié)合人口的最新變化，給予多孩家庭、老年家庭、人才、產(chǎn)業(yè)人群等更多政策側(cè)重，也是支持剛性和改善性住房需求的政策方向。針對(duì)不同區(qū)域或?qū)Ⅲw現(xiàn)在城市內(nèi)部的政策變化，未來一線及核心二線城市有望“因區(qū)施策”“一區(qū)一策”。

“支持剛性和改善性住房需求，不僅要通過制定符合實(shí)際的政策和措施，更要提高住房供給和質(zhì)量。”吳英杰建議，首先，政府通過制定政策增加住房供給。政府以提供土地或財(cái)政補(bǔ)貼等方式鼓勵(lì)開發(fā)商建設(shè)更多低于市場(chǎng)價(jià)的保障性住房，降低住房建設(shè)和購買成本，滿足低收入和剛性住房需求。其次，要通過稅收調(diào)節(jié)、低息貸款和其他財(cái)政措施支持剛性和改善性住房需求。再次，提高住房科技含量，支持建筑科技創(chuàng)新和新技術(shù)的開發(fā)和推廣，提高住房質(zhì)量，滿足改善性住房需求。

“房住不炒”是政策底線

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■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 李曉紅

一年一度的全國(guó)兩會(huì)正式開幕，在總結(jié)過去五年房地產(chǎn)的工作中，政府工作報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，建立實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，擴(kuò)大保障性住房供給，推進(jìn)長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

“2023年，‘房住不炒’的定位不變，仍將遏制房?jī)r(jià)上漲，加強(qiáng)樓市調(diào)控。”對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)國(guó)家（北京）對(duì)外開放研究院日本研究中心研究員吳英杰告訴中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者，盡管影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的紅利因素正在減少，為“松綁”限購提供了一定條件，但我國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，政策執(zhí)行上仍須因城施策，“房住不炒”仍是政策底線。

經(jīng)過多年實(shí)踐，“房住不炒”已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的根本定位，成為社會(huì)共識(shí)。

2022年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。2023年以來，在各地政府工作報(bào)告中，北京、上海、江蘇、山東等近20個(gè)省份，均明確提出繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這意味著，“房住不炒”不僅會(huì)是今年地方因城施策的底線，也是未來樓市長(zhǎng)期堅(jiān)持的總基調(diào)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，“房住不炒”寫入黨的十九大、二十大報(bào)告，是必須長(zhǎng)期堅(jiān)持的長(zhǎng)效機(jī)制。

對(duì)于當(dāng)前一些地方出現(xiàn)的“松綁”限購等現(xiàn)象，吳英杰認(rèn)為，在市場(chǎng)信心不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的情況下，各地通過“松綁”限購、限貸、限售以及降首付比例、降房貸利率、購房補(bǔ)貼等手段，適度放松樓市政策，支持我國(guó)居民的剛性和改善性住房需求，促進(jìn)購房需求進(jìn)一步釋放，帶動(dòng)成交回升，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心恢復(fù)。

中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大也向中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者表示，限購是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”定位的重要措施，特別是對(duì)一線城市和熱點(diǎn)城市尤其如此。是否“松綁”限購必須因城施策，比如，在某些住房支付困難和住房泡沫明顯的地區(qū)，不宜出臺(tái)“松綁”限購政策，要繼續(xù)實(shí)行限購政策；在庫存較大和房?jī)r(jià)下跌較大的地區(qū)，可考慮放松限購政策，一但出現(xiàn)住房支付困難和住房泡沫等，須重新實(shí)施限購政策。

中指研究院指出，2022年以來，監(jiān)管部門頻繁落地房地產(chǎn)支持政策，各地也在積極落實(shí)因城施策，但在“房住不炒”的總基調(diào)下，供需兩端政策均有所側(cè)重，優(yōu)質(zhì)房企、合理的住房需求才是政策的支持對(duì)象，熱點(diǎn)城市需求端政策也在漸進(jìn)式推進(jìn)。

此外，今年政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力，保持廣義貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

李宇嘉認(rèn)為：“資金不會(huì)‘放水’，貸款集中度、‘三線四檔’還要堅(jiān)持，控制住資金端，樓市就‘炒’不起來。”

業(yè)內(nèi)人士表示，從中長(zhǎng)期來看，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型是大勢(shì)所趨。房企業(yè)務(wù)重心將從前端開發(fā)向后端運(yùn)營(yíng)服務(wù)轉(zhuǎn)移，完成從開發(fā)商到運(yùn)營(yíng)服務(wù)商的轉(zhuǎn)變。

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監(jiān) 制丨李丕光 王彧 劉衛(wèi)民

主 編丨毛晶慧 編 輯丨張麗敏

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