去年全國(guó)地方賣地收入減少2萬(wàn)億，一場(chǎng)新的風(fēng)暴即將來(lái)臨

在過(guò)去的二十年時(shí)間里，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，房?jī)r(jià)一漲再漲的背后，地方土地出讓金收入也隨之增長(zhǎng)，在2021年里達(dá)到8.7萬(wàn)億的峰值，土地出讓金也就是賣地收入，在過(guò)去相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間里，都是地方相對(duì)重要的收入來(lái)源。

現(xiàn)在，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，受到市場(chǎng)供需和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響，疊加疫情沖擊、減稅降費(fèi)等影響，地方一般公共預(yù)算收入增長(zhǎng)乏力，地方對(duì)土地出讓收入依賴度也隨之增加。

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數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)地方賣地收入減少2萬(wàn)億元，財(cái)長(zhǎng)劉昆回應(yīng)說(shuō)：“影響并沒(méi)有那么大。”

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)的報(bào)道，劉昆3月1日在國(guó)新辦發(fā)布會(huì)上說(shuō)，土地出讓收入列地方的政府性基金預(yù)算，是地方基金預(yù)算的主體。從全國(guó)地方基金預(yù)算的情況看，有部分收入調(diào)入一般公共預(yù)算使用，約占地方基金預(yù)算的15%左右，去年雖然出現(xiàn)了下降的情況，但對(duì)地方一般公共預(yù)算支出的影響是可控的。

地方賣地收入減少2萬(wàn)億，影響到底大不大？

單以2萬(wàn)億來(lái)看，中國(guó)煙草一年對(duì)稅收的貢獻(xiàn)大概在一萬(wàn)多億，2萬(wàn)億的收入減少，幾乎相當(dāng)于20個(gè)阿里巴巴對(duì)稅收的貢獻(xiàn)，而我國(guó)去年的GDP總量也不過(guò)121萬(wàn)億，從這個(gè)角度來(lái)看，2萬(wàn)億對(duì)地方的影響應(yīng)該是較大的。

究其原因，就不得不提94稅制改革，這間接導(dǎo)致了地方對(duì)土地出讓金（賣地）的依賴，因而我們也能夠看到，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)于旺盛的時(shí)候，我們會(huì)提出房住不炒，但當(dāng)經(jīng)濟(jì)降溫的時(shí)候，我們又會(huì)開(kāi)始鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

某種意義上，房地產(chǎn)的好壞不僅僅反映了宏觀經(jīng)濟(jì)的走向，更重要的是，房地產(chǎn)還影響地方對(duì)于公共支出的預(yù)算，從這個(gè)角度看，房地產(chǎn)的重要意義不言而喻。

當(dāng)?shù)胤劫u地收入受到影響的時(shí)候，就不得不依靠“轉(zhuǎn)移支付”。

根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，去年中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付規(guī)模達(dá)9.71萬(wàn)億元，增加了1.42萬(wàn)億元，增長(zhǎng)17.1%。

財(cái)長(zhǎng)劉昆也說(shuō)，目前地方40%左右的財(cái)力來(lái)自中央對(duì)地方的轉(zhuǎn)移支付，在過(guò)去的三年時(shí)間里，中央對(duì)地方轉(zhuǎn)移支付年均增長(zhǎng)9.3%，這一增速比地方本級(jí)一般公共預(yù)算收入的增長(zhǎng)幅度還高了6.8個(gè)百分點(diǎn)。

賣地收入，通常占地方財(cái)政收入比重一般都比較大，賣地收入常年占地方總收入的50%以上，這也間接說(shuō)明，地方對(duì)于土地出讓金的嚴(yán)重依賴。

當(dāng)?shù)胤绞杖氩蛔愕臅r(shí)候，唯一能夠依靠的，就只有轉(zhuǎn)移支付。

早在2017年，菏澤市財(cái)政收支缺口就高達(dá)323億元，接近菏澤兩年的財(cái)政收入。

菏澤同樣也不是一個(gè)個(gè)例，在更多的中小城市，地方收入收支難衡，在這樣的大背景下，就急需一個(gè)能夠快速產(chǎn)生現(xiàn)金流的項(xiàng)目，而房地產(chǎn)無(wú)疑是最佳的選擇。

過(guò)去房企想要拿一塊地，從拿地開(kāi)始，最高多少價(jià)、最低多少價(jià)，都是有“指導(dǎo)價(jià)”的，然后開(kāi)發(fā)商拿到地，多久之內(nèi)要開(kāi)發(fā)上市、上市之后賣什么價(jià)格，背后都有一條精準(zhǔn)的指導(dǎo)線。

去年受到新冠疫情和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始趨冷，根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2022年，全國(guó)土地市場(chǎng)成交建筑面積為14.44億平方米，成交金額4.73萬(wàn)億，較2021年同期分別下降了37%、31%。

縱觀歷史我們可以發(fā)現(xiàn)，自2016年開(kāi)啟房地產(chǎn)去庫(kù)存后，地方對(duì)賣地的依賴程度越來(lái)越大，2017年開(kāi)始，賣地占地方收入的比例連續(xù)5年超過(guò)三成，且連續(xù)四年的增長(zhǎng)金額都在1萬(wàn)億左右，這幾乎是當(dāng)時(shí)GDP的1%。

一直到2020年，這個(gè)數(shù)字占比依然在43.59%，但仍然在四成以上，一直到2022年，這個(gè)數(shù)字在降到了四成以下。

土地出讓金的大幅減少，對(duì)地方公共預(yù)算支出來(lái)說(shuō)，就顯得極為緊要。

得益于過(guò)去十多年來(lái)的房地產(chǎn)升值，地方土地出讓金的增長(zhǎng)，的確為地方的發(fā)展注入了很好的資金，但隨著房地產(chǎn)的式微，對(duì)于土地的依賴，也同樣會(huì)反過(guò)來(lái)制約地方。

這其中最大的負(fù)面效益，那就是土地出讓金的本質(zhì)問(wèn)題，是和房地產(chǎn)密切相關(guān)的。一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)了暴跌，大規(guī)模的資產(chǎn)貶值將導(dǎo)致難以想象的金融海嘯。

土地出讓金不僅給地方帶來(lái)了財(cái)富，同樣也給企業(yè)和個(gè)人的財(cái)富帶來(lái)了很大的增值，而對(duì)那些沒(méi)有及時(shí)“上車”的企業(yè)和個(gè)人來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲越快的時(shí)候，相應(yīng)的，貧富差距就會(huì)越大。

更重要的是，對(duì)地方來(lái)說(shuō)，當(dāng)?shù)胤搅?xí)慣了依賴土地收入的時(shí)候，也就是和房地產(chǎn)捆綁的最緊密的時(shí)候，房地產(chǎn)上漲，地方好過(guò)；當(dāng)房地產(chǎn)不景氣的時(shí)候，地方收入的減少，同樣也會(huì)帶來(lái)陣痛。

回顧94年的分稅制，這導(dǎo)致了地方收入占比低、支出占比高，這帶來(lái)的資金缺口迫使地方不得不通過(guò)土地出讓、城投平臺(tái)等方式融資。

同樣的，不管是土地出讓、還是城投平臺(tái)，在久而久之的時(shí)間推動(dòng)下，又帶來(lái)了新的問(wèn)題，那就是負(fù)債、不可持續(xù)，以及金融風(fēng)險(xiǎn)。

隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，土地出讓金未來(lái)勢(shì)必會(huì)越來(lái)越少，這反過(guò)來(lái)又考驗(yàn)地方的增收能力，如何開(kāi)源節(jié)流，不僅僅是考驗(yàn)著個(gè)人，同樣也考驗(yàn)著地方。

這也不怪乎有人戲言，可能比個(gè)人更先破產(chǎn)的是某些地方。

如何解決這個(gè)問(wèn)題呢？

通過(guò)對(duì)稅務(wù)方面的分制再分配，或許可以解決這個(gè)局面，例如把個(gè)人所得稅、增值稅等稅點(diǎn)分配到地方處理，這可以在一定程度上緩解地方收入的壓力。

另外，中泰證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷也表示，國(guó)企資產(chǎn)是當(dāng)前最大的一塊資產(chǎn)了，如果通過(guò)降本增效，若能夠讓300萬(wàn)億元的國(guó)企總資產(chǎn)的回報(bào)率提高一個(gè)百分點(diǎn)，那么就有3萬(wàn)億的收益增加，基本上可以彌補(bǔ)土地出讓金消減帶來(lái)的收入缺口。

但提高一個(gè)百分點(diǎn)說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，對(duì)于幾十年歷史的許多國(guó)企來(lái)說(shuō)，短期內(nèi)可能很難實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)。

過(guò)去地方通過(guò)賣地的收入去推動(dòng)基建，在修路降低交易成本的同時(shí)，還能夠增加地方就業(yè)，人們的交通更便利了，同時(shí)還給許多人帶去了就業(yè)，這本來(lái)是一個(gè)非常好的現(xiàn)象。

但現(xiàn)在的問(wèn)題是，隨著基建的不斷飽和，基建投資所帶來(lái)的回報(bào)問(wèn)題，以及土地出讓金減少，反過(guò)來(lái)也導(dǎo)致地方對(duì)公共預(yù)算支出也不得不相應(yīng)減少。

更何況，這其中還有著龐大的公務(wù)員群體、市政單位人員等等，這些龐大的人力開(kāi)支，同樣也是不小的壓力。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，地方賣地收入減少2萬(wàn)億，看起來(lái)和我們沒(méi)什么關(guān)系，但細(xì)思下來(lái)，我們也會(huì)發(fā)現(xiàn)，這一變化可能會(huì)反過(guò)來(lái)促使地方做出結(jié)構(gòu)性改變，從依賴土地出讓金轉(zhuǎn)為擺脫土地出讓金。

而一旦擺脫了土地出讓金，或許就正如統(tǒng)計(jì)局原局長(zhǎng)邱曉華所說(shuō)的那樣，“土地價(jià)格的高企是造成房?jī)r(jià)高的重要因素，因此，適當(dāng)降低城市土地出售價(jià)格，來(lái)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商成本的下降，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)的下降。”

他還說(shuō)，目前在銷售領(lǐng)域里的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)還還是很重，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)降低，同時(shí)，也應(yīng)當(dāng)降低金融機(jī)構(gòu)的按揭抵押利率，目前的按揭抵押利率4%還是偏高的，應(yīng)該降到1到0.5個(gè)百分點(diǎn)。

這些想法都很好，都非常具有普惠性，但唯一的問(wèn)題在于：錢從哪里來(lái)？

end.

作者：羅sir，新青年的職場(chǎng)內(nèi)參。關(guān)心事物發(fā)展背后的邏輯，樂(lè)觀的悲觀主義者。關(guān)注我，把知識(shí)磨碎了給你看。

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