2022碧桂園交付量、銷售額行業領先，行業分化下或將面臨新機遇

3月13日，碧桂園發布業績預告，預期截至2022年12月31日止，年度可能錄得剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后的歸屬于公司股東的核心凈利潤介乎約人民幣10億元至人民幣30億元，預期股東應占虧損介乎約人民幣55億元至人民幣75億元。

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公告稱，錄得虧損主要是由于受房地產市場下行影響，本期部分低毛利項目結轉，導致房地產業務結轉毛利率下降；對物業項目計提的減值增加；以及外匯波動造成預期凈匯兌損失所致。

對房地產行業而言，2022年無疑是最艱難的一年。克而瑞的研究報告顯示，2022年，行業TOP100房企全年累計業績規模同比降低41.6%，多數規模房企深陷負增長困局，有近9成百強房企累計業績同比下跌，業績同比降幅大于50%的企業數量達到36家。

在如此嚴苛的市場環境下，房企利潤指標的下滑在所難免。據統計，截至3月13日，已經至少有75家A股和港股上市房企發布了2022年度業績預告或業績快報，45家企業預計預虧，其中34家央企、國企和混合所有制企業中有17家預告2022年歸股凈利潤虧損；41家民營企業中有28家預告去年歸股凈利潤虧損。

過去一年，大量民營房企掙扎在生存線上，暴雷消息時有傳出。碧桂園積極應對內外部挑戰，銷售依然保持業內領先地位，近70萬套的房屋交付量也高居行業榜首，且目前未出現任何違約或延遲支付本息的情況，成為了獲監管部門認可、具標桿意義的示范民營房企，展現出足夠的經營韌性和頭部企業的擔當。

沒有一個冬天不可逾越，沒有一個春天不會來臨。3月7日，住房和城鄉建設部部長倪虹表示，對房地產市場的企穩回升充滿信心，并強調對優質房企一視同仁，支持優質國有房企和優質的民營房企，改善他們的資產負債狀況，滿足他們合理的融資需求。

申銀萬國預計房地產行業銷售將逐步改善，優質房企成長空間打開，將受益于政策放松和格局優化雙重利好。

01、房企業績普遍下滑，碧桂園表現出較強的抗周期韌性

2022年，雖然房地產政策不斷優化，但效果尚不明顯，行業信心處在低位、市場需求和購買力不足，導致全國房地產市場整體仍處在深度調整階段。國家統計局的數據顯示，2022年，全國商品房銷售面積135837萬平方米，同比下降24.3%，商品房銷售額133308億元，同比下降26.7%，其中，住宅的銷售面積及銷售額分別同比下降了26.8%、28.3%。

個體企業的銷售數據更為直觀。據中指研究院統計，2022年，TOP100房企銷售總額為75968.5億元，同比下降41.3%。TOP100房企權益銷售額為53602.7億元，權益銷售面積為33723.1萬平方米，同比分別下降42.9%和48.1%。2022年，千億房企只剩20家，相較2021年的43家，降幅超過50%。

雖然不同房企類型的銷售均不同程度承壓，但企業分化現象也逐漸加劇。部分企業通過穩健的財務運營、熱點城市布局以及積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。根據第三方機構統計，2022年，碧桂園的全口徑銷售額、權益合同銷售額仍穩居行業首位。

鑒于過去兩年行業銷售面臨重大挑戰，業內對2022年房企經營業績的應聲而降也早有預期。截至3月13日，75家已經發布業績預告的上市房企中45家預虧，有8家預虧超100億元，其中2家的預虧額超過200億元。值得一提的是，上市房企里有17家是具備背景優勢的央企、國企和混合所有制企業，可見市場之慘烈。

中指研究院分析，房企業績下滑有六個方面的原因：一是受市場及企業流動性影響，部分房企竣工面積減少，導致房地產業務結算規模下降，營業利潤減少。二是部分中小房企規模小，期內進入結轉期項目較少，導致收入和利潤減少。三是部分房企開始轉型，導致期內支出增加。四是受新冠疫情仍在持續、房地產行業環境走弱、房地產宏觀調控政策及融資環境收緊等因素疊加影響，房企開發在售的房地產項目價格在報告期內進一步下跌，存在減值跡象，期內需要計提存貨跌價準備。五是自持物業受疫情、宏觀經濟等因素影響出租率下滑，疊加減免商戶租金等因素，投資性房地產公允價值下降。六是部分房企有息負債規模仍然較大，財務費用仍然較高。

與資金鏈緊張、負債率高的房企不同，碧桂園、保利發展、招商蛇口等財務穩健的頭部企業的利潤下滑大部分是受市場客觀因素影響，包括市場下行帶來的毛利率下滑，計提資產減值準備同比增加，為優化資產負債表積極處置去化困難的項目等。

02、到期債務均如期償付，交付量高居行業榜首

這一輪行業危機始于流動性緊張，流動性安全與否決定了一家房企未來的生存狀態，以及是否還有資格參與更高段位的行業競爭。相比盈利水平，財務健康對當下的民營房企具有更重要的意義。

碧桂園集團總裁莫斌在去年投資人電話會議上曾表示，在市場下行和市場筑底的過程中，最重要的工作是以現金流為核心，做好資產負債表和利潤表的平衡，確保公司能夠在行業寒冬中活下來，并在健康的市場到來后活得更好。

得益于前瞻性的降負債安排和合理的財務管理措施，2022年上半年，碧桂園的資產負債表、現金流量表保持平穩，凈負債率維持在50%以下，有息負債總額進一步降低，經營性現金流持續為正，期末可動用現金余額約1480億元，現金短債比維持在2倍左右，有足夠的彈性應對市場變化帶來的機遇和挑戰。

充盈的現金流為碧桂園確保所有債權的剛性兌付和項目的高品質交付奠定了堅實基礎。截至目前，碧桂園的到期債務均如期償付。不僅如此，該公司還持續回購境內外債券，釋放了核心管理層對公司持續經營能力和償債能力的堅定看好，提振投資者對優質民營房企的信心。

與此同時，碧桂園千方百計保交樓，堅定兌現對業主的承諾。2022年全年，該公司累計交付近70萬套房屋，交付量高居行業榜首，且遠超同行。其中，前三季度交付量約占全國同期交付量的20%，相當于全國每交付5套房中就有1套房出自碧桂園。

正是因為這些昭顯龍頭擔當的表現，碧桂園成為了監管部門選定的示范民營房企，融資渠道一直保持暢通，成功在銀行間市場交易商協會及交易所的支持下發行了各類直接融資產品，是行業為數不多能夠完成多品種融資發行的優質民營房企。2022年下半年，碧桂園先后獲得增信擔保成功發行兩期共25億元中票，并通過央地合作增信模式發行10億元公司債，以及獲得工商銀行等十家銀行逾3000億元意向性綜合授信支持。2023年1月又獲批儲架式注冊發行200億元中期票據，成為春節后獲批儲架式注冊發行的首家房企，也是獲批規模最大的民營房企之一。

莫斌在碧桂園的年會上表示，2022年，公司打贏了關乎企業生存的“鐵原保衛戰”，殊為不易。

曙光已經在前方。明源地產研究院認為，2023年經濟增速目標在5%左右，高于去年3%的實際增速，釋放出了推動經濟實現整體好轉、回歸潛在增長率的積極信號。房地產作為國民經濟的支柱性產業，依然有著不可替代的重要地位和拉動經濟的重要責任。兩會也明確對房地產定調了“防風險，促需求”的核心，政策的春風已然在預示著行業即將走出困境，向著健康的高質量發展期邁進。

摩根大通也表示，盡管盈利警告可能會暫時影響情緒，但這實際上可能是壞消息出清，預計地產行業會逐漸恢復。除了央企、國企，經歷過嚴寒考驗的優質民營房企也將迎來更廣闊的發展前景。

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