全球微資訊！前2個月全國商品住宅銷售額增長3.5%，購房需求補償性釋放

3月15日，國家統計局發布2023年1-2月份全國房地產開發投資和銷售情況報告。隨著疫情結束以及購房政策不斷放寬，銷售端指標改善明顯，1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。房地產開發投資信心逐步回升，1-2月份，全國房地產開發投資同比下降5.7%，開發投資增速結束累計同比持續21個月降幅擴大的局面。

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國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉指出，去年由于多重因素的影響，房地產市場整體處于下行狀態，主要是由于疫情對市場的沖擊。去年一些頭部房地產企業資金鏈出現了問題，一些地方甚至出現了住房交付困難的問題。對此，中央高度重視，各地區、各部門積極出臺政策，穩定房地產市場，積極滿足房地產企業的合理融資需求。同時，支持剛性、改善性住房需求，堅持房住不炒、因城施策，總體上保障了基本民生需求。去年保交樓政策對民生保障起到了很重要的作用。今年來看，在一系列政策作用下，隨著經濟轉暖，房地產市場出現了一些積極變化，主要表現在市場銷售降幅明顯收窄。與此同時，房地產企業到位資金、開工投資方面也在改善。總的來看，目前房地產市場還是處在調整階段，后期隨著整體經濟逐步改善，市場預期轉好，房地產市場有望逐步企穩。

開發投資增速同比降幅收窄

國家統計局數據顯示，1-2月份，全國房地產開發投資13669億元，同比下降5.7%；其中，住宅投資10273億元，下降4.6%。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙指出，1-2月份，全國房地產開發投資繼續負增長，但累計同比增速結束持續21個月降幅擴大的局面。1-2月開發投資降幅收窄，也體現了房地產市場的投資信心逐步回升。

具體而言，1-2月份，東部地區房地產開發投資8358億元，同比下降3.5%；中部地區投資2624億元，下降5.9%；西部地區投資2536億元，下降11.7%；東北地區投資151億元，下降13%。

58安居客研究院研究總監陸騎麟指出，從統計局公布的今年1-2月的房地產開發投資相關數據來看，雖然大多數數據仍舊處于負值狀態，但是從近一年走勢來看，已經出現了“V形”反轉的態勢，樓市底部也基本確認。

“1-2月竣工面積在2022年一整年負值的情況之下，今年開局首次轉正，充分說明了去年‘保交樓’政策落實到位的效果顯現，從而提振購房者買新房的信心，利好整年的新房。”陸騎麟說。

按照國家統計局數據，今年1-2月份，房地產開發企業房屋施工面積750240萬平方米，同比下降4.4%。其中，住宅施工面積527695萬平方米，下降4.7%。房屋新開工面積13567萬平方米，下降9.4%。其中，住宅新開工面積9891萬平方米，下降8.7%。房屋竣工面積13178萬平方米，增長8.0%。其中，住宅竣工面積9782萬平方米，增長9.7%。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，2023年開年，在全國銷售市場尚未企穩、企業資金壓力仍較大的背景下，全國房屋新開工、房地產開發投資下行趨勢未改，1-2月，房屋新開工面積和房地產開發投資同比分別下降9.4%和5.7%，但降幅較2022年全年均明顯收窄。1月以來，監管部門繼續加強對系統重要性優質房企的資金支持力度，房企融資環境繼續改善。根據中指監測，2月，房地產企業信用債融資同環比均增長。短期來看，房地產企業資金壓力有望進一步緩解，但新開工面積恢復仍有賴于銷售市場回暖程度，疊加土地縮量趨勢未改、地方城投此前拿地項目的入市節奏緩慢等因素影響，預計新開工面積修復節奏仍較慢，或進一步制約部分城市的新房供應量；開發投資額方面，2023年“保交樓”支持政策落地節奏或加快，資金規模亦有望加大，帶動竣工面積持續改善，但新開工改善有限、房企投資拿地仍偏謹慎等情況制約房地產開發投資的修復速度。

市場銷售復蘇，商品住宅銷售額去年來首次同比增長

從銷售情況看，國家統計局數據顯示，1-2月份，商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，其中住宅銷售面積下降0.6%。商品房銷售額15449億元，下降0.1%，其中住宅銷售額增長3.5%。

貝殼研究院市場分析師劉麗杰指出，1-2月全國商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實現同比增長3.5%，這是自去年以來首次累計同比增長。放長周期看，今年1-2月銷售規模僅低于2021年同期水平。

劉麗杰認為，市場修復由多方面原因帶動，去年以來保交樓、保民生、保穩定等各項政策舉措有力地保障了購房人的合法權益，房企的合理性融資也得到了改善，各地因城施策調整優化政策降低了購房成本，提高了消費者信心。不過，1-2月份市場的復蘇是前期積壓的購房需求補償性釋放，這其中大量的交易是改善性換房需求，短時交易量比較高并不意味著市場進入了快速升溫階段。市場的各項前瞻性預期指標盡管有恢復，但并沒有一下子進入較熱的位置，價格變動也相對平穩。此外，全國新建商品住宅待售面積仍在增加，去化壓力仍較大，同時房企融資和拿地信心雖有邊際改善，但尚未完全恢復。隨著這波積壓的需求快速釋放，預計3月市場修復勢頭較2月有所放緩，但這也并不代表市場“熄火”，而是在向交易中樞修復過程中的正常振蕩。

按照國家統計局數據，截至2月末，商品房待售面積65528萬平方米，同比增長14.9%。其中，住宅待售面積增長15.5%。

從房地產開發企業到位資金情況看，1-2月份，房地產開發企業到位資金21331億元，同比下降15.2%。其中，國內貸款3489億元，下降15.0%；利用外資5億元，下降34.5%；自籌資金6342億元，下降18.2%；定金及預收款7112億元，下降11.4%；個人按揭貸款3495億元，下降15.3%。

王小嬙指出，從各渠道資金看，在銷售端回升的帶動下，定金及預收款、個人按揭貸款降幅收窄明顯。目前國內貸款環境寬松，房企發債的積極性增強。隨著銀企之間合作的深化以及3月市場繼續回升，預計房地產開發到位資金進一步改善。

植信投資研究院資深研究員馬泓認為，年初隨著疫情結束以及購房政策不斷放寬，購房者預期改善，前期積壓的需求逐步釋放，推動住房銷售觸底反彈。房企融資環境正在改善，“保交樓”專項借款下發推動施工和竣工水平顯著改善，優質房企對重點城市參拍的積極性提升，新開工跌幅快速收窄。得益于銷售和工程數據的全面好轉，房地產投資超預回升，預計到一季度末投資下跌的幅度可能會進一步收窄。

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