房產交易藏著怎樣的貓膩？揭開溫州中介圈“不能說的秘密”

來源：溫州都市報

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每年二三月份，溫州的房產交易市場都會迎來一波小高峰：賣學區房的，買學區房的，計劃下半年搬新房的……房子交易過程中免不了與房產中介打交道。坊間傳言，房產中介水很深，一不小心就踩坑。事實是否如傳言這般？上月中旬開始，溫都記者陸續入職市區多家房產中介，“臥底”一個月時間，掌握了房產中介圈子里的“坑點”。

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中介圈“不能說的秘密”

入行的第一天，記者被分配到了公司業務部門小萬（化名）這一組，他負責帶記者入門，相當于師傅。小萬是80后，在公司算是“精英”層，經過幾年打拼，他已經在市區買了房安了家。小萬告訴記者，房產中介這個行業藏龍臥虎的人很多，有年傭金達到100多萬元的“銷冠”，也有家中多套店鋪收租金的房哥。

“臥底”期間，記者被安排掌握各種中介必備的基礎知識，比如熟練掌握轄區所有大廈公寓名字、戶型套型所屬學區等，同時還通過公司“分享會”等信息渠道，“學習”中介促成交易的“技能”。希望通過曝光中介操作黑幕，讓消費者在今后的房子交易過程中更好地維護自己的權益。

目標：看房人

手段：用低價房來吸引關注度

中介圈子中有個數據指標叫“帶看率”，也就是把咨詢客戶帶去實地看房的概率。那么，如何吸引有買房需求的人過來看房呢？

低價房對買家或求租人來說，就很有吸引力。

客戶如果在市場上看到低于市場價的房子，當他聯系房屋中介的時候，通常會得到兩種答案：一是這套房子已經賣掉了。二是由于房東的原因暫時看不了房子。不管是哪種回復，目的就是為了進一步獲得你的購房需求和聯系方式，然后給你推薦其他房源。由于大部分客人是沖著“低價房”來看房的，一般也不會拒絕其他房源的帶看。

一位資深中介說，前幾年盛行以低報價來吸引客戶，但現在少了一些，主要害怕客戶投訴。

在中介行業摸爬滾打了多年的小潘是一名85后。小潘向記者“分享”了他的促客“技能”。小潘稱，他和同事經常會在網上發布一些已經出租出去的房源信息以吸引租戶，當客戶詢問時，“房東不在家”“該房屋已經出租”“已被預訂”等是慣用托詞。“然后再帶客戶去看其他的房源?！毙∨苏f。

小潘直言，甚至有些中介還時常冒充房東，以個人房源直租方式在網站發布信息，以此來吸引客戶過來租房，“這樣做在行業內很普遍，已經成為一種潛規則了。”

目標：買房人

手段：營造房源很搶手的錯覺

在房產中介公司“臥底”一個月，記者通過各種渠道信息進行職業素養“速成”。不得不說，房產中介是懂得“逼單”的，他們擅長給客戶營造緊張氛圍感。

如果客戶看完房后，各方面比較滿意，但處于猶豫狀態，這時負責帶客的中介電話會意外響起，電話那頭一個響亮的聲音必須要讓客戶聽到：“我這邊已經有意向客戶也看上這套房源了?！辟I房人不知道的是，其實這通電話可能就是中介委托同事打的，目的就是逼客戶趕快下單。

當然，還有別的逼單方法，比如說當中介帶客戶去看房子的時候，他的同事會幫忙配合，會帶另外一批客戶去看同一套房子，給人一種這套房源很搶手的錯覺?！叭绻蛻粝嘀辛诉@套房子的話，這種辦法是非常有效的，那么這出戲的目的就達到了?！币晃恢薪檫@樣向記者傳授經驗。

市民吳女士就遇到這樣的情況。當時，她在中介推薦下看上了一套學區房，正在猶豫要不要下定金時，中介電話告知：“這套房子已經被人下定金了?！钡珟追昼姾笾薪橛执騺黼娫挘骸艾F在臨時還有套房源，情況跟你之前看上的那套房源戶型、大小都差不多，總價格貴了5萬元，你要不要馬上下定金？如果不快點，可能就會沒有了?！眳桥空f，自己當時就決定馬上就要下定金，不然房子馬上就被搶走了?！斑@種氛圍感真的會觸動買房人?！眳桥刻寡?。

目標：賣房人

手段：想盡一切辦法壓低房源價格

“賣家壓，買家提”是中介促成交易的主要策略。

跟賣家的推拉，主要圍繞壓低房價來進行。一般中介會帶著顧客或者讓同事冒充顧客去看房源，看完房子就會跟賣房人“透露”，顧客相中房子了，就是價格差得比較多，然后順勢問房東，價格是否還能優惠。如果賣房人堅持自己的掛牌價，中介會繼續帶顧客去看房子，然后一次次告訴房東顧客出的價格，一次、兩次、三次……經過多次的“低價”反饋，慢慢地房東的心理價位就會往下降，“很多優質的房子都是用這種方法慢慢磨下來的?！庇浾邚馁Y深中介人士那里得到這樣的“指點”。

市民黃女士的賣房經歷“佐證”了中介的壓價伎倆。

去年，黃女士的房子掛在房產中介公司銷售，“將近半年時間，陸陸續續來了好幾撥過來看房子的，但看過后出價都遠遠低于我的預期?！秉S女士告訴記者，隨后中介還給她看了一些庫存房源，這些房源價格都比較低，但是都是“賣不出去”的。最后中介人員勸說黃女士，讓她將房價的心理預期降一些下來。

黃女士說，幾番下來，她自己都快動搖了。后來，黃女士讓兒子充當“買房人”，反向了解市場行情。沒想到的是，在中介那里，她的房源信息“消失”了，中介都沒有向黃女士兒子推薦她的房子。另外一家中介給的答復則是“房東不賣了”?！拔业姆孔用髅髟谫u，中介為什么說不賣了？”黃女士說，經過這一番求證，自己這才明白了原來中介存在故意壓價行為，之后她拒絕了中介提出的降低房子價格的要求。

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“臥底”筆記

溫州房產中介的傭金真相

零底薪制

我入職的這家房產中介公司實行零底薪制，也就是說，中介人員收入全部來自交易成功后的傭金收益。已經成功度過新人期的中介員工，每次成功交易所產生的傭金按65%、35%與公司分成，中介員工拿65%，給公司35%。

作為新人，公司每年設6個考核期，每兩個月為一個考核周期，不可以跳級。我入職后初始提成點為45%，第一個考核期內累計達到2萬元傭金收入，下個考核期提成點為55%；第二個考核期內累計達到3萬元傭金收入，下個考核期提成點為60%；依此類推，直到提成點為65%。單個考核期內中介的業績累計達標，可晉級。不達標則該考核期清零，下一考核期重新累計。舉個例子，剛入行時，新人的提成點為45%，想要提升一級，需要在2個自然月內完成一定的業績，晉升一級后傭金可拿到55%，如果一切順利，一個新人至少需要花6個月的時間，才能拿到65%的傭金提成。

傭金分配

目前，溫州的主流房產中介公司收成交價的2%~3%作為中介費用，買家賣家均需按比例支付，當然這個比例是可以砍價的。也有一部分賣家會向中介提出打包價的方案，賣家確定一個成交價，中介去物色合適的買家，成交價溢出部分作為賣家的傭金。

按照行業普遍的做法，一旦交易成功，傭金收入是根據這筆交易參與人員來分配的。房產中介一般分為賣方中介、買方中介，負責發布房源信息、勘察房源、保管鑰匙等等，中介們按照工種流程拆分傭金，每個工種的傭金比例參照交易的貢獻度大小。

舉例來說，一套售價300萬元左右的房子，賣方中介、買方中介按市場主流的傭金比例收取，傭金6萬~9萬元。公司抽成35%傭金，剩余的傭金8成左右是被促成交易的中介人員拿走，剩余2成左右分給從事其他流程的合作伙伴。

培養買家

偉哥（化名）從事中介好幾年了，在他供職的公司已經做到“銷冠”級別?！八谑袇^主要做電梯房和頭部知名中小學的學區房業務。僅僅今年2月份，他的中介費收入可達二十多萬元?！币粋€行業同事透露，偉哥為人豪爽，和附近居民樓、小區的保安、物業工作人員能夠打成一片。剛入行時，偉哥微信里只有幾十位好友，現在他的微信好友已累計1000多人，“他靠房屋交易賺的中介費傭金提成相當可觀，預測百萬元年收入?！蓖姓f。朋友多，路子野，是偉哥能取得驕人業績的主要原因?！肮酒脚_上所有房源都是共享的，對于所有的中介人員來說，客戶買哪套房子不是最重要的，找誰買才是關鍵。說白了，得先想辦法和客戶成為朋友，才能把房子賣出去。”偉哥透露。

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